一、业务回顾
香港物业发展
2024年2月，香港政府宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，刺激住宅市场成交量短期反弹，惟HIBOR仍然高企，楼市气氛仍有待改善。根据土地注册处公开数据，2023年7月至2024年6月，香港一手住宅楼宇买卖合约数量及价值分别按年上升17%及16%。
回顾年内，本集团于香港的物业发展收入为2,412百万港元及分部业绩为499百万港元。物业销售贡献主要来自住宅项目傲瀧及名铸，及本集团位于荔枝角道888号的甲级写字楼项目。
回顾年内，本集团于香港的应占物业合同销售为约1,509百万港元，主要来自住宅项目泰峯及天瀧，以及本集团位于荔枝角道888号的甲级写字楼项目。于2024年6月30日，本集团在香港的待售住宅单位合共2,039个。其中，由本集团销售团队主理的项目住宅单位占545个。
于2024年6月30日，本集团香港未入账之应占物业合约销售收入中，11,194百万港元将于2025及2026财政年度入账。预计2025及2026财政年度入账的主要项目包括柏傲庄三期、傲瀧、天瀧及泰峯。
本集团位于长沙湾荔枝角道888号的甲级写字楼项目于2022年5月落成，楼高24层，总楼面面积约58万平方呎。于2024年6月30日，项目累计售出约85%应占总楼面面积。
香港物业投资及其他
本港旅客数字增长速度缓慢，加上本地及旅客消费模式亦显著改变，本地零售业持续面临挑战，来港旅游目的更多为参与文化、艺术和展览活动。为吸引更多旅客访港，香港特区政府推出多项措施支持本地及旅游经济发展，全方位推出更多不同主题和形式的盛事活动，包括文艺和创意活动、节庆汇演、体育项目等，涉及不同领域，冀能为访港旅客和本地居民带来更多不同类型的活动选择和更多新体验。盛事活动日趋多元化。本集团采取积極措施并举行多项大型文艺活动吸引顾客，并引进多个国际品牌和人气餐厅进驻商场，带动商场人流及租务活动。
于回顾年内，本集团香港物业投资收入为3,356百万港元及分部业绩为2,536百万港元。其中，位于九龙尖沙咀的K11MUSEA人文购物艺术馆及K11Art Mall购物艺术馆之营运效率上升。本集团K11受惠于独有的「文化商圈」商业模式，凭借独特的营销策略及举行各种文化艺术活动，K11MUSEA及K11Art Mall整体销售表现稳健，商场人流和租务活动均有所增加，两间商场均录得高出租率。
于回顾年内，K11MUSEA销售额及总客流量分别按年上升17%及20%，增长主要由奢侈品消费、热门餐饮组合及文娱活动带动。同时，凭借其优越的地理位置、高访客销售额及持续增长的客流量，整体出租率达97%，加上国际顶级奢侈品品牌门店将升级扩张，增添其文化艺术魅力之余，亦可见K11MUSEA作为高端零售集中地的独特吸引力。于回顾年内，K11MUSEA与星光大道及商场租户合作，举行多项大型盛事活动，当中包括全港首个尖沙咀文化海滨市集「星光夜市」，相关活动反应热烈。
K11Art Mall同样受惠于本集团独有的「文化商圈」模式，加上不断引入人气品牌，于回顾年内，销售额及人流分别按年上升16%及10%。K11Art Mall汇聚一系列年轻生活品牌和热门餐饮选择，并持续优化业态组合，整体出租率维持99%。本集团一直积極优化租户组合，吸引多个新兴人气品牌及快闪店，包括潮流生活时尚品牌和特色餐饮店。
本集团会员积分计划自推出以来，透过与主要支付平台、业务伙伴和商场租户合作，推出一连串推广活动及积分奖赏优惠鼓励消费，令会员登记人数持续上升，并带动本集团旗下商场客流量及销售额上升。
回顾年内，面对充满挑战的宏观经济，写字楼租务市场持续受压，不少租户为求节省成本，考虑搬离传统商业区。本集团旗下写字楼的租赁查询和租务活动均录得轻微增长。其中，本集团位于长沙湾琼林街83号的甲级写字楼项目已于2024年四月落成，「83琼林街」由A、B两座楼高23层商厦组成，总楼面面积达119.1万平方呎，并设有31,000平方呎平台花园，属区内首幢双子塔地标甲级写字楼。项目已有约四成写字楼楼面获预租及租用，涉约40万方呎。
香港土地储备
