◆研报摘要◆

●2025-09-17 华润置地(01109)开发业务毛利率改善，经常性业务利润贡献持续提升(繁体版)第一上海 (3页)

    一、公司整体业绩表现
    华润置地(1109)2025年上半年实现营业收入949亿元，同比增长19.9%，其中开发业务收入为744亿元，同比增长25.8%。整体毛利率提升至24%，核心净利润同比下降6.6%至100亿元。尽管市场环境带来一定压力，公司在签约销售额行业排名保持第三，并在高能级城市持续深化布局。
    二、开发业务与土储情况
    公司的开发业务销售虽受市场影响有所下降，但均价同比上升11.9%，达到26777元/平方米，仍跑赢大市。其土地储备充足且质量优良，截至2025年中期，开发土储为4895万平方米，一二线城市占比超7成。此外，投资物业土储达776万平方米，购物中心占比66%。充足的土储保障了未来3年以上的发展需求。
    三、经常性业务增长趋势
    华润置地的经常性业务包括经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素型业务，期内收入分别为121亿元、60亿元及25亿元。经常性业务的核心利润贡献提升至60.2%，成为推动公司业绩的重要力量。购物中心运营表现尤为突出，租金收入同比增长9.9%，出租率维持高位。预计到2028年末，在营购物中心将增至114个，进一步巩固市场地位。
    四、财务稳健性和目标估值
    公司负债水平和融资成本均处于行业低位，加权平均融资成本降至2.79%，净负债率为39.2%。基于其精益化运营能力和稳健的财务结构，第一上海给予公司“买入”评级，目标价39.2港元。分析师预测2025年至2027年的归母核心净利润分别为234亿元、235亿元和251亿元，分别对开发及经常性业务采用5倍和22倍市盈率进行估值。
    五、政策利好与战略优势
    近期北京、上海、深圳优化限购措施，公司聚焦核心城市的策略将因此受益。同时，资产管理规模较2024年底提升4.6%至4835亿元，助力新发展模式下的价值释放和业务转型。这些因素共同增强了公司未来的盈利潜力和抗风险能力。

●2025-09-17 华润置地(01109)开发业务毛利率改善，经常性业务利润贡献持续提升（简体版）第一上海 (3页)

    一、核心财务表现与评级
    华润置地(1109)在2025年上半年展现了稳健的财务表现，整体毛利率提升至24%，开发业务毛利率达到15.6%，同比提升3.2个百分点。其核心净利润同比下降6.6%至100亿元，但归母净利润同比增长16.2%至119亿元。基于公司当前业绩和市场前景，第一上海维持“买入”评级，并给予目标价39.2港元，较当前股价有21.7%的上涨空间。
    二、开发业务与土储优势
    公司在2025年上半年销售额虽受市场环境影响有所下滑，但仍保持行业第三的排名，签约销售额达1368亿元，销售均价同比增长11.9%至26777元/平方米。公司聚焦高能级城市策略，一线城市的销售占比提升至46%。截至2025年中期，公司开发土储为4895万平方米，其中一二线城市占比超过70%，优质土储可支持未来三年以上的发展需求。
    三、经常性业务的增长潜力
    华润置地的经常性业务收入占比持续提升，2025年上半年贡献了60.2%的核心净利。购物中心业务表现尤为突出，零售额同比增长20.2%，租金收入同比增长9.9%。公司计划到2028年底将运营中的购物中心增至114个，进一步巩固其市场地位并推动经常性业务的利润增长。
    四、稳健的财务结构与风险管理
    华润置地展现出卓越的财务管理水平，加权平均融资成本降至2.79%，处于行业低位，非人民币净负债敞口仅占4.0%。此外，公司杠杆水平和汇率风险均创历史新低，融资储备短债比为1.2倍，净有息负债率为39.2%。这些指标表明公司在债务管理和风险控制方面表现出色。
    五、未来展望与政策受益
    随着北京、上海、深圳等核心城市优化限购措施，华润置地的战略布局将进一步受益。公司资管规模在2025年中期达到4835亿元，较2024年末增长4.6%。预计公司将在新发展模式下实现价值释放与业务转型，未来几年归母核心净利润有望稳步增长。

●2025-09-15 华润置地(01109)销售均价提升明显，资产运营稳健增长光大证券 (3页)

    一、销售表现与结构优化
    华润置地截至2025年8月的运营数据显示，公司合同销售金额和面积分别同比下降13.2%和26.7%，但销售均价提升显著。2025年上半年签约销售均价达到2.68万元/平方米，同比提升11.9%，表明公司在销售结构上聚焦核心城市及高价值项目。此外，拿地策略坚持“量入为出”原则，新增土地储备集中于一二线城市，进一步巩固了优质土储资源。
    二、资产运营业务稳健增长
    公司的资产运营业务在2025年上半年表现出色，营业收入同比增长5.5%至121.1亿元。购物中心板块持续扩张，总建筑面积达1185万平方米，零售额同比增长20.2%，经营利润率创历史新高；写字楼板块维持行业领先的出租率水平，对长期现金流贡献稳定且显著。这些数据反映了公司在商业地产领域的强势竞争力。
    三、融资成本优化与财务健康
    华润置地通过强化资金管理，始终保持现金流安全作为企业生命线。截至2025年6月底，公司持有现金储备超过1200亿元，净有息负债率为39.2%，加权平均融资成本降至2.79%，处于行业最低水平。这不仅体现了公司良好的信用优势，也为其未来发展提供了坚实的财务保障。
    四、盈利预测与风险提示
    尽管全国房地产市场仍处于下行通道，但基于华润置地的品牌美誉度、核心城市布局以及资产运营带来的稳定现金流，光大证券维持“买入”评级。然而，报告也指出需关注销售与拿地不及预期、经营性业务表现不佳以及行业下行超预期等潜在风险。下调后的2025-2027年归母净利润预测分别为247.4亿、252.7亿和255.3亿元，对应当前股价PE估值约8.3倍左右。
    五、总结与展望
    总体来看，华润置地凭借其销售均价提升、资产运营稳健增长以及融资成本优化，在复杂多变的市场环境中展现了较强的韧性和发展潜力。不过，未来能否实现业绩目标还需密切关注宏观经济环境变化及其在核心城市的实际执行情况。

●2025-09-14 华润置地(01109)开发运营双轮驱动，砥砺奋进迈向一流财通证券 (24页)

    营住宅开发及商业地产二十余载，构建“3+1”业务模式，尤其在商业地产领域形成深厚的护城河。2025年上半年公司的开发销售及经常性业务(经营性不动产+轻资产管理+生态圈要素)收入占比2：8，核心净利润占比4：6。
    开发销售聚焦高能级城市，销投融结构优化：2025年上半年，销售：实现销售额1103亿元，同比-12%，跑赢大市；一二线占比93%，其中一线占比46%，结算毛利率升至15.6%，有望逐步企稳修复。投资：新增投资一二线占比100%，存量开发土储一二线占比70%。融资：平均成本降至2.8%，维持行业最低水平。
    经营性不动产行业领先，轻资产管理稳健增长，生态圈要素加速转型：
    2025年上半年商场零售额同比+20.2%，同店同比+9.4%，出租率升至97.3%，使得租金收入同比+9.9%。公司近九成商场零售额排名当地前三，商业影响力稳居首位，且2025-2028年计划新开22座商场。轻资产管理华润万象生活的面积、业绩持续增长，市值位居物管行业首位。生态圈要素定位转型发展加速器，构建各板块协同共进。
    投资建议：在内资房企中，公司是成功打造多元业务的开发商、运营商，亦是地产下半场的先行者、领军者。公司房开业务销售位居前列，投资积极，土储充裕；经常性业务护城河深厚，其中商业规模质量领先，物管商管稳步发展，生态圈促进转型发展。我们预计公司2025-2027年归母净利为259、267、282亿元，对应PE为8.3、8.1、7.7倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
    风险提示：房地产市场持续承压风险；新的经营性不动产落地不及预期；线下消费复苏不及预期

●2025-09-08 华润置地(01109)上半年核心净利润同比-7%，经常性业务贡献占比提升至60%国信证券 (11页)

    核心观点
    上半年核心净利润同比-7%，经常性业务贡献占比提升至60%。2025H1，公司实现营业收入949亿元，同比+20%；实现核心净利润100亿元，同比-7%，其中经常性业务贡献核心净利润占比60%，同比提升了9pct；2025H1，公司毛利率24.0%，同比提升2pct，其中开发销售型业务毛利率提升3pct至15.6%，经营性不动产业务毛利率提升1pct至72.9%。2025H1，公司核心净利率10.5%，同比下降3pct，主要受到开发销售型业务核心净利率同比下降4pct的拖累。2025H1，开发销售型业务核心净利润同比-24%，主要因为去年3月公司发行商业REIT获得项目出售收益16亿元导致2024H1基数较高。
    2025H1，公司每股派息0.20元，同比持平。
    开发销售型业务经营稳健。2025H1，公司开发销售型业务收入744亿元，同比+26%；签约销售额1103亿元，同比-12%，其中一二线城市销售额占比93%，权益销售额占比67%；销售额行业排名第3，其中在15个城市销售排名前3，保持领先地位。2025H1，公司拿地金额447亿元，同比+75%，权益拿地额占比72%，以拿地金额/销售额计算的投资强度为41%；新增土储建面148万㎡，同比-27%，其中一二线城市占比100%，新增土储楼面价提升至3万元/㎡。
    截至2025H1末，公司总土储建面为4895万㎡，仍然充裕。
    购物中心规模保持增长且经营状况良好。2025H1，公司经营性不动产业务收入为121亿元，同比+6%，其中购物中心业态租金收入为104亿元，同比+10%，占比为86%，同比提升3pct。截至2025H1末，公司在营购物中心94个，近九成项目在当地零售额排名前三。2025H1，公司在营购物中心整体出租率97.3%，同比持平；购物中心零售额1101亿元，同比+20%，同店同比+9%；以租金收入/零售额计算的租售比12%，维持合理水平；购物中心毛利率78%，同比提升1pct。
    财务指标保持健康。截至2025H1末，公司净有息负债率39%，剔除预收款的资产负债率55%；加权平均融资成本为2.79%，较2024年末下降32个基点。
    预期2025全年，公司经常性业务收入能覆盖2倍股息及利息倍数，偿债压力较小。
    投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2025-2026年的归母净利润分别为245/241亿元，对应每股收益分别为3.43/3.39元，对应当前股价PE分别为8.4/8.5倍，维持“优于大市”评级。
    风险提示：开发业务结转规模和毛利率下行；投资物业租金收入不及预期。

●2025-09-05 华润置地(01109)2025年中期业绩点评：稳中有进，第二增长曲线动能持续强化国泰海通证券 (8页)

    一、公司业绩稳中有进，第二增长曲线持续发力
    华润置地2025年上半年营业收入达人民币949.2亿元，同比增长19.9%，综合毛利率提升至24.0%。开发销售型业务收入为743.6亿元，同比增25.8%；经常性收入205.6亿元，占总营业额的21.7%。归母净利润实现118.8亿元，同比增长16.2%，其中经常性核心净利润贡献占比达到60.2%。
    二、经营性物业表现亮眼，大资管模式稳步推进
    公司在购物中心和写字楼等经营性物业领域取得了显著成绩，1H25购物中心零售额人民币1101.5亿元，同比增长20.2%。新开两座购物中心分别位于佛山和郑州。截至2025年6月30日，公司资产管理规模达到4835亿元，较2024年底增加214亿元，进一步巩固了其在该领域的领先地位。
    三、开发销售业务保持稳健，土地储备充足
    尽管面临市场下行压力，公司签约额仍稳居行业前三，1H25签约额人民币1103.0亿元，锁定已签未结算开发物业营业额2513.7亿元，预计下半年将有1595.3亿元结算。同时，公司合理布局投资节奏，在一二线城市获取多个优质项目，确保未来可持续发展。
    四、轻资产业务表现出色，万象商业领跑市场
    旗下华润万象生活实现营业收入人民币85.2亿元，同比增长6.5%，核心净利润人民币20.1亿元，同比增长15%。在管面积不断扩大，大会员业务并购“华润通”后实现了收入增长及扭亏，会员总量达7237万人，表明公司在轻资产运营方面的优势。
    五、生态要素型业务稳步提升，资本结构稳健均衡
    文体场馆运营业务收入人民币5.1亿元，新获取广州大湾区文化体育中心等重大项目。租赁住房业务扩展到全国15个城市。截至2025年6月末，公司资产负债率维持低位，融资成本下降，现金储备充足，保证了资本结构的稳健性和灵活性。
    六、投资建议与风险提示
    分析师预测2025-2027年EPS分别为3.64/3.81/4.04元，给予目标价39.74港元。然而，房地产行业新房总量增速存在缩量风险，且市场修复可能不及预期，提醒投资者需谨慎对待相关风险。

●2025-08-31 华润置地(01109)2025中报点评：业绩平稳兑现，质量与韧性兼具长江证券 (5页)

    事件描述
    2025H公司营收949亿(+19.9%)，归母净利润119亿(+16.2%)，核心归母净利100亿(-6.6%)，综合毛利率24.0%(+1.8pct)，中期每股分红0.2元，派息率14.3%(相对核心业绩)。
    事件评论
    收入与盈利能力提升助推业绩增长，后期维持稳健展望。2025H公司营收949亿(+19.9%)，其中开发/经营性不动产/轻资产管理业务分别同比增长25.8%、5.5%、1.1%。
    综合毛利率24.0%(+1.8pct)，开发/经营性不动产业务分别提升3.2pct、1.4pct至15.6%、72.9%。虽然投资物业公允价值评估同比下降28.0%、对合联营公司的投资收益同比下降12.2%，收入与毛利率双升仍助推归母净利同比增长16.2%。2025H核心归母净利100亿(-6.6%)，核心业绩的体量与增速弱于归母业绩表现，主因去年同期出表青岛万象城发行商业REIT贡献核心业绩，今年的扩募项目仍在推进中。截至2025H公司预收账款2134.5亿(-25.5%)，预收款/年化结算收入=0.85X，预收款相对充裕保障结算收入，毛利率与减值承压但压力有望放缓，经营性业务仍有增长，对后期业绩维持稳健的展望。
    销售处于第一梯队，稳健投资，土储充裕优良保障后期销售。2025H公司全口径销售额1103亿(-11.6%)，行业排名第三，销售面积411.9万方(-21.0%)，销售均价2.7万元/平(+11.9%)。拿地角度，2025H累计获取18个项目，全口径拿地金额447.3亿(+74.7%)，拿地面积148.2万方(-26.8%)，拿地楼板价3.0万元/平(+138.5%)，地价大幅上涨主因投资布局进一步聚焦核心城市，金额维度的拿地强度为40.6%，补货力度处于行业前列。截至2025H公司开发土储可售面积4119万方(相较去年底-6.2%)，其中一二线城市面积占比70%，土储充裕且结构优良，保障后期销售规模稳定在第一梯队。
    零售额出租率双增长，商业运营稳中向好。公司是商业运营行业领导者，重奢业态构筑强大护城河，2025H购物中心零售额1101亿(+20.2%)，其中重奢、非重奢同比增长13.3%、24.9%。零售额同店增速9.4%，优异运营赋能内生增长，近九成在营购物中心零售额排名当地前三，出租率较2024年底提升0.2pct至97.3%。2025H租金收入104亿(+9.9%)，销管费率同比下降2.0pct至12.1%，经营利润率提升至65.9%，运营效率行业领先。截至2025H公司累计开业购物中心94座，2025上半年新开2座，下半年预计再新开4座，2026-2028年计划每年新开5/6/5座，至2028年底累计开业购物中心量将增至114个，内生增长叠加外延扩张，出表节奏有序下，购物中心收入维持稳健增长展望。
    投资建议：国内稀缺的多元地产商，业务模式优势明显。开发维度，禀赋、财务、运营、品牌等能力行业领先，土储充裕且结构优良，保障后期销售规模；减值压力释放相对充分，新拿地利润率可观，业绩扎实度与兑现度较高。作为商业龙头，优势体现在布局、招商、运营、租金、效率、重奢等各维度，商业REITs打通资产退出通道，优质自持资产提供稳定现金流助力穿越周期，亦能提升公司派息与估值潜力。预测2025-2027年归母业绩262/270/282亿，同比2%、3%、5%，对应PE为7.6/7.4/7.0X，给予“买入”评级。
    风险提示
    1、地产需求不振，房价下行，资产减值压力加大；2、经济与消费疲弱，经营性业务收入承压。

●2025-08-31 华润置地(01109)经常性业务利润占比提升兴业证券 (7页)

    投资要点：
    2025年中期业绩符合预期：公司2025年中期营收949.2亿元，同比增长19.9%，其中经常性业务收入合计205.6亿元，同比增长2.5%，占营业额21.7%。股东应占核心净利润为100亿元，同比减少6.6%，经常性业务核心净利润占比达到60.2%；公司中期每股派息0.20元，同比持平，中期业绩符合预期。
    毛利率改善，经常性业务利润占比提升：公司2025年中期综合毛利率为24.0%，同比提升1.8个百分点，其中开发销售业务毛利率同比提升3.2个百分点至15.6%；经营性不动产业务的毛利率提升1.4个百分点至72.9%；轻资产管理业务的毛利率提升3.1个百分点至37.1%。经常性业务的核心净利润占比提升至60.2%，利润的持续性和稳健性增强。
    购物中心经营表现突出：公司2025年上半年购物中心营业额104.2亿元，同比增长9.9%。各项经营指标表现突出，零售额同比增长20.2%至1101.5亿元，整体出租率保持在97.3%的高位。公司将继续实施“一城多汇”及“多城多汇”的布局策略，将保持每年新开5-6个的节奏，稳健扩张规模。
    销售保持行业领先，继续去化库存：公司2025年上半年合约销售1103亿元，保持行业前三的位置。公司继续去化库存，总土储较2024年底减少299万平米至4895万平米。公司以“量入为出”的原则投资，上半年聚焦核心一二线城市，新获取18个项目，新增土储面积为148万平米。
    融资成本新低：截至2025年中期公司净负债率提升至39.2%，预计到年底会降至更低水平。平均融资成本降至2.79%的新低，财务实力雄厚。
    维持“买入”评级：我们预计公司2025/2026年的营业收入为2538/2462亿元，同比减少9.0%/3.0%；核心净利润245/252亿元，同比减少3.5%和增长2.7%，维持“买入”评级。公司派息持续，当前股价对应2025E的股息收益率约为4.6%。
    风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。

●2025-08-31 华润置地(01109)拿地力度回升，经常性业务利润稳步增长招商证券 (5页)

    综合考虑(1)公司经常性业务利润占比提升为公司业绩及股东回报稳健性提供支撑；(2)以购物中心为主的经营性不动产业务稳健增长；(3)开发销售型业务毛利率或逐步进入筑底阶段；(4)大资管转型稳步推进；看好公司未来业绩的稳定性以及中长期业绩增长和股东回报的可持续性。若参考37%的股利分派率(24年全年分派率)和25年的盈利预测，基于2025年8月29日收盘价测算25E股息率约4.8%。预计2025/2026/2027EPS分别为3.65/3.83/4.10元/股，同比分别+2%/+5%/+7%，给予公司2025年0.8倍PB，对应市值2313亿元，对应目标价32.44元/股(35.58港元/股)，给予“强烈推荐”评级。
    25H1收入949亿元，同比增长20%，归母净利润119亿元，同比增长17%，归母净利润增长主要由营收增长以及综合毛利率同比提升带动。25H1公司核心净利润100亿元，同比-7%。25H1公司实现营业收入/毛利润/净利润/归母净利润分别为949亿元/228亿元/147亿元/119亿元，同比分别+20%/+29%/+17%/+16%。(1)营业收入保持增长，结构上营收增长主要由开发销售型业务带动。25H1公司开发销售型业务/经营性不动产业务/轻资产管理业务/生态圈要素型业务营收分别为744亿元/121亿元/60亿元/25亿元，同比分别+26%/+6%/+1%/+8%；(2)综合毛利率同比上升。25H1公司综合毛利率同比上升1.8PCT至24.0%，其中，开发销售型业务毛利率同比上升3.2PCT至15.6%，判断或有减值同比变动影响，经营性不动产业务毛利率同比上升1.4PCT至72.9%，轻资产管理业务平台华润万象生活毛利率同比上升3.1PCT至37.1%；(3)在三费费率同比下降、所得税税率同比下降等因素的正向影响和公允价值变动收益同比减少、合联营公司投资收益同比减少、其他收益同比减少等因素负向影响下，净利润增幅小于毛利润增幅。具体看，对净利润的正向影响因素包括：a。三费费率同比下降0.3PCT至6.6%，其中，销售费用率同比下降0.6PCT至2.9%，管理费用率同比下降0.2PCT至2.1%，财务费用率同比上升0.5PCT至1.6%；b。所得税税率(所得税/税前利润)同比下降6.5PCT至32.9%；负向影响因素包括：c。公允价值变动收益同比减少10.6亿元；d。合联营公司投资收益同比减少1.7亿元；e。其他收益同比减少18.2亿元；(4)权益比(归母净利润/净利润)同比下降1.0PCT至80.9%，导致归母净利润增幅小于净利润增幅。
    经常性业务利润稳步增长，经常性业务核心净利润占比持续提升。25H1公司经常性业务(经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务)收入206亿元，同比+2%，经常性业务收入占比22%，同比减少3PCT；经常性业务核心净利润60亿元，同比+10%，经常性业务核心净利润占比60%，同比增加9PCT。
    开发销售型业务：销售排名保持行业前三，拿地力度回升。25H1公司签约销售面积412万平方米，同比-21%；签约销售金额1103亿元，同比-12%。根据克而瑞数据，公司25年1-7月全口径销售金额排名行业第3名。土地投资方面，公司25H1拿地面积148万平方米，同比-27%；全口径拿地金额447亿元，同比+75%。全口径拿地力度(全口径拿地金额/全口径销售金额)为41%，同比24H1上升20PCT，较24年全年上升11PCT。据公司披露，25H1一、二线城市投资占比(权益地价口径)较24全年提高6PCT至100%。
    经营性不动产业务：购物中心零售额及租金收入保持稳健增长，写字楼租金收入同比加速下降。
    (1)购物中心：上半年新开2座购物中心，零售额及租金收入保持稳健增长。
    公司25H1新开郑州郑东万象城和佛山顺德万象汇2座购物中心，截至25H1在营购物中心数量94座。25H1公司在营购物中心零售额1101亿元，同比+20%；同店零售额增长9%，同店增速同比提高2PCT；重奢/非重奢购物中心零售额同比分别+13%/+25%。在营购物中心租金同比+16%，并表租金收入104亿元，同比+10%。并表与在营购物中心租金收入同比增速的差异或是24年部分购物中心项目出表所导致。据公司披露，25/26/27/28年购物中心计划新开业数量分别为6/5/6/5座，25-28年计划新开业数量较24年报披露数值减少1座(广州番禺长隆项目)，同时部分购物中心计划开业年份有调整。
    (2)写字楼：出租率企稳，租金收入同比加速下降。25H1公司写字楼租金收入8亿元，同比-14%，在24H1同比-5%和24全年同比-9%的基础上加速下降；写字楼毛利率同比下降3.7PCT至71.1%；出租率75%，同比持平，同时与24年末水平持平。
    (3)酒店：受部分项目出表影响收入同比下降，入住率同比小幅上升。25H1公司酒店经营收入9亿元，同比-16%，并表收入下滑或受部分项目出表影响；酒店毛利率同比下降2.2PCT至9.5%；入住率同比上升2PCT至64%；平均房价973元/房晚，同比-2%。
    轻资产管理业务：华润万象生活业绩保持增长超两成，商业航道外拓贡献持续提高。25H1公司旗下轻资产管理平台华润万象生活营收/归母净利润分别为85亿元/20亿元，同比分别+7%/+7%。据华润万象生活披露，24年商业航道中第三方购物中心收入占比同比上升3.2PCT至30.7%，税前利润占比同比上升2.5PCT至23.9%。
    生态圈要素型业务：收入同比下降，核心净利润同比增长。25H1公司生态圈要素型业务收入25亿元，同比-8%；其中，城市代建业务收入5亿元，文体场馆运营收入5亿元，租赁住房营业额(含轻资产管理项目)4亿元。25H1公司生态圈要素型业务核心净利润3亿元，同比+15%。
    资产管理规模稳步增长，购物中心规模占比小幅提升。截至25H1，公司资产管理规模(Asset Under Management，AUM)4835亿元，同比+8%，较24年末增长5%。其中，购物中心AUM3131亿元，同比+10%，购物中心AUM占比65%，同比上升1PCT；写字楼AUM615亿元，同比+1%；文体AUM622亿元，同比+14%；酒店AUM127亿元，同比+1%；其他AUM340亿元，同比-4%。
    融资成本再创新低，财务杠杆边际提升。据公司披露，25H1公司加权平均融资成本2.79%，同比下降45BP，较24年末下降32BP；平均债务期限6.4年；汇率风险敞口4.0%，较24年末提高0.1PCT。截至25H1，公司剔除预收账款资产负债率55.3%；净有息负债率39.2%，同比提升5.6%，较24年末提升7.3%。
    投资建议：综合考虑(1)公司经常性业务利润占比提升为公司业绩及股东回报稳健性提供支撑；(2)以购物中心为主的经营性不动产业务稳健增长；(3)开发销售型业务拿地力度回升且毛利率或逐步进入筑底阶段；(4)大资管转型稳步推进；看好公司未来业绩的稳定性以及中长期业绩增长和股东回报的可持续性。若参考37%的股利分派率(24年全年分派率)和25年的盈利预测，基于2025年8月29日收盘价测算25E股息率约4.8%。预计2025/2026/2027EPS分别为3.65/3.83/4.10元/股，同比分别+2%/+5%/+7%，给予公司2025年0.8倍PB，对应市值2313亿元，对应目标价32.44元/股(35.58港元/股)，给予“强烈推荐”评级。
    风险提示：销售复苏节奏不及预期、行业供需关系改善不及预期、消费增长不及预期、资管转型进度不及预期、减值超预期等。

●2025-08-30 华润置地(01109)中报点评：“大资管”业务助力价值释放华泰证券 (7页)

    公司公布25年中报业绩：收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%，低于我们此前预计的全年增速(+0.4%)，主因开发业务盈利承压。中期每股派息0.2元，同比持平。公司上半年依旧保持开发业务的经营优势，经常性业务持续贡献稳定增长，核心利润占比显著提升。展望未来，随着“大资管”业务的持续落地，预计将进一步提升公司资产周转效率与盈利质量。维持“买入”评级。
    经常性业务利润占比显著提升，购物中心经营表现优异25H1，公司经常性业务收入同比+2.5%至206亿元，核心利润同比+9.6%至60亿元，占比提升19pct至60%，实现重大突破，推进向大主管业务模式转型。公司旗下商场零售额同比+20.2%，同店同比+9.4%(高于全国社零增速+5%)，在营94座商场，其中近九成零售额位居所在城市前三，整体出租率较24年末提升0.2pct至97.3%，带动商场租金收入同比+9.9%至104亿元。公司预计未来三年购物中心开业节奏较23-24年高峰期有所减少，但仍保持行业领先。
    高能级布局成效显著，开发业务稳居前三
    25H1，公司开发业务合同销售额同比-12%至1103亿元，行业排名稳居第三；得益于公司聚焦高能级城市的布局策略，一线城市销售占比同比+8pct至46%；结转收入/核心利润分别同比+26%/-24%至744/40亿元，结转毛利率较2024全年下降1.2pct至15.6%，尽管盈利有所承压，但整体仍维持行业第一梯队。投资端，公司始终坚持“现金流安全为先”，25H1以合理成本获取18个项目，全部位于一二线高能级城市，并严控可售公建投资，住宅货值占比高达97%；对应权益土地款32.3亿元，同比+75%，拿地强度显著提升至44%(同比+22pct)。截至25H1末，公司存量土储面积4119万平方米，其中一二线占比达70%。下半年，公司计划推货规模3894亿元(新推占比43%)，我们认为充裕优质的土储资源将持续支撑公司行业前三的地位，稳固收入基本盘。
    融资成本突破新低，“大资管”业务持续推进
    截至25H1末，公司平均融资成本较2024年末下降32bp至2.79%，再创历史新低，继续保持行业最低水平；平均债务期限延长至6.4年，债务到期结构分布合理，汇率风险敞口维持在约4.0%的低位，整体财务状况仍较为安全。公司资管规模达4835亿元(环比+4.6%)，其中购物中心占比达65%，潜在可证券化资产储备充足。公司计划在未来3-5年内发行300-500亿元REITs，在不影响现有租金基本盘的前提下，预计每年出表资产规模约50-100亿元，对应租金收入约6-7亿元，后续随着“大资管”业务的持续落地，公司资产周转效率有望迎来提升。
    盈利预测与估值
    考虑公司已售未结资源相对充裕，并通过“老盘新做”等手段加快滞销资源去化，我们小幅上调2025-27年开发业务结转收入假设，但房地产行业仍处于筑底期，我们小幅下调2025-27年开发业务结转毛利率假设，调整2025-27年EPS至3.59/3.70/3.96元(前值3.60/3.76/4.05元，对应调整幅度为-0.3%/-1.6%/-2.2%)。公司25E BPS为40.49元，可比公司平均25E PB为0.66倍(Wind一致预期)，考虑公司拥有强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理25E PB为0.82倍，对应目标价36.45港元(前值32.72港元，基于0.75倍25E PB)。
    风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。

●2025-08-30 华润置地(01109)半年报点评：拿地聚焦有力，“大资管”业务打通价值释放通道国盛证券 (16页)