回顾年内，香港特区政府继续积極增加土地房屋供应，推出多项《长远房屋策略》措施，落实新发展区及新市镇扩展计划，并全力推进「北部都会区」有关工作。未来十年，香港新增可发展的用地将有约四成是由「北部都会区」所产出，面积将达30,000公顷，约为香港总面积的三分之一，并由西至东分为四大区域，包括高端专业服务和物流枢纽、创新科技地带、口岸商贸及产业区，以及蓝绿康乐旅游生态圈。
技发展用途。当中位于「创新科技地带」之新田科技城，未来将成为「北部都会区」产业发展的重心，助力香港实现「南金融、北创科」的新产业布局，打造优质、健康及绿色生活的新社区。
本集团亦会继续加快农地转换以释放价值及补充土地储备，善加利用政府发展政策，以应付香港的房屋需求。于2024年6月30日，本集团在香港持有应占总楼面面积约774万平方呎之土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约395万平方呎。与此同时，本集团于新界持有合共约1,584万平方呎待更改用途之应占农地土地面积，其中约90%位于「北部都会区」范围，将受惠于香港政府发展规划。
中国内地物业发展
2024财年，在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。中央及各级政府先后出台了多项政策如放鬆限购、限贷政策、购房落户，降低商业贷款和公积金存款利率等，从供需两端同步发力，加快向构建房地产发展新模式转型。
随著二十届三中全会的顺利召开，聚焦构建高水准社会主义市场经济体制、推进高水准对外开放等决策，以及构建房地产发展新模式，将为中国经济尤其是房地产市场带来宝贵的发展信心和持久的发展动力。
于回顾年内，本集团中国内地物业发展收入为13,713百万港元及分部业绩为5,258百万港元。贡献主要来自杭州江明月朗园、广州岭南新世界及瀋阳新世界花园等住宅项目。
在环球经济不稳加迭房地产市场深度调整等复杂环境与挑战下，核心地段的核心资产往往因为其抵禦风险的能力更强，而受到市场青睞，尤其高品质住房在合理的价格下，更会受到买家的推崇。本集团凭借前瞻布局大湾区和长三角地区核心城市、高质量的项目定位和良好的品牌口碑，加上积極把握市场机遇，抢抓政策红利带来的时机窗口，实现了不俗的销售成绩。
中国内地物业投资及其他
国家统计局公布数据显示，2024年1-6月，社会消费品零售总额为人民币235,969亿元，按年增长3.7%。政府商务部把2024年确定为「消费促进年」，服务消费是民生福祉改善提升的重要支撑，是消费结构优化升级的重要方向，也是推动经济高品质发展的重要内生动力。同时，二十届三中全会提出，内需是中国经济发展的基本动力，居民消费有望在未来继续保持增长势头。
于回顾年内，本集团在中国内地物业投资收入达到1,841百万港元，分部业绩为955百万港元，投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。
于回顾年内，上海K11以更丰富多元的热点活动助力，并以体验推动连带销售。上海K11整体出租率于年末达94%，通过营造节日活动氛围，引发游客共鸣，把上海K11打造成全新具有持续活力和吸引力的文化社交场所。同时，以破圈之势打造上海K11音乐节，集结多组实力音乐人连续三天的演出，让上海K11十周年庆典成为当下热门事件话题。
广州K11Art Mall疫情开放后客流上升近四成，销售额双位数增长。写字楼赢得高端服务业及世界500强企业青睞。美妆业态按年增长近两成，黑金卡会员消费更占美妆业态销售额50%以上，消费金额按年增逾5成。
瀋阳K11Select通过各类IP音乐节、儿童节等活动，与本集团生态圈深度合作，促进销售额和客流双增长，出租率达86%。回顾年内，瀋阳K11Select不断引入地区首店，进一步丰富业态品类，期间14家品牌创东北或同城业绩第一。借助公域网络平台的运营，瀋阳K11Select协助品牌租户带来流量加持，取得租户好评和认可。
武汉光谷K11Select全年销售总额按年增长近一成，全年客流量双位数增长，出租率进一步增长至94%。武汉光谷K11Select持续定位Gen Z年轻消费客群，成功打造全国首站网鱼城市电竞派对，当日客流创历史新纪录，其话题热度更引爆全网。另外武汉K11店铺升级亦快速推进完成，持续引入各大消费类别品牌，出租率于回顾年末达86%。