    一、业绩表现稳健，土地投资聚焦核心城市
    华润置地在2025年上半年实现了签约额1103.0亿元，尽管同比下滑11.6%，但仍跑赢行业整体水平。公司持续聚焦高能级城市的布局战略，使得一线城市销售占比显著提升，带动销售单价同比增长11.9%至26777元/平方米。此外，公司在土地市场上表现强劲，在2025年上半年以总地价447.3亿元成功获取18宗优质土地，全部位于一线及强二线城市，进一步巩固了其市场地位。
    二、财务数据稳健，业务结构优化
    华润置地的财务表现依旧稳健，2025年上半年营业额同比增长19.9%至949亿元。得益于一线城市收入占比提升，住开板块毛利率出现结构性修复，录得15.6%，同比上升3.2个百分点。归母净利润和核心净利润分别为118.8亿元和100.0亿元，其中经常性业务对核心净利润的贡献占比增至60.2%。融资成本维持在行业最低梯队，三道红线保持绿档，确保偿债压力可控。
    三、多元化业务模式助力长期发展
    公司通过“3+1”业务模式协力发展，商业运营成为重塑核心竞争力的重要支柱。截至2025年上半年，公司已开业购物中心达94座，实现零售额1101亿元，同比增长20.2%，同店增长9.4%；租金收入达104亿元，同比增长9.9%。新消费趋势下，商业不动产重新进入资产价值重估阶段，公司凭借优异的开发能力和高占比的商业运营，展现出更强的抗周期能力。
    四、投资建议与风险提示
    基于公司稳固的竞争优势、拿地聚焦有力以及较低的融资成本，分析师维持对公司“买入”的投资评级。预计2025-2027年营收分别为2824亿、2812亿和2654亿元，归母净利润为248亿、257亿和262亿元，对应PE为8.0、7.7和7.6倍。然而，政策放松不及预期、拿地进展缓慢以及行业基本面下行风险仍需关注。
    五、总结
    华润置地作为行业头部企业，凭借其在核心城市的战略布局、优质的土地储备及多元化的业务组合，展现了较强的韧性和发展潜力。未来随着行业竞争格局改善，公司有望继续受益于需求侧改善，同时其商业资产化路径将进一步释放价值。

●2025-08-29 华润置地(01109)2025年中期业绩点评：业绩小幅下行，经常性业务贡献六成利润中信建投 (5页)

    核心观点
    2025年上半年公司实现营收949.2亿元，同比增长19.9%；其中开发业务结算收入743.6亿元，同比增长25.8%，经常性业务营收为205.6亿元，同比增长2.5%。上半年实现核心净利润100.0亿元，同比下降6.6%，增收不增利主因上半年其他收入与收益为15.8亿元，较上年同期减少18.3亿元；经常性业务贡献核心净利润的60.2%，较上年同期增长8.8个百分点。购物中心运营效率持续向好，上半年租金收入104亿元，同比增长9.9%；零售额1101亿元，同比增长20.2%，同店增长9.4%。上半年销售金额1103亿元，规模稳居行业第3；拿地金额347.6亿元，同比增长45.6%，拿地强度31.5%，较上年同期提升12.4个百分点。
    事件
    公司发布2025年中期业绩，上半年实现营收949.2亿元，同比增长19.9%，实现归母净利润118.8亿元，同比增长16.2%，实现核心净利润100.0亿元，同比下降6.6%。
    简评
    结算规模增加带动营收上行，其他收益减少造成业绩小幅下行。
    2025年上半年公司实现营收949.2亿元，同比增长19.9%；其中开发业务结算收入743.6亿元，同比增长25.8%，经常性业务营收为205.6亿元，同比增长2.5%。上半年公司综合毛利率较上年同期增长1.8个百分点至24.0%，主要由于开发业务结算毛利率较上年同期增长3.2个百分点至15.6%。上半年公司实现核心净利润100.0亿元，同比下降6.6%，增收不增利主因上半年其他收入与收益为15.8亿元，较上年同期减少18.3亿元。
    经常性业务贡献六成利润，购物中心发展势头良好。上半年公司的经常性业务共实现营收205.6亿元，占总营收的比例为21.7%，较上年同期下降3.7个百分点；其中经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型业务分别实现营收121.1/60.0/24.5亿元，分别同比变动+5.5%/+1.1%/-7.7%；经常性业务共实现核心净利润60.2亿元，占总核心净利润的60.2%，较上年同期增长8.8个百分点。公司的购物中心运营效率持续向好，上半年购物中心租金收入104亿元，同比增长9.9%；购物中心零售额1101亿元，同比增长20.2%，同店零售额同比增长9.4%，优于同期全国社零5.0%的同比增速。
    开发销售稳居第一梯队，积极补仓核心城市。上半年公司实现销售金额1103亿元，同比下降11.5%，销售规模稳居行业第3。上半年公司稳健开展投资，新增18个项目，全部位于一二线城市；拿地金额共347.6亿元，同比增长45.6%，以金额计算的拿地强度为31.5%，较上年同期提升12.4个百分点。
    维持盈利预测与买入评级不变。我们预测2025-2027年公司EPS为3.65/3.79/4.05元。公司经常性业务为业绩提供坚实支撑，开发业务稳居第一梯队，维持买入评级与47.6港元的目标价不变。
    风险分析
    1、销售及结转不及预期：销售方面，重点城市的地产销售受居民收入预期、房价水平的综合影响，未来仍有恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。
    2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。
    3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。

●2025-08-29 华润置地(01109)2025H1业绩点评：积极拿地，经常利润贡献超六成东北证券 (4页)

    事件：
    公司公布2025年中期报告，2025H1公司实现营收949.2亿元(yoy+19.9%)；毛利率24.0%(+1.8pct)，归母净利润118.8亿元(yoy+16.2%)；核心净利润100.0亿元。
    点评：
    营收稳步增长，盈利水平稳定。2025H1公司实现营收949.2亿元(yoy+19.9%)；其中开发业务增长25.8%至743.6亿元。开发业务增长主要原因系结转结构优化(金额增长25.8%，面积下降7.2%)，体现出公司布局能级有所提升。公司上半年实现毛利率24.0%(+1.8pct)，其中开发业务毛利率为15.6%(+3.2pct)。归母净利润118.8亿元(yoy+16.2%)；核心净利润100.0亿元。归母净利润增速略低于营收原因系项目结转，财务费用由8.8亿提升至15.2亿。
    销售保持平稳，投资核心城市。2025H1公司实现开发业务销售金额1103.0亿元(yoy-11.6%)，排名稳居前三，其中一线城市销售占比同比+8pct达到46%。
    同时保持优秀的销售能力，销售费率降低至2.9%(-0.5pct)。上半年公司新增投资项目18个，总金额447.3亿元，权益金额322.8亿元，拿地强度40.6%，均位于一二线城市。开发业务土地储备4119万方，为持续增长夯实基础。
    商业持续领先，经营质效双增。经常性业务收入增长2.5%至205.6亿元(其中经营性不动产/轻资产管理/生态圈业务分别为121.1/60.0/24.5亿元)，占总营收的21.3%。核心净利润60.2亿元，贡献占比60.2%(+8.7pct)。在营购物中心94座租金收入104.2亿元(yoy+9.9%)，出租率97.3%。零售额达到1101.5亿元(yoy+20.2%)，经营利润率达到65.9%。华润商业REITs总市值首破百亿，稳居消费类第一，上市以来累计上涨52.2%，连续六季度分红累计4.95亿。
    资产结构稳健，财务持续优化。在手现金1202.4亿元，净有息负债率39.2%，加权资本成本较去年年底下降32bp至2.79%，维持行业最低水平。拟派发中期股息0.20元/股，与去年同期持平。
    盈利预测与估值。公司聚焦一二线城市，销售金额平稳，财务结构不断优化，土储结构优质，多元业务发力，商业业务居于领先地位。随着社会消费水平的提升，公司或将持续成长。我们预计公司2025-2027年分别可实现营业收入2834.8、2877.6、2989.9亿元；归母净利润分别为257.7、267.4、298.5亿元。对应PE分别为7.8X、7.5X、6.7X，首次覆盖，给予“买入”评级。
    风险提示：业绩预测和估值不达预期；业务拓展放缓；商业竞争加剧

●2025-08-28 华润置地(01109)2025年半年报点评：开发业务结算增长强劲，经营性业务稳健增长西南证券 (5页)

    事件：公司发布2025年中期业绩。2025H1，公司实现收入949.2亿元，同比增长19.9%；归母净利润118.8亿元，同比增长16.2%；核心净利润100.0亿元，同比下降6.6%。董事会决议宣派中期股息每股人民币0.2元。
    开发业务结算增长强劲，销售端展现韧性。25H1，开发销售型业务结算营业额743.6亿元，同比增长25.8%，毛利率同比提升3.2pp至15.6%，盈利能力有所修复。25H1，受市场调整影响签约额为1103.0亿元，同比下降11.6%，但销售规模仍稳居行业前三。截至2025/6/30，公司已锁定已售未结营业额2513.7亿元，为未来业绩奠定坚实基础。公司坚持“量入为出”的稳健投资策略，上半年新增18个项目，均位于一二线核心城市，持续优化土储结构。
    经营性业务稳健增长，盈利贡献持续提升。25H1，经营性不动产业务营业额121.1亿元，同比增长5.5%。其中，购物中心业务表现亮眼，零售额实现1101.5亿元，同比增长20.2%；租金收入104.2亿元，同比增长9.9%，展现出强大的抗周期韧性。期内新开业购物中心2座，在营数量增至94座。轻资产管理平台华润万象生活业绩贡献突出，实现核心净利润20.1亿元，同比增长15.0%。整体来看，公司经常性业务核心净利润同比增长9.6%，占公司核心净利润总额的比重提升至60.2%，成为业绩的“压舱石”和增长新引擎。
    盈利结构优化，财务优势无可撼动。25H1，公司整体毛利率同比提升1.8pp至24.0%，盈利能力增强，主要得益于开发业务毛利率修复及高毛利的经营性不动产业务稳健增长。公司费用管控成效显著，销售/管理费用率分别同比下降0.5/0.3pp。财务状况保持行业领先地位，净有息负债率维持在39.2%的低位，加权平均融资成本进一步降至2.79%的历史新低，为穿越行业周期提供了坚实保障。公司维持每股0.20元的中期派息，体现了对股东回报的重视。
    盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润复合增速为4.8%，公司经常性业务将继续提供稳健的盈利增长，开发业务凭借优质的土储和品牌优势，有望在市场企稳后恢复增长，同时公司财务状况稳健，融资成本行业最低，看好公司的长期配置价值，维持“买入”评级。
    风险提示：宏观经济及房地产市场变动风险、居民消费意愿减弱风险、行业竞争加剧风险。

●2025-08-28 华润置地(01109)业绩小降，拿地积极，商业稳增申万宏源 (3页)

    25H1核心净利润同比-7%、符合预期，经常性业务贡献占比达60%。25H1公司营业收入949亿元，同比+19.9%；其中经常性业务收入206亿元，同比+2.5%，公司预计全年可两倍覆盖股息及利息。25H1归母净利润119亿元，同比+16.2%；核心净利润100亿元，同比-6.6%，其中经常性业务核心净利润达60亿元，同比+9.6%，其贡献占比达60%、同比+9pct；每股基本收益1.67元，同比+16%。毛利率、归母净利率和核心净利率分别为24.0%、12.5%和10.5%，同比分别+1.7pct、-0.4pct和-3.0pct；地产结算毛利率15.6%，同比+3.2pct；三费费率为6.6%，同比-0.2pct，其中销售、管理、财务费率分别-0.6pct、-0.2pct、+0.5pct；投资收益12.5亿元，同比-12.2%；IP公允价值变动25.6亿元，同比-28.0%；25H1末合同负债2,134亿元，同比-25.5%，覆盖24年地产结算收入0.9倍。
    25H1销售额1,103亿元、同比-12%，拿地/销售额比41%、拿地积极。25H1公司销售金额1,103亿元，同比-11.5%；销售面积412万平，同比-20.9%；销售均价2.7万元/平，同比+11.9%。25H1公司拿地面积148万平，同比-27%；拿地金额447亿元，同比+75%；拿地/销售金额比和面积比分别41%和36%，拿地/销售均价比113%，主要由于拿地聚焦上海杭州等核心城市。25H1末公司开发销售型土储4,119万平，其中一二线占比70%；IP土储776万平，其中购物中心占比66%。此外，公司2025H2可售货值3,894亿元，其中88%位于一二线高能级城市、住宅产品占比72%。
    25H1商场零售额同比+20%、非重奢同比+25%，IP(含酒店)收入121亿元、同比+5.5%。
    1)商场方面，25H1末已开业94座(25H1新开业2座)，其中近9成商场零售额排名当地前3；商场零售额1,101亿元，同比+20.2%，同店同比+9.4%；其中非重奢占比62%，同比+2pct。其中重奢零售额同比+13.3%，非重奢零售额同比+24.9%。25H1租管费104亿元，同比+9.9%；租售比12.0%、同比-0.5pct；出租率97.3%，较24年末+0.2pct；毛利率78.4%，同比+0.7pct；经营利润率65.9%，同比+1.2pct。2)写字楼方面，25H1租金8.2亿元，同比-14.2%；毛利率71.1%，同比-3.7pct；出租率75%。3)酒店方面，25H1收入8.7亿元，同比-16.3%；毛利率9.5%，同比-2.2pct。综上，公司25H1IP租金(含酒店)合计121亿元，同比+5.5%。
    三条红线稳居绿档，融资成本新低、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至25H1末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率56.1%，净负债率仅39.6%，现金短债比1.9倍；有息负债2,813亿元，同比+15.2%；融资成本2.79%，较24年末-32bps，资金优势明显。
    至25H1末，公司已售未结金额2,514亿元，同比-21.8%；覆盖24年地产结算金额1.1倍，助力未来业绩释放。
    投资分析意见：业绩小降，拿地积极，商业稳增，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”3+1”的商业模式，其中IP综合实力全国领先。同时公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们维持公司25-27年归母净利润预测分别为258/260/266亿元，现价对应25年PE7.7X，考虑到公司住宅开发方面土储优质，商业运营行业领先并能贡献业绩压舱石，同时公司经常性业务核心净利润超百亿、并首次全覆盖分红，有助于提升分红持续性预期，24A股息率(2025/8/27收盘价)4.7%，维持“买入”评级。
    风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期

●2025-08-28 华润置地(01109)升目标价至35.3港元，评级“买入”交银国际 (1页)

    一、公司业绩表现
    交银国际发布研报指出，华润置地(01109)上半年因物业交付增加带动收入同比上升20%至949亿元人民币。整体毛利率也有所改善，同比上升1.7个百分点至24.0%，毛利同比增长29.3%至228亿元人民币。然而，扣除一次性收益后，核心利润同比下降6.6%至100亿元人民币。这一数据表明公司在保持收入增长的同时，核心盈利能力面临一定压力。
    二、全年销售预期
    交银国际预计华润置地全年合同销售额将在2,660亿至3,050亿元人民币之间。这一预测显示了市场对公司未来销售能力的乐观预期。尽管当前市场环境存在不确定性，但公司凭借其强大的品牌影响力和项目储备，仍有望实现稳健的增长目标。
    三、投资评级与目标价调整
    基于对华润置地未来发展的看好，交银国际将公司的目标价上调至35.3港元，并“买入”评级。这反映出分析师对公司长期价值的认可，同时也表明在当前股价水平下，华润置地具有较高的投资吸引力。投资者可重点关注公司在下半年的销售表现及盈利改善情况。
    四、核心观点总结
    从交银国际的研报来看，华润置地在收入增长和毛利率提升方面表现出色，但核心利润下滑需要引起关注。公司在全年销售目标上的预期较为积极，且其估值水平具有一定吸引力。因此，交银国际认为华润置地是值得买入的投资标的，目标价上调进一步强化了这一观点。投资者需持续跟踪公司未来的经营动态，以评估其盈利能力和市场竞争力的变化。

●2025-08-28 华润置地(01109)升目标价至35.4港元，评级“跑赢大市”里昂证券 (1页)

    里昂发布研报称，华润置地(30.48,0.08,0.26%)(01109)上半年核心利润同比下降6.9%，主要由于一次性收益减少，但中期股息保持稳定，显示股东回报稳健。在整体利润下降的情况下，发展物业的利润率多年来首次改善，经常性业务的利润贡献在2025年上半年升至60%。该行认为，随着经常性业务贡献增加及发展物业利润率改善，公司2026年有望实现盈利复苏。将估值基准转为2026年预测每股盈利，保持不变的市盈率倍数，目标价从32.2港元上调至35.4港元，隐含2026年市盈率8.5倍。华润置地仍是该行首选股，评级跑赢大市。

●2025-08-28 华润置地(01109)收入利润稳增，经常性业务利润贡献超六成开源证券 (3页)

    一、公司整体表现与评级维持
    华润置地(01109.HK)发布2025年中期业绩，收入利润实现稳步增长，结转毛利率逆势提升。基于稳健的财务表现和市场占有率持续提升，分析师维持对其“买入”评级。公司经常性业务利润占比超六成，购物中心经营质效双增，展现出较强的盈利能力和运营能力。
    二、收入与利润分析
    2025年上半年，华润置地实现营收949.2亿元，同比增长19.9%；归母净利润118.8亿元，同比增长16.2%。核心净利润达100亿元，其中开发业务毛利率为15.6%，同比上升3.2个百分点。资产负债率、净有息负债率保持健康水平，融资成本进一步下降至2.79%。每股中期股息维持在0.2元，显示公司在分红政策上的稳定性。
    三、经常性业务贡献显著
    经常性业务成为公司利润的重要支柱，上半年经常性收入205.6亿元，同比增长2.5%；经常性核心净利润60.2亿元，同比增长9.6%，占核心净利润比重达60.2%。具体来看，购物中心租金收入104.2亿元，同比增加9.9%，出租率上升至97.3%；写字楼和酒店业务虽有所下滑，但华润万象生活表现亮眼，购物中心毛利率升至78.7%。
    四、销售与土地储备情况
    2025年上半年，公司销售金额1103亿元，排名稳居行业前三，一线城市销售占比提升至46%。拿地方面，公司新增土储148万平方米，总地价447.3亿元，拿地强度40.6%，且全部集中在一二线城市。截至报告期末，公司开发销售土储达4119万平方米，可售货源充足，住宅占比72%，已售未结转货值高达3064亿元。
    五、风险提示与未来展望
    尽管公司表现优异，但仍面临政策支持不及预期、行业销售恢复缓慢及融资压力等潜在风险。分析师预计2025-2027年公司归母净利润分别为289.9亿元、317.0亿元和349.1亿元，对应PE为7.0、6.4和5.8倍。结合当前估值和公司发展态势，华润置地具备长期投资价值，但需关注宏观环境变化对业绩的影响。

●2025-08-27 华润置地(01109)半年报点评：业绩稳健，砥砺奋进平安证券 (4页)

    事项：
    公司公布2025年半年报，上半年实现营业额949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占溢利118.8亿元，同比增长16.2%；股东应占核心溢利100亿元，同比下降6.6%；宣派中期股息每股人民币0.20元。
    平安观点：
    业绩表现平稳，非房占比提升：2025H1综合营业额949.2亿元，同比增长19.9%；其中，开发销售型业务营业额743.6亿元，同比增长25.8%，经常性业务收入合计205.6亿元，同比增长2.5%。毛利率同比提升1.8个百分点至24%，其中开发销售型业务毛利率15.6%，同比提升3.2个百分点。H1股东应占溢利118.8亿元，同比增长16.2%；股东应占核心溢利100亿元，同比下降6.6%，其中经常性业务核心净利润60.2亿元，核心净利润贡献占比升至60.2%。
    购物中心优势延续，融资成本持续下行：2025H1经营性不动产业务营业亿额元12,1同。1比增长5.5%。购物中心实现零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，增速大幅领先全国社会消费品零售总额，整体经营利润率65.9%，再创历史新高。H1分别于佛山、郑州新开2座购物中心，H1末在营购物中心94座。2025H1物业签约销售额1103亿元，销售规模稳居行业前三，坚持战略引领投资和量入为出原则，新获取项目18个，权益投资322.8亿元，投资强度保持行业前三，投资布局均位于一二线城市。
    H1末加权平均债务融资成本较2024年底下降32个基点至2.79%，维持行业最低水平。
    投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为3.77元、3.89元、4.17元，当前股价对应PE分别为7.4倍、7.1倍、6.7倍。公司作为央企地产领先者，全业态均衡布局，大资管持续精进，综合实力首屈一指，商业运营护城河深厚，开发销售精准匹配住房新趋势，有望持续受益行业发展，维持“推荐”评级。
    风险提示：1)楼市修复不及预期风险：若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2)消费修复不及预期风险：若居民消费恢复有限，消费市场表现乏力，将对公司存量及新开商业形成冲击，对出租率、租金等产生不良影响；3)项目进程不及预期风险：公司商业项目、综合体、城市更新等开发周期较长，存在开业计划放缓、推进进程不及预期风险；4)盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

●2025-08-27 华润置地(01109)收入利润稳增，经常性业务利润贡献超六成开源证券 (3页)

    收入利润稳增，购物中心经营质效双增，维持“买入”评级
    华润置地发布2025年中期业绩。公司上半年营收利润实现增长，结转毛利率逆势提升，经常性业务质效双增。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为289.9、317.0、349.1亿元，对应EPS为4.07、4.45、4.90元，当前股价对应PE为7.0、6.4、5.8倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级。
    收入利润增长，结转毛利率逆势提升
    公司2025H1营收949.2亿元，同比+19.9%；归母净利润118.8亿元，同比+16.2%；核心净利润100.0亿元；毛利率24.0%，同比+1.8pct，其中开发业务毛利率15.6%，同比+3.2pct。截至上半年末，公司资产负债率55.3%、净有息负债率39.2%、加权融资成本2.79%，较年初-32BPs；中期每股股息0.2元，同比持平。
    经常性业务利润贡献超六成，购物中心经营质效双增公司2025H1经常性收入205.6亿元，同比+2.5%；经常性核心净利润60.2亿元，同比+9.6%，核心净利润贡献占比60.2%。其中(1)购物中心：租金收入104.2亿元，同比+9.9%；两费占比同比-2.0pct，毛利率及经营利润率分别升至78.4%及65.9%；零售额同比+20.2%，同店+9.4%，出租率较年初+0.2pct至97.3%。(2)写字楼：租金收入8.2亿元，同比-14.2%，出租率同比-0.5pct至74.5%，预计全年EBITDA成本回报率为4.3%。(3)酒店：收入8.7亿元，同比-16.3%，两费费率改善0.8pct至16.6%。(4)华润万象生活：营收85.24亿元，同比+6.5%；归母净利润20.30亿元，同比+7.4%，购物中心毛利率78.7%，同比+6.2pct。
    销售排名稳居前三，拿地积极城市能级较高
    公司2025H1销售金额1103.0亿元，同比-11.6%，排名稳居前三，其中一线城市销售占比同比+8pct至46%，在15城市占率排名前三。公司上半年拿地18宗，新增土储148万方，权益面积128万方，总地价447.3亿元，拿地强度40.6%，其中一二线占比100%。截至上半年末开发销售土储达4119万方，一二线城市占比70%；可售货源3894亿元，其中88%位于一二线城市，住宅占比72%，已售未结转货值3064亿元。
    风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。

●2025-08-27 华润置地(01109)1H25毛利率反弹，维持派息水平，维持买入交银国际 (6页)

    毛利率触底反弹，维持派息水平。1H25，物业交付增加带动公司物业开发收入同比增长25.8%至744亿元(人民币，下同)，整体收入同比上升20.0%至949亿元。物业开发结算毛利率回升3.2个百分点至15.6%，整体毛利率同比升1.7个百分点至24.0%，毛利/净利润分别同比升29.3%/16.2%至228/119亿元。扣除分拆房托及其他一次收益影响，核心利润约同比降6.6%至100亿元。公司建议中期每股派息维持在0.2元，派息率微升1个百分点至14%。
    杠杆维持低位，融资成本下降。2025年6月底有总息负债率/净有息负债率40.7%/39.2%(2024年底：39.6%/31.9%)。加权平均融资成本进一步下降32个基点至2.79%，为行业最低水平(2024年底：3.11%)，同时平均债务期限维持在约6.4年，而非人民币净负债敞口占比仅4.0%(2024年底：3.9%)。
    非房产业务表现稳定。上半年合同销售额为1,103亿元，同比降11.6%，但销售均价同比升11.9%至26,777元，公司计划下半年可售资源3,894亿元，以40-50%去化率估算，我们预计全年合同销售约2,660-3,050亿元。
    资产管理规模较2024年末上升4.6%至4,835亿元，购物中心占约65%。购物中心/写字楼/酒店经营收入约为104/8.2/8.7亿元，同比+9.9%/-14.2%/-16.3%。截至6月底在营购物中心95个，公司预计到2028年末在营购物中心增加至114个，我们预计未来三年经营性不动产业务收入可维持10%以上年增长。
    维持买入。华润置地负债率维持在行业低位，财务成本持续下降，我们相信叠加毛利率触底，有望缓解行业波动影响，并在未来带来利润增长。同时上半年并表口径已售未结合同销售额为2,378亿元，当中1,595亿元将于2H25结算，已基本锁定我们全年的收入预测。我们维持2025-2027财年的盈利预测，但鉴于潜在的利润率改善，我们预计长期盈利前景会更好。我们维持买入评级，将目标资产净值折让从40%缩小至35%，并据我们新的估计资产净值，调整目标价至35.30港元(原31.68港元)。

●2025-08-15 华润置地(01109)列为行业首选，目标价升至42港元瑞银证券 (1页)

    瑞银发布研报称，华润置地(33.1,0.66,2.04%)(01109)正处于转型关键期，目前股价较资产净值折让达50%，市盈率更是内房股中最低之一，认为市场明显低估其价值，憧憬设立资金用途限制较少的私募房地产信托基金(REITs)，将有助发展商加速资本循环。该行又指，若润地将股息政策改为固定每股股息(DPS)，将能提高股息回报可见度，以及减少对开发业务的资本再投入，均将成为价值正面催化剂。瑞银将华润置地目标价由37港元上调至42港元，维持“买入”评级，列行业首选。

●2025-06-16 华润置地(01109)销售维持行业前三，不动产租金收入稳健增长开源证券 (5页)

    一、销售表现稳健，行业地位稳固
    华润置地(01109。HK)在2025年5月的经营数据显示，公司继续保持房地产行业的领先地位。尽管单月销售金额同比有所下降，但销售均价显著提升，达到26,955元/平方米，同比增幅达15.8%。全口径销售金额排名稳居行业前三，显示出公司在高端市场的竞争力。同时，多个项目如上海翡云悦府、杭州望云润玺院等持续热销，预计未来销售数据将继续超预期。
    二、拿地策略积极，土储质量优化
    华润置地在土地市场上的表现同样引人注目。根据克而瑞数据，2025年1-5月，公司的拿地金额达到331.6亿元，同比增长53%，排名行业第四。新增土地货值为650.3亿元，且主要集中在高能级城市如北京、上海、杭州和宁波，平均拿地成本超过销售均价，表明公司在优质地段的布局力度加大，土地储备的质量得到显著提升。
    三、经常性收入增长，资产结构优化
    公司在不动产租金方面的收入保持了强劲增长态势。2025年5月，经常性收入达40.9亿元，同比增长6.2%，其中经营性不动产业务租金收入为26.9亿元，同比增长13.0%。此外，华润置地采取退出低效资产的策略，将资金聚焦于核心优质资产，例如计划出售上海市嘉定区南翔五彩城项目。这一举措不仅优化了资产结构，还提高了整体盈利能力。
    四、盈利预测与投资评级维持
    基于对华润置地未来业绩的看好，分析师维持了对其“买入”的投资评级。预计公司2025-2027年的归母净利润分别为289.9亿元、317.0亿元和349.1亿元，对应的每股收益(EPS)为4.07元、4.45元和4.90元。当前股价对应市盈率(PE)分别为6.1倍、5.6倍和5.1倍，估值水平较低，具备较高的投资吸引力。
    五、风险因素需关注
    报告也提醒投资者注意潜在的风险，包括政策支持力度不及预期、行业整体销售恢复缓慢以及公司融资能力可能受到影响。这些因素可能对公司未来的业绩增长带来一定压力，投资者应谨慎评估相关风险。

●2025-06-13 华润置地(01109)未来几季加速转型至高价值资产管理公司，目标价38.8港元摩根士丹利 (1页)

    一、华润置地加速转型至高价值资产管理公司
    摩根士丹利发布研报指出，华润置地计划在未来几个季度加速向高价值资产管理公司的转型。这一转型将通过其C-REITs（商业地产投资信托基金）的助力实现。作为一家领先的房地产开发商和运营商，华润置地的目标是进一步优化其资产组合，并提升租金收入在整体业务中的占比。
    二、强劲的租金收入表现
    华润置地在2025年前5个月的总租金收入达到133亿元人民币，同比增长12.9%，同店销售增长维持在高个位数。5月单月的总租金收入为27亿元人民币，同比增长13%，远超行业平均水平。大摩认为，这种强劲表现得益于华润置地在购物中心领域的市场份额增长，尤其是在一些疲软的竞争对手退出市场后。
    三、未来几个月的增长预期
    尽管面临宏观经济逆境，但考虑到6月至9月的低基数效应，摩根士丹利预计华润置地在未来几个月仍能保持优异表现。报告预测，其总租金收入同比增长可能超过12%，同店销售增长则有望达到5-10%。这一表现将为公司在2025年的收入增长提供有力支撑，也显示出其业务的韧性和抗风险能力。
    四、估值与投资评级
    目前，华润置地的市盈率约为7倍，相较于其他国有企业同业折价15%以上，相较于民营商场公司折价10%以上。尽管近期表现优异，但估值仍然偏低。基于此，摩根士丹利给予华润置地“增持”评级，并设定目标价为38.8港元，显示出对其未来发展的信心。
    五、管理团队的预期与市场潜力
    华润置地管理层对2025年的同店销售增长预期约为5%，租金增长预期约为10%。然而，摩根士丹利认为，凭借其在市场中的竞争力和C-REITs的推动，公司有可能超越这些保守预期，实现更高的增长。此外，随着消费者需求的变化，华润置地在高端购物中心和综合商业体领域的布局将进一步巩固其市场地位。
    六、总结
    综上所述，华润置地凭借其稳健的财务表现、强劲的租金收入增长以及向高价值资产管理公司的转型战略，展现了显著的投资潜力。摩根士丹利的分析显示，公司在当前市场环境中具备较强的竞争力，而其估值水平也为投资者提供了良好的进入机会。

●2025-04-22 华润置地(01109)开发业务保持行业领先，投资物业经营状况良好国信证券 (12页)