酒店
自2023年1月中国内地与香港全面通关以来，访港旅客人数大幅上升，升势亦持续至2024财年。2024财年，香港过夜旅客总数达2,100万人次，重回2019财年（疫情前）的约70%，是2023财年的三倍。受惠于2024财年入境游强劲复苏，本集团位于香港的酒店的营运毛利（扣除管理人费用后）按年大幅增长60%。
中国内地方面，国内旅游和酒店业在2024财政年度有序复苏，本集团在中国内地的酒店营运毛利（扣除管理人费用后）按年增长76%。然而复苏的速度和力度有所减慢，2024财政年度上半年的旅游需求明显强于下半财年。由于签证和持续的地缘政治局势等因素影响，入境旅游的复苏进展缓慢。有见及此，政府自2023年第四季度推出了一系列促进入境旅游的措施，包括过境免签证和单方面免签证政策。受惠于以上措施，2024年国际旅客人数有所增长。
东南亚地区方面，多个国家继续刺激入境游，包括已宣布签证便利措施的泰国。即便是尚未推行免签证措施的国家，如菲律宾及越南，亦因业务活动改善，带动入境旅客人数较去年有所提升。回顾年内，本集团在东南亚的酒店的营运毛利（扣除管理人费用后）按年增长25%。
展望未来，随著第三条跑道定于本年年底启用，预计香港航班运力将回复至疫情前水平。此外，香港将于2024年举办逾100场会议及展览及其他活动，并扩大「个人游」计划至更多内地城市，这将支持香港酒店及旅游业稳步复苏。在中国内地，预期利率下降将推动经济增长。随著一系列免签证政策的实施，及国际航班运力恢复，中国内地的酒店及旅游业将长远受惠。在东南亚地区，得益于与中国内地、俄罗斯及印度等主要旅客来源市场推行免签证政策，泰国的旅游业继续蓬勃发展，汇率差异亦将吸引更多旅客到访。
于2024年6月30日，本集团在香港、中国内地及东南亚地区合共拥有17间酒店物业，提供约6,560间客房。
二、业务展望
本集团拥有国际化视野和本土化的决策效率，坚持以物业发展与物业投资双轨并行，本集团已经走出了一条高质量发展之路，通过发挥自身品牌号召力，坚持重点区域和核心区域的战略布局，抢抓政策红利和市场时机窗口，进一步强化生态圈各领域的共融和协同发展，并携手多方优质合作伙伴，发挥优势合作共赢。
香港在中央政府支持下，继续积極推进「十四五」规划中「八大中心」的建设，巩固国际金融中心地位。随著经济活动逐渐复常，香港特区政府推出多项措施以进一步刺激本地经济发展，包括全面撤销所有住宅物业需求管理措施及倡导各项人才来港计划，加上息率有望下调，预计整体经济及楼市发展将会逐步回升。香港物业发展方面，截至2024年6月30日，预计未来三至四年的一手私人住宅供应量约11.2万伙，成为市场主要供应。于2025财政年度，本集团将分阶段推出多个住宅项目，亦会加快将农地转换成可供发展用地。本集团会继续按市况定价预售楼花及现楼。
香港物业投资方面，随著旅客消费喜好改变及本地零售出现新格局，本集团将继续以独特的「文化商圈」模式为顾客提供独特的创新体验。K11MUSEA将继续利用与星光大道及维港码头的协同效应，汇聚艺术、人文及创新于一身。未来4年，7大国际奢侈品品牌将启动升级，于K11MUSEA扩大其业务版图，总面积将超过3万平方呎，不仅带来蓬勃商机、连结社区并展现文化生态圈，更成功打造香港成充满活力的艺术文化旅游热点，有效刺激消费之余，亦为零售业带来积極正面的影响。K11Art Mall亦会与商场租户和合作伙伴共同合作，积極引进受欢迎的品牌和内容，推出各种推广优惠和活动，巩固于「Z世代」市场之潮流定位并为顾客提供多样化新体验。
本集团将继续优化会员积分计划，向顾客提供优惠及更好的服务，以带动旗下商场的人流及刺激消费，并吸引新会员的登记。
香港写字楼市场方面，未来仍然会受不明朗的经济前景影响，加上新落成写字楼供应增加，预计整体市场充满挑战。近年，本集团集中非传统商业区的策略性部署，主力构建九龙西「甲厦商圈」。位于长沙湾的写字楼物业具备完善的基建设施，能够连结到大湾区的各主要商业区，吸引中资企业进驻，将更具优势及增强其对租户的吸引力。随著启德体育园主场馆外建造工程开始进入最后阶段，由本集团负责租务代理及营运的「启德零售馆」，将于2024年年底开幕。启德零售馆总楼面面积接近70万平方呎，主建筑共三座，每座最多有五层，由700米长的体育大道与园区相连接。