    核心净利润同比-8%，经常性业务贡献占比提升。2024年，公司实现营业收入2788亿元，同比+11%，其中经常性业务收入416亿元，同比+7%，占比15%；实现核心净利润254亿元，同比-8%，其中经常性业务贡献核心净利润103亿元，同比+8%，占比41%，同比提升6pct。2024年，公司核心净利率9.1%，同比下降1.9pct，主要因为毛利率21.6%，同比下降了3.6pct；其中，开发销售型业务毛利率下降3.9pct至16.8%，而经营性不动产业务的毛利率提升0.4pct至70.0%，助力公司稳健经营。2024年，公司每股派息1.32元，全年派息率连续多年保持在37%。
    开发销售型业务经营稳健。2024年，公司开发销售型业务收入2372亿元，同比+12%；签约销售额2611亿元，同比-15%，其中一二线城市销售额占比90%，权益销售额占比69%；销售额行业排名第3，同比提升1个名次，市占率2.7%，保持行业领先地位。公司谨慎投资，2024年新增土储建面393万㎡，同比-70%，其中一二线城市投资占比94%，权益拿地金额占比68%，保持合理。2024年，以新增土储拿地金额/当年签约销售金额计算的投资强度为30%，虽然同比有所降低，但截至2024年末，公司总土储建面为5194万㎡，仍然充裕；同时新增土储楼面价提升至2.0万元/㎡，以新增土储楼面价/当年签约销售均价计算的房地比为1.2，期待后续销售均价提升，减轻销售规模受面积减少的冲击。
    购物中心规模保持增长且经营状况良好。2024年，公司经营性不动产业务收入为233亿元，同比+5%，其中购物中心业态租金收入为194亿元，同比+8%，占比为83%，同比提升3pct。截至2024年末，公司在营购物中心92个，其中71个项目在当地零售额排名前三，占比77%；当年新开业购物中心16个，创下历史新高。2024年，公司在营购物中心整体出租率97.1%，同比提升0.6pct；在营购物中心实现零售额1953亿元，占社零售总额的比重为0.4%，同比+19%，其中同店同比+5%；以租金收入/零售额口径计算的租售比12%，毛利率76%，同比均基本持平。
    公司各项财务指标健康且持续改善。截至2024年末，公司总资产为1.1万亿元，其中投资物业占比24%；净资产为3967亿元，同比+3%；货币资金为1313亿元，同比+17%；净有息负债率31.9%，同比下降0.7pct；剔除预收的资产负债率55.6%，同比下降1.8pct；加权平均融资成本为3.11%，同比下降45个基点。2024年，公司经常性业务收入能覆盖2倍股息及利息倍数，偿债资金压力较小。
    投资建议：考虑到开发销售型业务结算规模和毛利率下行压力，我们略下调公司的盈利预测，预计公司2025-2026年收入分别为2469/2282亿元(原值为2511/2419亿元)，2025-2026年归母净利润分别为245/241亿元(原值为263/267亿元)，对应每股收益分别为3.43/3.39元，对应当前股价PE分别为7.3/7.4倍，维持“优于大市”评级。
    风险提示：若房地产行业基本面下行超预期，利好政策推出力度和落地效果不及预期，公司开发销售型物业销售规模和销售价格将受到影响，结算规模和结算毛利率有可能继续下行；若消费景气度受外部环境或宏观经济波动影响，公司经营性不动产业务租金收入和盈利水平有可能不及预期。

●2025-04-08 华润置地(01109)精益化运营提升效率，经常性业务利润占比持续提升（繁体版）第一上海 (3页)

    **核心观点：华润置地具备稳健增长潜力**
    华润置地(1109。HK)在2024年展现了精益化运营和财务稳健性，尽管核心净利润同比下降8.5%，但经常性业务利润占比持续提升，为未来增长奠定了坚实基础。公司签约销售额跃居行业第三，市占率稳步扩大，土储充足且结构优质，保障了3年以上的发展需求。同时，债务结构优化、融资成本处于行业低位，进一步增强了抗风险能力。基于其开发与经常性业务的协同效应，目标价定为34港元，维持“买入”评级。
    **财务表现：收入增长但利润率承压**
    2024年，华润置地实现营业收入2788亿元，同比增长11.0%，其中开发业务收入贡献显著，达到2372亿元，同比增长11.8%。然而，整体毛利率下降至21.6%，主要受开发业务毛利率下滑拖累。归母净利润同比下降18.5%至256亿元，核心净利润亦下降8.5%。全年派息每股1.319元，派息率维持在37%。虽然利润率面临压力，但公司在费用控制方面表现出色，营销及行政费用同比下降1.3个百分点。
    **销售与土储：市场地位巩固，资源储备充足**
    期内公司签约销售额达2611亿元，虽同比下降15%，但跑赢大市，排名跃升至行业第三。主力城市市占率稳居前五，品牌影响力持续扩大。新增项目29个，权益地价527亿元，截至2024年底，开发土储达5194万平方米，其中一二线城市占比超七成。此外，已售未结销售额达2935亿元，为未来业绩提供稳定支撑。
    **经常性业务：第二增长曲线发力**
    公司经常性业务包括经营性不动产、轻资产管理和生态圈要素型业务，期内收入分别增长4.8%、14%和0.5%。购物中心表现尤为亮眼，租金收入同比增长8.4%，出租率提升至97.1%。预计到2028年底，在营购物中心将增至116个，推动市场地位和业绩贡献稳步提升。万象生活收入及核心利润均保持高增速，商业REIT分红率表现优异。
    **财务健康：债务结构优化，融资成本低企**
    公司加权平均融资成本降至3.11%，维持行业最低水平，平均债务年限延长至6.7年。非人民币净负债敞口进一步下降，三道红线指标维持绿档。稳健的财务状况为公司在复杂市场环境中提供了强有力的支持。
    **投资建议：长期价值释放可期**
    基于公司在精益化运营、土储布局、经常性业务发展以及财务稳健性方面的优势，预计2025-2027年归母核心净利润将逐步回升。给予开发及经常性业务2025年5倍及18倍市盈率估值，目标价34港元，维持“买入”评级，看好其长期价值释放潜力。

●2025-04-08 华润置地(01109)精益化运营提升效率，经常性业务利润占比持续提升（简体版）第一上海 (3页)

    **核心财务表现与运营效率提升**
    华润置地(1109)在2024年展现了稳健的财务表现和精益化运营能力。尽管核心净利润同比下降8.5%，但公司通过优化营销及行政费用，实现了营收同比增长11.0%至2788亿元。开发业务收入增长11.8%，经常性业务收入增长6.6%，显示了公司在多元化收入来源上的持续努力。毛利率下降主要受开发业务拖累，但整体费用控制得当，体现了公司在复杂市场环境中的高效管理。
    **销售与土储优势巩固行业地位**
    公司签约销售额跃升至行业第三，市占率稳步提升，尤其在25个主力城市中稳居前五。期内新增土储393万方，总土储达5194万方，其中一二线城市占比超70%，为未来3年以上的发展提供了坚实保障。已售未结销售额达2935亿元，计划于2025年结算的金额为2464亿元，进一步增强了业绩的确定性。
    **经常性业务成为增长亮点**
    经常性业务的核心净利贡献显著提升，购物中心、轻资产管理和生态圈要素型业务均实现增长。购物中心租金收入同比增长8.4%，出租率维持高位，预计到2028年在营购物中心将增至116个。此外，华夏华润商业REIT和有巢公募REIT的分红率表现优异，进一步强化了公司在资本市场的吸引力。
    **债务结构优化与财务稳健性**
    公司融资成本降至3.11%，处于行业最低梯队，平均债务年限延长至6.7年，三条红线维持绿档。非人民币净负债敞口下降，融资储备充足，短债比保持健康水平。这些指标表明公司具备强大的抗风险能力和长期可持续发展的潜力。
    **投资建议与目标价**
    基于公司在精益化运营、财务稳健性和市场地位方面的突出表现，第一上海给予华润置地“买入”评级，目标价34港元。预计2025-2027年归母核心净利润分别为235亿元、246亿元和269亿元，分别给予开发及经常性业务2025年5倍及18倍市盈率估值。公司充足的土储和不断扩大的经常性业务规模，为其未来业绩增长奠定了坚实基础。

●2025-04-06 华润置地(01109)经常核心利润过百亿元，开发毛利率回升广发证券 (18页)

    经常性业务核心利润过百亿元，开发毛利率回升。根据2024年度业绩公告，公司24年营收2788亿元，同比+11.0%，归母净利润255.8亿元，同比-18%，核心净利润254.2亿元，同比-8.5%，核心净利率9.1%，同比回落1.9pct。全年分红93.9亿元，分红率连续5年保持37%，最新收盘价股息率5.5%。分业务方面：(1)开发业务，地产结算金额2372亿元，同比+12%，结算毛利率16.8%，下半年毛利率回升，开发核心净利润150.8亿元，同比-17.2%；(2)经常性业务(非开发)核心净利润103亿元，，同比+8.2%，贡献比例40.7%，同比提升6.3pct。
    25年可售货值充足，拿地聚焦。销售方面，公司24年销售金额2611亿元，同比-15%，根据公司业绩PPT，25年可售5009亿元，同比+6%，货量结构优化，全年销售有望实现稳中有升。拿地方面，公司24年拿地金额776亿元，其中四季度495亿元，占比64%。公司在上海、深圳分别拿地192亿元、185亿元，两城市占比49%，继续聚焦。
    购物中心营收增长，租售比略有回落。公司三类资产24年收入233亿元，同比+5%，其中购物中心194亿元，同比+8.4%，购物中心零售额1953亿元，同比+19%(同店+4.6%)，租售比略有回落。
    盈利预测与投资建议。行业承压背景下，公司核心净利润、利润结构等方面表现突出。我们预计25-27年公司核心净利润分别为250、262、281亿元，同比分别-2%、+5%、+7%，归母净利润规模分别为259、276、295亿元，同比分别+1%、+7%、+7%。合理价值方面，参考可比公司进行分部估值，公司合理估值水平1930亿元人民币，对应合理价值29.30港元/股，维持“买入”评级。
    风险提示。购房者信心不足，景气度影响销售表现；房价下行存在减值压力；促销手段影响利润率；奢侈品消费比例下降，租金不及预期。

●2025-04-01 华润置地(01109)经常性业务利润占比提升，未来4年购物中心开业节奏放缓招商证券 (5页)

    综合考虑(1)公司经常性业务利润占比提升为公司业绩及股东回报稳健性提供支撑；(2)以购物中心为主的经营性不动产业务具备可持续的内生及外延增长潜力；(3)开发销售型业务毛利率或逐步进入筑底阶段；(4)大资管转型持续推进；看好公司未来业绩的稳定性、中长期增长的可持续性以及具备吸引力的股东回报。预计2025/2026/2027EPS分别为3.30/3.50/3.89元/股，同比分别-8%/+6%/+11%，给予公司2025年0.8倍PB，对应市值2293亿元，对应目标价32.16元/股(34.86港元/股)，给予“强烈推荐”评级。
    24全年收入2788亿元，同比增长11%，归母净利润255.8亿元，同比下降18%，业绩下降主要受开发毛利率下滑带动综合毛利率下降以及权益比下降影响。24年公司核心净利润254亿元，同比-9%。24全年公司实现营业收入/毛利润/净利润/归母净利润分别为2788.0亿元/603.3亿元/336.8亿元/255.8亿元，同比分别+11%/-4%/-10%/-18%。(1)营业收入保持增长，结构上开发销售型业务和轻资产管理业务增速表现较好。24年公司开发销售型业务/经营性不动产业务/轻资产管理业务/生态圈要素型业务营收分别为2371.5亿元/233.0亿元/121.3亿元/62.2亿元，同比分别+12%/+5%/+14%/+1%；(2)综合毛利率同比下降，主要受开发销售型业务毛利率下降带动。24年公司综合毛利率同比下降3.6PCT至21.6%，其中，开发销售型业务毛利率同比下降3.9PCT至16.8%，或滞后反映过去两年房价下行背景下签约销售毛利率的下降，经营性不动产业务毛利率同比上升0.4PCT至70.0%，轻资产管理业务平台华润万象生活毛利率同比上升1.1PCT至32.9%；(3)在三费费率同比下降、公允价值变动收益同比减少、合联营公司投资收益同比减少、其他收益同比减少、所得税税率同比下降的综合影响下，净利润降幅大于毛利润降幅。具体看：a。三费费率同比下降0.2PCT至6.1%，其中，销售费用率同比下降0.1PCT至2.8%，管理费用率同比下降0.5PCT至2.2%，财务费用率同比上升0.4PCT至1.1%；b。公允价值变动收益同比减少2.6亿元；c。合联营公司投资收益同比减少19.7亿元；d。其他收益同比减少19.0亿元；e。
    所得税税率(所得税/税前利润)同比下降1.7PCT至42.2%；(4)权益比(归母净利润/净利润)同比下降8.1PCT至75.9%，导致归母净利润降幅大于净利润降幅。
    经常性业务利润占比提升，或为公司业绩稳健性提供支撑。24年公司经常性业务(经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务)收入416.5亿元，同比+7%，经常性业务收入占比15%，同比减少1PCT；经常性业务核心净利润103.4亿元，同比+8%，经常性业务核心净利润占比41%，同比增加6PCT。
    开发销售型业务：销售排名位居行业前三，拿地力度下降同时投资保持聚焦。
    24年公司签约销售面积1133万平方米，同比-13%；签约销售金额2611亿元，同比-15%。根据克而瑞数据，公司24年全口径销售金额排名较23年上升1名至第3名。土地投资方面，公司24年拿地面积393万平方米，同比-70%；全口径拿地金额776亿元，同比-31%。全口径拿地力度(全口径拿地金额/全口径销售金额)为30%，同比下降27PCT。据公司披露，24年一、二线城市投资占比(权益地价口径)较23年提高1PCT至94%。
    经营性不动产业务：购物中心零售额及租金收入保持增长，未来4年购物中心开业节奏边际放缓，写字楼及酒店收入同比下降。
    (1)购物中心：年内新开16座购物中心，零售额及租金收入保持增长，未来4年开业节奏保持稳定，开业节奏较过往年份有所放缓，稳定的新开业节奏或为购物中心租金收入增长提供支持。公司24年内新开购物中心16座，截至24年末在营购物中心数量92座。公司在营购物中心零售额1953亿元，同比+19%；同店零售额增长5%，同比下降27PCT(23年同店零售额高增或包含出行限制放开影响，22年同店零售额增速为5%)；重奢/非重奢购物中心零售额同比分别+9%/+27%。在营购物中心租金同比+17%，并表租金收入193亿元，同比+8%。并表与在营购物中心租金收入同比增速的差异或是24年部分购物中心项目出表所导致。据公司披露，25/26/27/28年购物中心计划新开业数量分别为6/6/6/5座，开业节奏边际放缓(22/23/24年新开业数量分别为12/10/16座)，但稳定的新开业节奏或仍能为购物中心租金增长提供支持。
    (2)写字楼：出租率及租金收入同比下降。24年公司写字楼租金收入19亿元，同比-9%；写字楼毛利率同比下降0.5PCT至72.4%；出租率同比下降7PCT至75%。
    (3)酒店：收入及毛利率同比下降，入住率同比微升。24年公司酒店经营收入21亿元，同比-11%；酒店毛利率同比下降6.1PCT至11.4%；入住率同比上升1PCT至64；平均房价1009元/房晚，同比-6%。
    轻资产管理业务：华润万象生活业绩增长超两成，商业航道中第三方购物中心及税前利润占比提升。24年公司旗下轻资产管理平台华润万象生活营收/归母净利润分别为170.4亿元/36.3亿元，同比分别+15%/+24%。据华润万象生活披露，24年商业航道中第三方购物中心收入占比同比上升1.8PCT至27.8%，税前利润占比同比上升3.5PCT至21%。
    生态圈要素型业务：收入同比微增，核心净利润同比下降。24年公司生态圈要素型业务收入62亿元，同比+1%；其中，建筑业务收入27亿元，同比-10%，代建代运营收入20亿元，同比+13%，租赁住房收入5亿元，同比+25%。24年公司生态圈要素型业务核心净利润6亿元，同比-19%。
    资产管理规模保持增长，大资管转型稳步推进。截至24年末，公司资产管理规模(Asset Under Management，AUM)4621亿元，同比+8%。其中，购物中心AUM2979亿元，同比+10%，写字楼AUM622亿元，同比+4%，文体AUM548亿元，同比+10%，酒店AUM125亿元，同比-3%，其他AUM347亿元，同比0%。
    债务结构持续优化，融资成本创新低。据公司披露，24年公司加权平均融资成本3.11%，同比下降45BP；平均债务期限同比延长1.3年至6.7年；汇率风险敞口下降0.5PCT至3.9%。截至24年末，公司剔除预收账款资产负债率55.6%，净有息负债率31.9%。
    核心净利润分派率37%，同比持平，按报告发布日收盘价计算股息率约5.5%。
    据公司公告，董事会建议宣派2024年末期股息每股1.119元，计入中期股息每股0.20元，2024全年股息将为每股1.319元。公司24年核心净利润分派率(每股股息/每股核心净利润)为37%，同比持平。按报告发布日(2025年4月1日)收盘价计算，股息率约5.5%。
    投资建议：综合考虑(1)公司经常性业务利润占比提升为公司业绩及股东回报稳健性提供支撑；(2)以购物中心为主的经营性不动产业务具备可持续的内生及外延增长潜力；(3)开发销售型业务毛利率或逐步进入筑底阶段；(4)大资管转型持续推进；看好公司未来业绩的稳定性、中长期增长的可持续性以及具备吸引力的股东回报。预计2025/2026/2027EPS分别为3.30/3.50/3.89元/股，同比分别-8%/+6%/+11%，给予公司2025年0.8倍PB，对应市值2293亿元，对应目标价32.16元/股(34.86港元/股)，给予“强烈推荐”评级。
    风险提示：销售复苏节奏不及预期、行业供需关系改善不及预期、消费增长不及预期、资管转型进度不及预期、减值超预期等。

●2025-03-31 华润置地(01109)2024年报点评：质量与韧性兼具，业绩扎实度与兑现度高长江证券 (5页)

    事件描述
    2024年公司实现营收2788亿(+11.0%)，归母净利润256亿(-18.5%)，核心归母净利254.2亿(-8.5%)，综合毛利率21.6%(-3.5pct)，派息率36.9%(相对核心业绩)，股息率5.6%。
    事件评论
    盈利能力下滑与减值拖累业绩，后期维持稳健展望。2024年公司营收2788亿(+11.0%)，开发与经常性业务占比85.1%、14.9%，同比增长11.8%、6.6%；核心归母净利254.2亿(-8.5%)，开发与经常性业务占比59.3%、40.7%，同比分别-17.2%、+8.2%，利润结构呈现开发占比降、经常性业务占比升的特征，经营业务平滑开发业绩下行压力。收入增长而核心净利下滑，主因综合毛利率同比下降3.5pct至21.6%(开发业务毛利率同比下降3.9pct至16.8%)，应占联合营公司投资收益同比下降83.6%至3.9亿，2024H存货减值30.5亿(+62.8%)，此外少数股东损益占比提升8.1pct至24.1%也一定程度拖累业绩表现，即使期间费用率下降0.2pct也难以平滑盈利能力下行与存货减值的影响。截至2024年底，公司表内待结算预收账款2319.7亿(-18.4%)，其中1934.7亿(占比83%)计划于2025年结算(-0.2%)，总预收款/2024年结算额=0.98X，预收款相对充裕保障结算收入，毛利率与减值承压但压力有望放缓，经营性业务仍有增长，对后期业绩维持稳健展望。
    销售排名逆势提升首进前三，土储充裕优良保障后期销售。2024年公司全口径销售额2611亿(-15.0%)，市占率升至2.7%，行业排名逆势提升，首进前三。拿地角度，2024年累计获取29个项目，全口径投资额775.8亿(-56.1%)，上半年拿地保守，年底市场回暖公司投资提速，楼板价19724元/平(+48.0%)，主因拿地城市能级提升。金额与面积维度的拿地强度分别为30%、68%，补货强度在业内属于中等偏上。截至2024年底公司开发土储可售面积4390万方(-16.3%)，其中一二线城市面积占比71%，2022年及以后获取货值占比56%，土储充裕且结构优良，保障后期销售规模稳定在第一梯队。
    内生增长叠加外延扩张，购物中心运营稳中向好。公司是商业运营行业领导者，重奢业态构筑强大护城河，2024年购物中心零售额1953亿(+19.2%)；虽消费承压，可同比仍增长4.6%，优异运营赋能内生增长。2024年实现租金收入193亿(+8.4%)，销管费率同比下降1.6pct至16.1%，经营利润率提升至61.0%，EBITDA成本回报率达9.5%，运营效率行业领先。截至2024年底，公司累计开业购物中心量92座(其中2024年新开16座，创历年新高)，计划2025-2028年每年分别新开6座，至2028年底累计开业购物中心量将增至116个，内生增长叠加外延扩张，购物中心运营收入维持稳健增长展望。
    投资建议：公司是国内稀缺的多元地产商，财务、运营、品牌等优势助力销售排名逆势提升，土储充裕且优良，保障后期销售；减值压力释放相对充分，新拿地利润可观，业绩扎实度与兑现度较高。作为商业地产龙头，优势体现在布局、招商、运营、租金、效率、重奢等各维度，优质自持资产不仅提供稳定现金流助力穿越周期，亦能提升公司派息与估值潜力。预测2025-2027年归母业绩262/270/282亿，同比2%、3%、5%，对应PE为6.4/6.2/6.0X，给予“买入”评级。
    风险提示
    1、地产需求不振，房价下行，资产减值压力加大；2、经济与消费疲弱，经营性业务收入承压。

●2025-03-31 华润置地(01109)年报点评：业绩彰显韧性，平稳穿越周期海通证券 (7页)

    投资要点：
    业绩彰显韧性，平稳穿越周期。2024年，公司实现营业收入2788.0亿元，同比+11%，核心净利润254.2亿元；其中，经常性业务营业收入占比达到14.9%，利润贡献首次突破百亿大关，占比提升至40.7%。公司2024年综合毛利率和归母净利率分别为21.6%和9.2%，同比分别下降3.5个百分点和3.3个百分点。全年维持37%的派息率，连同已付中期股息及建议末期股息，全年每股股息预计为1.319元，持续践行回馈股东的承诺。
    开发销售型业务排名提升，核心优势不断稳固。2024年，公司实现签约额2611亿元，行业排名跃升至第三，25个主力城市市占率稳居前五。截至2024年底，公司已销售尚未结算的签约额约为人民币2319.7亿元，预计其中人民币1934.7亿元将于2025年结算。公司全年获取项目29个，新增土储计容建筑面积393万平方米，权益投资526亿元，投资强度保持行业前三，一二线投资占比94%，有效补充了核心城市优质土储。截至2024年底，公司总土地储备约5194万平方米。
    经营性不动产与资管业务质效增长，加快打造“第二增长曲线”。华润置地
    2024年全年购物中心实现零售额1953亿元，整体经营利润率61%，再创历史新高。截至2024年底，华润置地在营购物中心92座，全年新开购物中心16座，为历年最多，平均开业率超过95%，成功打造了西安万象城这一引领商业进步和行业发展的现象级产品。写字楼业务在市场承压和竞争加剧的双重影响下，24年平均出租率75%，继续保持行业领先水平；酒店业务2024年实现营业收入20.7亿元，区域竞争优势持续巩固。截至2024年末，华润置地资产管理业务规模达到4621亿元。
    本集团资金成本维持在行业内最低梯队，于2024年12月31日的加权平均融资成本约为3.11%，较2023年底的3.56%下降45个基点。
    投资建议：维持“优于大市”评级。我们给予公司2025年EPS为人民币3.46元，10-11倍PE估值，对应合理市值区间为2695-2965亿港元，对应合理价值区间为每股37.80-41.58港元。(本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.9156元人民币)。
    风险提示：1)房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2)市场修复不及预期。

●2025-03-29 华润置地(01109)年报点评报告：业绩稳健兑现，多元资产组合驱动价值创造国盛证券 (4页)

    事件：2025年3月26日，公司发布2024年报业绩。
    大资管巩固营收增长曲线，平稳兑现全年业绩。2024年公司实现营业额2788.0亿元，同比增长11.0%。其中，开发业务为2371.5亿元，同比增长11.8%；经常性收入416.5亿元，同比增长6.6%，占比达14.9%。具体来看，经营性不动产业务方面公司已然成为内资商业运营引领者，以“万象系”购物中心为代表的投资物业为公司业绩稳健贡献动能，既能自主盈利贡献长期稳定现金流同时亦是公司估值差异化体现所在；2024年公司经营性不动产中的购物中心/写字楼/酒店分别实现租金收入194/18.8/20.7亿元；其中购物中心全年新开业16家，旗下在营购物中心已达92家，实现零售额(同比+19.2%至1953亿元)及出租率(较年底+0.6pct至97.1%)双增长。
    开发毛利率阶段性承压，经常性业务利润贡献破百亿。2024年公司综合毛利率21.6%；其中开发毛利率受行业下行影响同比-3.9pct至16.8%，不动产业务毛利率同比+0.4pct达70.0%。公司归母及核心净利润分别为255.8亿元(同比-18.5%)和254.2亿元(同比-8.5%)，值得注意的是公司经常性收入对核心净利润贡献占比持续加大，贡献同比提升6.3pct达40.7%且首次突破百亿大关达103.4亿元，成为价值创造重要驱动器。
    销售排名首进前三，投资策略稳健与高质量并重。2024年公司实现签约额2611亿元(行业排名提升至第三，市占率升至2.70%)，同比下降15.0%；实现签约面积1134万方，同比下滑13.3%，其中于25个城市市占率排名前五；期末已售未结营业额2319.7亿元。全年公司量入为出，以776亿元聚焦核心城市核心地段获取项目29个(一、二线投资占比94%)，对应拿地强度29.7%。同期公司总土储面积5194万方(一二线占比超7成)，开发土储覆盖当期销售面积3.9X。
    财务管理稳健，杠杆水平维持健康。截至2024年底，公司资产负债率55.6%，总有息负债率39.6%，现金储备增长16.5%至1332亿元，净有息负债率31.9%，三道红线指标维持绿档。受益于央企背景加上自身财务状况稳健致公司2024年融资成本仅3.11%，较2023年末下降45bp，维持行业最低梯队，融资成本维持优势。
    双REITs助力构建大资管运作平台。公司已完成长租公寓+商业双REITs平台的搭建，为公司多元扩展提供独立的集资平台，亦为向大资管业务转型夯实基础。截至2024年末，公司资管规模达4621亿元，同比增长346亿元，后续或可通过REITs平台实现资产“管理”价值持续释放。
    投资建议：公司作为头部央企受益竞争格局改善，行业排名及市占率逆势提升，融资成本维持优势。基于目前行业下行周期，我们调整盈利预测，预计公司2025/2026/2027年营收为2746.6/2792.7/2646.8亿元；归母净利润为260.0/264.6/265.7亿元；对应EPS为3.65/3.71/3.73元/股；对应PE为6.4/6.3/6.3倍，维持“买入”评级。
    风险提示：政策放松不及预期，拿地不及预期，行业基本面下行风险。

●2025-03-28 华润置地(01109)多元业务稳健发展，维持派息率交银国际 (6页)

    毛利率下滑导致利润下跌，仍维持派息率。2024年，物业交付增加带动物业开发收入同比增长11.8%至2,371.5亿元(人民币，下同)，整体收入同比上升11.0%至2,788.0亿元。受物业开发毛利率下跌3.9百分点至16.8%影响，整体毛利率同比下跌3.6个百分点至21.6%。毛利/净利润/核心净利润同比下跌4.5%/18.5%/8.5%至603/256/254亿元。公司建议末期每股派息1.119元，全年股息为1.319元，同比下降8.5%，派息率大致维持在核心净利润的37%。
    杠杆维持低位，融资成本下降。2024年12月底净负债率31.9%(2024年6月/2023年底：33.6%/32.6%)。加权平均融资成本同比下降45个基点至3.11%，为行业最低水平(2023年：3.56%)，同时平均债务期限拉长至6.7年，非人民币净负债敞口占比下降至只有3.9%(2023年底：4.4%)。
    多元业务稳健发展。2024年合同销售金额达到2,611亿元，同比下降15%，但排名上升至第三位。公司2025年总可售货值约为5,009亿元，可支持2025年销售保持稳定水平。资产管理规模同比上升8.1%至4,621亿元，购物中心/写字楼/酒店经营收入约为193/18.8/20.7亿元，同比+8.4%/-8.7%/-10.8%。购物中心业务表现亮眼，零售额同比增长19.2%至1,953亿元，出租率同比上升0.6个百分点至97.1%，经营利润率同比提升2.5个百分点至61.0%。截至2024年底在营购物中心92个，公司预计到2028年末在营购物中心增加至116个，我们预计可带动未来三年经营性不动产业务收入维持10%以上年增长。
    维持买入。华润置地负债率维持在行业低位，我们相信较低的平均财务成本有望缓解毛利率下行的影响。2024年末并表口径已售未结合同销售额为2,267亿元，当中1,935亿元将于2025年结算。另外，其投资物业组合稳定的表现可抵消行业毛利率下行的影响，并维持利润大致稳定。我们维持买入评级，目标价上调至31.68港元，较资产净值折让40%。

●2025-03-28 华润置地(01109)2024年年度业绩点评：经常性业务持续向好，结算利润率下降致业绩下行中信建投 (6页)