位于香港国际机场航天城的全港首个旅游娱乐地标11SKIES，首阶段亲子娱乐设施将于明年第二季陆续开放；当中，大中华区首间KidZania趣志家儿童职业体验乐园于2024年9月初试营运。设于11SKIES的KidZania Hong Kong香港趣志家楼高3层，与近30个国际及本地知名品牌合作，创造近70个逼真职业角色体验，包括七大「香港独家」创意体验，如KidZania在大中华区内首间财富管理中心、首间5G智慧城市科技工作坊、首间推广儿童运动健康的综合体育馆、中式糕点烘焙坊等。11SKIES总楼面面积达380万方呎，其中3幢甲级办公大楼K11ATELIER11SKIES早前已启用，首阶段娱乐设施将于明年第二季陆续开放，零售、餐饮及专业服务则会配合香港国际机场与航天城整体项目的发展时间，拟于2025年第四季起逐步投入服务。
在波澜壮阔的中国城市化进程，人们对居住品质和生活空间的多样化改善性需求，将为中高端产品和服务，提供更广阔的市场，有助于本集团发挥所擅长中高端产品开发与运营，随著本集团在广州、上海、深圳、宁波、武汉等一批项目的逐步建成、销售和运营，本集团也有望迎来全新的发展局面。
本集团多个重量级项目将于中国内地主要城市登场，其中，广州耀胜新世界广场｜耀胜尊府项目预计2025年写字楼、K11Select以及住宅可全面进入交付期。伴随宁波新世界三期商业即将启幕，THE PARK by K11Select购物艺术中心计划于2024年9月28日开业；上海第二座K11钢结构顺利封顶。
2024年，本集团全面拉开深耕深圳市场的序幕，努力开拓深圳市场，积極推动在深各大项目进度，把深圳打造为继香港、广州后又一个主力市场。总面积近23万平方米的K11中国内地首个旗舰项目K11ECOAST亦即将迎来开业。
「K11ECOAST」是K11在中国内地的首个旗舰项目，致力打造最美最有影响力的海滨文化艺术区，涵盖文化零售地标K11ECOAST、多功能文化空间K11Cultural Centre、新世代办公空间K11ATELIER办公楼及海滨长廊Promenade，不断融合艺术、商业和可持续的循环经济生活方式，将文化与零售的结合转化为具有吸引力和功能性的商业空间。
K11的足跡将遍布大中华地区的12个重点城市，合共34个项目，总楼面面积达273万平方米。随著全国各地的K11项目相继落成和开业，有助于提高本集团的经常性租金收入占比，有效带动本集团业绩稳步提升，提供充足的现金流。
通过出售非核心资产及业务，本集团专注发展核心业务，持续优化资产组合及回报，提升企业效益，增加现金流入，避免流动风险及为股东创造更多价值。本集团已于2024财政年度完成出售约77亿港元的非核心资产。
本集团财务稳健，并于年内一直遵守本集团借款的财务契约。于2024年6月30日，可动用资金合共46,270.1百万港元，其中现金及银行存款约27,990.1百万港元，可动用的银行贷款约18,280.0百万港元。本集团积極审慎管理现金流，提高成本效益，分散资金来源渠道，平衡风险，并减低营运成本，造就回顾年内的经常性行政及其他营运费用减少约17%。本集团会继续优化经营及资本开支。在本报告期间后及直至综合财务表批准日期，本集团已与现存的借贷人再融资7,584.0百万港元银行贷款，及新造银行贷款达约2,326.0百万港元。本集团一直积極与现有借贷人以合理的费用就现存的尤其于一年内到期之银行借贷进行磋商。按本集团过往和银行的关系及其成功再融资贷款的经验及遵守银行规定，本公司的管理层相信本集团有能力对将到期的银行贷款进行再融资，以及按需要取得新的银行信贷额。
本集团会继续与非牟利机构及政府部门保持紧密沟通，为社会房屋项目注入独特和创新的元素，为香港下一代建设更美好的社区。本集团亦会推动保育及产城共融，矢志将香港皇都戏院以及内地多个旧城改造项目，缔造为大家引以为傲的大湾区地标。
未来，本集团将会继续加强与持份者的联系，进一步将环境、社会和管治因素纳入业务，竭诚支持合作伙伴，为所有持份者创造共享价值。