    核心观点
    2024年公司实现营收2788.0亿元，同比增长11.0%，实现归母净利润255.8亿元，同比下降18.5%，实现核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%。期内公司增收不增利主因开发业务的结算利润率下行，带动综合毛利率较上年下降3.6个百分点至21.6%。2024年公司的销售与拿地规模均位居行业头部，销售金额排名第3、拿地金额排名第2。以购物中心为代表的经营性不动产运营持续向好，公司已依托多元资产组合、轻资产管理平台、公募R EI T平台，完成大资管平台的搭建。包括经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型业务在内的经常性业务发展势头均好，2024年对核心净利润的贡献已超四成。
    事件
    公司发布2024年年度业绩，全年实现营收2788.0亿元，同比增长11.0%，实现归母净利润255.8亿元，同比下降18.5%，实现核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%。
    简评
    收入稳步增长，结算利润率下行拖累业绩。2024年公司实现营收2788.0亿元，同比增长11.0%，实现归母净利润255.8亿元，同比下降18.5%，实现核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%。期内公司增收不增利主要因为盈利能力下降，期内综合毛利率较上年下降了3.6个百分点至21.6%，主要受房地产开发业务拖累，结转毛利率下行3.9个百分点至16.8%。
    销售与拿地规模均位居行业头部。2024年公司实现销售金额2611亿元，同比下降15.0%，规模位居行业第3，排名较上年提升1名。全年共获取29宗优质土储，权益投资金额526亿元，其中一二线城市占比94%；根据克而瑞统计，公司全年拿地总价692亿元，规模位居行业第2；拿地强度为26.5%，较上年下降29.4个百分点。
    经营性不动产运营效率持续向好，大资管平台及能力稳步建立。
    期内公司的经营性不动产业务实现营收233亿元，同比增长4.8%，毛利率70.0%，较上年提高0.4个百分点；其中，公司的购物中心运营保持行业头部地位，截至2024年年末在营数量达92个，较上年末增长16个，整体出租率达97.1%，较上年末提升0。6个百分点；2024年购物中心租金收入193亿元，同比增长8.4%，全年零售额达1953亿元，同比增长19.2%，同店零售额同比增长4.6%。凭借包括购物中心、写字楼、酒店、文体代管等在内的多元资产组合，以及轻资产管理平台华润万象生活、公募R EI T平台华润商业R EI T和有巢R EI T，公司的大资管平台已搭建完善，实现“投融建管退”的资本闭环；截至2024年年末，公司的资管规模达4621亿元，同比增长8.1%。
    经常性收入对业绩贡献已超四成。与经营性不动产同属经常性业务的轻资产管理、生态圈要素型业务同样实现稳步增长，2024年营收分别达到121/62亿元，分别同比增长14.0%/0.5%。全年经常性业务营收共计416亿元，同比增长6.6%，在营收中的占比为14.9%，较上年微降0.7个百分点；经常性业务全年贡献的核心净利润达103亿元，同比增长8.2%，在整体核心净利润中的占比达40.7%，较上年提升6.3个百分点。
    下调盈利预测，维持买入评级。因开发业务的结算利润率短期仍存一定压力，我们下调公司的盈利预测，预测2025-2027年EPS为3.65/3.79/4.05元(原预测2025-2026年EPS为4.95/5.57元)。公司开发业务规模稳居行业第一梯队，经常性业务打开第二增长曲线，维持买入评级与47.6港元的目标价不变。
    风险分析
    1、销售及结转不及预期：销售方面，重点城市的地产销售受居民收入预期、房价水平的综合影响，未来仍有恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。
    2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。
    3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。

●2025-03-27 华润置地(01109)开发稳居行业前列，运营托底业绩增长浙商证券 (6页)

    事件
    2025年3月26日，华润置地发布2024年度业绩公告。
    投资要点
    营收增长利润下滑，经常性业务贡献占比提升2024年公司营业收入2788亿元，同比增长11.0%；核心净利润254亿元，同比下滑8.5%；归属于母公司净利润256亿元，同比下滑18.5%。分业务类别来看，2024年公司开发业务贡献营收及核心净利润占比分别为85.1%和59.3%，经常性业务贡献营收及核心净利润占比分别为14.9%和40.7%。房地产市场激烈竞争影响，公司为维持市场份额加大促销力度，致使毛利率与净利率分别降至21.6%和12.1%，同比下滑3.6个百分点和2.7个百分点，此外公司毛利率也行也受到开发业务毛利率拖累，2024年公司开发业务毛利率为16.8%，同比下降3.9个百分点。公司加权平均融资成本同比下降45个基点至3.11%，维持行业最低梯队。
    市占率再度提升，聚焦核心仍显优势
    2024年公司销售金额为2611亿元，市占率2.7%，较23年提升0.1个百分点，行业排名升至第3位，充分彰显其在全国市场的战略布局优化与核心竞争力增强。在25个重点城市中，公司市占率稳居前五，凸显其在核心城市的深耕优势。公司全年新增项目29个，其中一二线城市投资占比高达94%，有效夯实了核心城市的优质土地储备。截至2024年末，公司总土储面积5194万平米，其中开发销售型业务土储面积4390万平米，一二线城市面积占比71%；投资物业土储面积804万平米，其中购物中心占比69%。
    第二增长曲线持续发力，经常性利润贡献过百亿2024年公司经常性收入同比增长6.6%至416亿元，可两倍覆盖股息及利息；核心净利润同比增长8.2%至103亿元，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。分业务来看，1)经营不动产业务：公司购物中心实现租金收入193亿元，同比增长8.4%；毛利率及经营利润率分别升至76.0%及61.0%近年高位。公司旗下购物中心零售额同比增长19.2%，同店增长4.6%，总零售额占社会消费品零售总额0.4%；71座在营购物中心零售额排名当地前三。整体出租率较2023年末提升0.6个百分点至97.1%，实现零售额及出租率双增长。2)轻资产业务：华润万象生活营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；毛利率同比增长1.1个百分点至32.9%；核心净利润大幅增长20.1%至35.1亿元。全年每股股息叠加特别股息同比增长20.1%至1.536元，有效提振股东回报。
    盈利预测与估值
    公司综合实力强劲，有经营能力、发展潜力、背书资源，是开发业务及资管业务能力等方面均具优势的“航母型”房企以及行业新模式下大资产战略“转型”的先行者。我们看好公司深耕重点城市带的战略在基本面修复期率先迎接市场回暖。继续看多华润置地。我们预计公司2025年EPS为3.85元，维持“买入”评级。
    风险提示
    政策出台速度不及预期；销售量价修复不及预期。

●2025-03-27 华润置地(01109)年报点评：第二增长曲线持续发力华泰证券 (7页)

    公司公布24年报业绩：收入2788亿元，同比+11%；核心净利润254亿元，同比-8.5%，符合Wind一致预期。24年每股派息同比-8.5%至1.32元，实现业绩平稳兑现。我们认为公司开发业务优势依然保持领先，合约销售额25年有望重回增长，且24年经常性业务利润占比进一步提升，已成功打造第二增长曲线，在行业下行期业绩尽显发展质量与韧性，维持“买入”评级。
    购物中心业务稳健扩张，经常性利润占比持续提升24年公司旗下商场零售额同比+19.2%，同店增长4.6%(高于社零增速)，旗下71座商场的零售额位居所在城市前三，整体出租率提升0.6pct至97.1%，叠加年内新开16座商场，带动商场租金收入同比+8%至193亿元。
    24年轻资产管理合约与在管面积同比+6%/+12%，实现全业态扩张。在“轻重并举”战略驱动下，经常性业务核心利润同比+8.2%至103亿元，利润占比提升6.3pct至41%，预计2025年有望突破45%，成为重要基本盘。
    开发业务保持行业第一梯队，看好销售重回增长24年公司开发业务合约销售额同比-15%至2611亿元，但好于行业，排名升至第三(市占率2.7%)。结转收入/核心利润同比+12%/-17%，结转毛利率同比-3.9pct至16.8%，我们预计结转利润率有望于未来2年逐步企稳。
    公司24年权益拿地额526亿元，其中一二线占比94%，投资强度保持行业前三，且25年以来在核心城市积极拿地，25年计划推货5009亿元(新推占比58%)，我们认为公司销售有望于25年实现回升。
    融资优势持续领先，大资管平台具备释放潜力
    截至24年末，公司大资管平台已打通租赁住房和商业地产REITs两大退出渠道，资管规模达4621亿元，其中购物中心占比64%，潜在可证券化资产储备充足，考虑公司在轻资产管理方面具备成熟能力，大资管业务有望加速释放。24年公司融资成本同比-45bp至3.11%，债务结构持续优化，现金储备增长16.5%至1332亿元，资产负债表保持稳健。
    盈利预测与估值
    考虑当前公司开发业务仍处于触底企稳阶段，我们预计25-27E EPS为3.60/3.76/4.05元(前值3.74/3.91/-元)。当前地产整体仍处于复苏期，业绩端仍受存货计提等因素影响，波动较大，我们将估值方法由PE切换至PB。公司25E BPS为40.50元，可比公司平均25PB为0.65倍(Wind一致预期)，考虑公司拥有强大不动产经营能力和融资优势，我们认为合理25PB为0.75倍，对应目标价32.72港元(前值30.60港元，基于7.6倍24EPE)。
    风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。

●2025-03-27 华润置地(01109)年报点评：均衡开拓，稳中精进平安证券 (4页)

    事项：
    公司公布2024年年报，全年实现营业额2788亿元，同比增长11%；股东应占溢利255.8亿元，同比下降18.5%；核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%；拟宣派2024年末期股息每股人民币1.119元，计入中期股息每股人民币0.20元，2024年全年股息将为每股人民币1.319元。
    平安观点：
    经常性业务利润贡献突破百亿大关：2024年公司综合营业额2788亿元，同比增长11%。其中，开发销售型业务营业额2371.5亿元，同比增长11.8%；经营性不动产业务营业额233亿元，同比增长4.8%，轻资产管理业务营业额121.3亿元，同比增长14%，生态圈要素型业务营业额62.2亿元，同比增长0.5%。经常性业务收入合计416.5亿元，同比增长6.6%，占总营业额14.9%。全年股东应占溢利255.8亿元，同比下降18.5%，核心净利润254.2亿元，同比下降8.5%。其中经常性业务核心净利润103.4亿元，核心净利润贡献占比同比增长6.3个百分点至40.7%。
    多因素致利润下滑，销管费用率改善：2024年公司股东应占溢利增速低于营业额，主要源于：1)综合毛利率同比下降3.6个百分点至21.6%，其中开发销售型业务毛利率同比下降3.9个百分点至16.8%；2)其他收入、其他收益及亏损同比减少19亿元；3)应占联合营公司投资之利润同比减少19.7亿元；4)财务费用同比增加14.4亿元，致财务费用率同比提升0.4个百分点至1.1%；5)少数股东损益占比同比提升8.1个百分点至24.1%。公司全年经营性不动产业务毛利率70%，同比提升0.4个百分点，经营性不动产业务(不含酒店)毛利率75.7%，同比持平；销管费用率4.9%，同比下降0.6个百分点。
    签约销售排名居前，资管规模不断扩大：2024年公司签约销售额2611亿元，同比下降15%，签约面积1134万平米，同比下降13.3%，签约销售额行业排名跃升至第三。全年坚持量入为出，获取项目29个，权益投资526亿元，投资强度保持行业前三，一二线投资占比94%，有效补充核心城市优质土储。2024年末公司资产管理规模4621亿元，同比增长8.1%，全年新开购物中心16座，平均开业率超过95%，年末在营购物中心升至92座，全年购物中心零售额1953亿元，同比增长19.2%，同店增长4.6%。2024年末总土储面积5194万平米，其中开发销售型业务土储面积4390万平米，一二线城市面积占比71%。
    债务结构持续优化，融资成本创出新低：2024年末公司加权平均融资成本同比下降45个基点至3.11%，维持行业最低梯队；平均债务期限延长至6.7年；现金储备同比增长16.5%至1332亿元；剔除预收款后的资产负债率55.6%，净有息负债率31.9%。
    投资建议：由于公司投资收益减少、少数股东损益占比提升等超出预期，小幅下调公司2025-2026年EPS预测至3.77元(原为3.97元)、3.89元(原为4.19元)，新增2027年EPS预测为4.17元，当前股价对应PE分别为6.3倍、6.1倍、5.7倍。公司作为央企地产领先者，全业态均衡布局，大资管持续精进，综合实力首屈一指，商业运营护城河深厚，开发销售精准匹配住房新趋势，有望持续受益行业发展，维持“推荐”评级。
    风险提示：1)楼市修复不及预期风险：若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2)消费修复不及预期风险：若居民消费恢复有限，消费市场表现乏力，将对公司存量及新开商业形成冲击，对出租率、租金等产生不良影响；3)项目进程不及预期风险：公司商业项目、综合体、城市更新等开发周期较长，存在开业计划放缓、推进进程不及预期风险；4)盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

●2025-03-27 华润置地(01109)结转业绩稳健，经常性利润贡献过百亿开源证券 (3页)

    公司信息更新报告结转业绩稳健，经常性利润贡献过百亿，维持“买入”评级
    华润置地发布2024年全年业绩。受行业销售下行影响，我们下调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为289.9、317.0、349.1亿元(2025-2026年原值为304.7、338.8亿元)，对应EPS为4.07、4.45、4.90元，当前股价对应PE为5.9、5.4、4.9倍，公司销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩，经常性业务盈利水平高企，维持“买入”评级。
    结转毛利率拖累业绩，派息率稳中有升
    公司2024年营收2788亿元，同比+11.0%；归母净利润256亿元，核心净利润254亿元，同比-8.5%；毛利率21.6%，同比-3.6pct，其中开发业务毛利率16.8%，同比-3.9pct。截至2024年末，公司资产负债率55.6%、净有息负债率31.9%、加权融资成本3.11%(同比下降45BP)，现金及银行结存1332亿元，同比+16.5%；全年每股股息1.319元，派息率提升至37%。
    经常性业务利润贡献占比提升，购物中心稳健扩张
    公司2024年经常性收入416亿元，同比+6.6%；经常性核心净利润103亿元，同比+8.2%，收入和利润占比分别为14.9%和40.7%。其中(1)购物中心：租金收入193亿元，同比+8.4%；两费占比同比-1.6pct，毛利率及经营利润率分别升至76.0%及61.0%近年高位；零售额同比+19.2%，出租率同比+0.6pct至97.1%；
    2024年新开商场16座，总开业达92座。(2)写字楼：租金收入18.8亿元，同比-8.7%，出租率75%，全年EBITDA成本回报率为6.4%。(3)酒店：收入20.7亿元，同比-10.8%，两费费率改善1.0pct至17.7%。4)华润万象生活：收入170.43亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29亿元，同比+23.9%。
    销售排名进入前三，拿地稳健土储充裕
    公司2024年销售金额2611.0亿元，进入行业前三，市占率提升至2.7%的新高，其中一线城市占比同比+9pct，在25城市占率稳居前五。公司2024年拿地29宗，新增土储393万方，权益面积282万方，其中一二线占比94%。截至2024年末开发销售土储达4390万方，一二线城市占比71%；可售货源5009亿元，其中89%位于一二线城市，住宅占比77%，已售未结转货值2935亿元。
    风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。

●2025-03-26 华润置地(01109)2024年业绩公告点评：销售排名逆势提升，经常性业务稳健增长西南证券 (6页)

    各业务稳步发展，财务状况持续优化。2024年公司实现营业收入2788亿元，同比增长11.0%；其中开发业务收入2371.5亿元，同比增长11.8%，经营性不动产业务收入233.0亿元，同比增长4.8%，轻资产管理业务收入121.3亿元，同比增长14.0%，生态圈要素型业务收入62.2亿元，同比增长0.5%。实现核心净利润255.8亿元，同比下降18.5%，主要由于受行业整体毛利率持续探底影响同比下降8.5%，其中经常性业务核心净利润103.4亿元，核心净利润贡献占比同比增长6.3pp至40.7%。公司融资渠道畅通，净有息负债率为31.9%，加权平均债务融资成本较2023年底下降45pp至3.11%，维持行业最低水平。
    销售排名逆势提升，聚焦高能级城市土储优质。2024年公司签约销售额2611亿元，同比下降15.0%，签约面积1134万平方米，同比减少13.2%，销售额约占全国商品房销售总额的2.7%，行业排名升至第三，25个主力城市市占率稳居前五。期末已售未结开发物业营业额2320亿元，待结算资源充足。2024年公司新获取项目29个，新增土储计容建筑面积393万平方米，权益投资526亿元，投资强度保持行业前三，一二线投资占比94%，期末总土地储备约5194万平方米，其中物业开发土地储备面积为4390万平方米。
    经营性不动产业务韧性强，商业项目储备充足。2024年公司经营性不动产业务营业额233亿元，同比增长4.8%。2024年公司购物中心营业额193.5亿元，同比增长8.4%，出租率97.1%，同比提升0.6个百分点。期内新开业购物中心16座，在营购物中心数量达到92座，总建筑面积1146万平方米，同比增加19.0%。期末投资物业土地储备面积804万平方米，其中商业土地储备面积552万平方米，占比68.7%，在建及规划中购物中心35座。公司写字楼/酒店分别实现收入18.8/20.7亿元，分别同比下降8.7%/10.8%，写字楼出租率提升6.9个百分点至75%，在营写字楼23座，总建筑面积146万平。酒店平均入住率64.2%，同比提升0.9个百分比，在营酒店17座，总建筑面积78万平。
    盈利预测与投资建议：预计公司2025-2027年归母净利润复合增速为4.8%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，维持“买入”评级。
    风险提示：商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、项目结算不及预期等风险。

●2025-03-26 华润置地(01109)经常性利润贡献超百亿，全覆盖分红、高股息价值提升申万宏源 (4页)

    24年核心净利润同比-8%、符合预期，经常性业务贡献占比达41%、并全覆盖分红。公司公告，24年公司营业收入2,788亿元，同比+11.0%；归母净利润256亿元，同比-18.5%；核心净利润256亿元，同比-7.9%，其中经常性业务核心净利润达103亿元，同比+8.2%，其贡献占比达41%、同比+6pct；每股基本收益3.59元，同比-18.4%。地产结算收入2,372亿元，同比+11.8%；地产结算面积1,065万平，同比-10.0%。毛利率、归母净利率和核心净利率分别为21.6%、9.2%和9.2%，同比分别-3.5pct、-3.3pct和-1.9pct；地产结算毛利率16.8%，同比-3.9pct；三费费率为8.2%，同比+0.6pct，其中销售、管理、财务费率分别+0.2pct、-0.3pct、+0.7pct；投资收益3.9亿元，同比-83.6%；IP公允价值变动76亿元，同比-4.6%；24年末合同负债2,155亿元，同比-19.5%，覆盖24年地产结算收入0.91倍。此外，公司拟派发末期每股股息1.119元，全年每股股息1.319元、同比-8.5%，对应分红比例(占比核心净利润)37%、同比持平，并经常性业务核心净利润首次全覆盖分红、覆盖比例提升至110%，股息率(2025/3/26收盘价)5.5%。
    24年销售额2,611亿元、同比-15%，拿地/销售额比30%、24年11月开始加速拿地。
    24年公司销售金额2,611亿元，同比-15.0%；权益比例69%；销售面积1,134万平，同比-13.3%；销售均价2.30万元/平，同比-2.0%。24年公司拿地面积393万平，同比-70%；拿地金额776亿元，同比-57%；拿地/销售金额比和面积比分别为30%和35%，拿地/销售均价比86%，主要由于拿地聚焦上海杭州等核心城市；公司自24年11月开始加速拿地，24年11月-25年2月平均拿地/销售金额比为104%。24年末公司开发销售型土储4,390万平，其中一二线占比71%，约56%土储货值由2022年及之后新获取项目构成；IP土储804万平，其中购物中心占比69%。此外，公司2025年可售货值5,009亿元，其中89%位于一二线高能级城市、住宅产品占比77%。
    24年商场零售额同比+19%、非重奢同比+27%，经营性收入233亿元、同比+5%。1)商场方面，24年末已开业92座(24年新开业16座)，其中71座零售额排名当地前3；商场零售额1,953亿元，同比+19.2%，同店同比+4.6%；其中非重奢占比62%，同比+2pct。其中重奢零售额同比+8.7%，非重奢零售额同比+26.5%。24年租管费193亿元，同比+8.4%；租售比12.2%、同比-0.2pct；出租率97.1%，同比+0.6pct；毛利率76%，同比持平；经营利润率61.0%，同比+2.5pct。2)写字楼方面，24年租金18.8亿元，同比-8.7%；毛利率72.4%，同比-0.5pct；出租率75%。3)酒店方面，24年收入20.7亿元，同比-10.8%；毛利率11.4%，同比-6.1pct；入住率64%，同比+1pct。综上，公司24H年IP租金合计233亿元，同比+4.8%。
    三条红线稳居绿档，融资成本新低、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至24年末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率56.5%，净负债率仅32.4%，现金短债比1.9倍；有息负债2,598亿元，同比+11.8%；融资成本3.11%，较23年末-45bp；有息负债账期6.7年，处于行业高位，资金优势明显。至24年末，公司已售未结金额2,320亿元，覆盖24年地产结算金额1.0倍，助力未来业绩释放。
    投资分析意见：经常性利润贡献超百亿，全覆盖分红、高股息价值提升，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”3+1”的商业模式，其中IP综合实力全国领先。同时公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们下调公司25-26年归母净利润预测分别为258/260亿元(原294/323亿元)，并引入27年为266亿元，现价对应25年PE6.6X，考虑到公司住宅开发方面土储优质，商业运营属于行业优质龙头之一并能贡献业绩压舱石，同时公司经常性业务核心净利润超百亿、并首次全覆盖分红，有助于提升分红持续性预期，目前股息率达5.5%，维持“买入”评级。
    风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。

●2025-03-26 华润置地(01109)2024年业绩公告点评：多元驱动营收增长，“大资管”平台搭建完善东吴证券 (3页)

    事件：公司发布2024年业绩公告，全年实现营收2788.0亿元，同比增长11.0%；核心净利润254.2亿元，同比下降18.5%。
    营业收入稳健增长，多因素影响业绩表现。2024年公司营业收入同比增长11.0%，其中房地产开发销售业务/经营性不动产业务/轻资产管理业务/生态圈要素型业务分别实现营业收入2371.5亿元/233.0亿元/121.3亿元/62.2亿元/，分别同比增长11.8%/4.8%/14.0%/0.5%。公司营业收入同比正增而归母净利润下滑的原因为：1）公司综合毛利率下降3.5pct至21.6%；2）应占合营企业投资收益同比减少28.0亿元；3）财务费用同比增加14.4亿元。
    销售排名跃居行业前三，一二线投资占比超九成。2024年公司签约销售额2611亿元，约占全国商品房销售总额的2.7%，行业排名跃升至TOP3梯队，在25个城市市占率稳居前五。公司坚持量入为出的投资原则，2024年获取项目29个，权益投资额526亿元，投资强度保持行业前三，其中一二线投资占比94%，有效补充了核心城市的优质土储，为公司销售规模的平稳发展提供了坚实基础。
    经营性不动产业务提质增效，资管业务加速打造第二增长曲线。2024年公司购物中心实现零售额1953亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，创历史新高。截至2024年底，公司在营购物中心92座，全年新开购物中心16座，平均开业率超95%。在市场承压及竞争加剧的环境下，公司写字楼平均出租率75%，保持行业领先水平。酒店业务全年实现营收20.7亿元，区域竞争优势持续巩固。2024年公司资管业务规模达4621亿元，成功发行以青岛万象城为底层资产的消费基础设施类REITs，公司资管平台已初步搭建，持有优质资产众多，逐步向大资管业务转型，打造业绩增长第二曲线。随经营性不动产业务及资管业务的逐步发展，其有望成为公司业绩和长期稳定现金流的主要贡献来源。
    账面资金充裕，融资成本压降。截至2024年底，公司现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%，净有息负债率同比下降0.7pct至31.9%，加权融资成本同比下降45bp至3.1%，维持行业最低水平。
    盈利预测与投资评级：公司央企背景禀赋优势，房地产开发业务聚焦高能级城市；经营性不动产业务提质增效；资产管理业务向大资管业务转型，稳中求进，我们预计公司未来业绩稳中有升。考虑到近年来房地产市场下行以及行业竞争加剧，我们下调公司2025/2026年归母净利润为284.3/313.9亿元（原值为341.0/359.8亿元），预测2027年归母净利润为341.1亿元，对应的EPS为3.99元/4.40元/4.78元，对应的PE分别为5.9X/5.3X/4.9X，维持“买入”评级。
    风险提示：房地产行业景气度持续下行风险；调控政策放松不及预期、收紧超预期。

●2025-03-26 华润置地(01109)2024年报点评：销售投资领跑赛道，商业创值护航业绩方正证券 (4页)

    事件：华润置地公布2024年业绩报告，2024年公司实现营收2788亿元(yoy+11.0%)；实现归母净利255.8亿元(yoy-18.5%)；实现核心净利254.2亿元(yoy-8.5%)。
    营收双位数增长，盈利能力主因开发业务承压。2024年公司实现营收2788.0亿元(yoy+11.0%)，各业务板块稳定增长，其中：开发业务实现营收2371.5亿元(yoy+11.8%)；经营性不动产业务实现营收233.0亿元(yoy+4.8%)，轻资产管理业务实现营收121.3亿元(yoy+14.0%)；生态圈要素型业务实现营收62.2亿元(yoy+0.5%)。2024年公司实现归母净利255.8亿元(yoy-18.5%)；实现核心净利254.2亿元(yoy-8.5%)，公司盈利能力短期承压原因主要系开发业务高地价项目结转拉低公司整体毛利率水平：公司整体实现毛利率21.6%(yoy-3.6pct)，主要受开发业务毛利率拖累(yoy-3.9pct至16.8%)。
    销售/投资规模稳居头部，拿地一二线投资占比94%。2024年公司实现物业销售额2611.0亿元(yoy-15.0%)，排名行业第三，25个主力城市市占率稳居前五。截至2024年底，公司已售未结签约额为2319.7亿元，能够覆盖2024年开发业务营收0.98倍，业绩蓄水池水位维持高位。拿地方面，公司坚持“量入为出”原则，合理把握投资节奏，全年获取项目29个/权益投资人民币526亿元/投资强度保持行业前三/一二线投资占比94%，截至2024年底公司总土地储备约5194万㎡。
    商业运营势头强劲，第二增长曲线作用愈发显著。公司多元业务盈利能力稳健提升，一定程度上对冲了开发业务毛利率下滑带来的影响，其中经营性不动产业务毛利率同比提升0.4pct至70.0%；华润万象生活运营管理效率提升带动毛利率同比提升1.1个pct至32.9%，经常性业务核心净利润达整体103.4亿元，贡献占比同比增长6.3pct至40.7%，第二曲线作用愈发显著。具体到业务层面：①购物中心实现零售额1953亿元，约占全国社会消费品零售总额的0.4%，整体经营利润率61%，再创历史新高，截至2024年底在营购物中心92座，全年新开购物中心16座，为历年最多，平均开业率95%+；②华润万象生活实现营收170.4亿元(yoy+15.4%)，核心净利润35.1亿元(yoy+20.1%)，市值及市盈率持续位居行业首位，轻资产管理行业竞争优势显著增强；③物业航道稳居行业第一梯队，截至2024年底在管面积4.13亿㎡，合约面积4.50亿㎡。年内新拓展城市公共空间服务项目91个，城市空间运营服务商转型不断加速。
    现金充裕财务稳健，持续践行回馈股东承诺。截至24年底，公司持有银行结余及现金1332.1亿元(yoy+16.5%)，净有息负债率31.9%，加权平均债务融资成本3.11%(较2023年底-45BP)，维持行业最低水平。
    稳健的财务报表与充裕的在手现金为公司持续践行股东回报承诺奠定了基础，公司建议宣派2024年末期股息每股1.119元，计入中期股息每股人民币0.20元，2024年全年股息将每股人民币1.319元，全年维持37%的派息率，持续践行回馈股东的承诺。
    投资建议：公司多元业务蓬勃发展，有效对冲开发业务承压导致的盈利下滑，同时公司拿地聚焦确定性，开发业务盈利能力有望持续恢复。我们预计公司2025-2027年收入分别为2954.3、3121.2、3301.2亿元，归母净利分别为281.2、308.2、337.4亿元。对应PE分别为5.9x、5.3x、4.9x，维持“推荐”评级。
    风险提示：盈利能力承压；费用管控不及预期；项目扩展不顺。

●2025-03-25 华润置地(01109)固本开新领转型，稳中精进显风范长江证券 (35页)

    国内稀缺的多元地产商，稳重精进彰显龙头风范
    公司是华润集团(持股59.55%)旗下负责城市建设运营的业务单元，1994年进入地产赛道，2004年布局商业，2020年分拆华润万象生活赴港上市，战略定位”城市投资开发运营商”，构建“3+1”一体化业务模式，是国内稀缺的多元型地产商。2023年实现核心净利润278亿，其中经营性业务业绩占比34.4%，行业转型引领者，构建“大资管”模式打造第二增长曲线。
    地产开发：优质土储保障销售规模，业绩扎实度与兑现概率较高
    公司开发经验丰富，品质有口皆碑，凭借财务、效率、品牌等优势逆势突围，2024年销售额2611亿，排名首进行业前三。2024H土储可售周期约3年，其中一二线城市占比超70%，2022年及以后获取项目占比54%，优质土储保障后期销售。1)减值角度，2020-2024H公司表内存货累计减值210亿，减值风险暴露度(2020-2024H累计存货减值/并表可售货值)横向对比来看在几家相近规模的央企中最高，减值压力释放相对充分。2)利润兑现角度，梳理2022年至今获取地块的售价与楼板价测算后发现，近两年获取的地块减值压力较小，利润兑现度预计较高。3)展望未来开发业务盈利规模，2022-2024年公司权益拿地额2779亿，年均926亿，假设货地比1.63X(2024年销售均价/近3年加权楼面价)，推测项目净利率6-8%，在无大幅减值压力下平均年化归母业绩约83-111亿，均值97亿，近三年开发业务业绩扎实度与兑现度或较高。
    经营性不动产：商业运营领导者，优质自持提升派息与估值潜力
    公司是内地最早批布局购物中心的商业地产商，卡位优势明显，产品线定位高端，优异的招商与运营能力赋能内生增长，重奢构筑强大护城河，奠定公司商业运营领导者地位。公司计划未来每年购物中心新开业量个位数增长，叠加优质运营推动内生增长，租金收入稳健增长可期。1)资产回报角度，2023年购物中心EBITDA/COST达9.2%，购物中心及写字楼的EBITDA/已完工投房价值为5.9%，利率下行背景下回报非常可观。2)派息能力角度，2023年并表的经营性不动产租金222亿，中性假设2024-2025年复合增速12%，EBITDA%为55%，2025年租金278亿，EBITDA约153亿，考虑利息支出、税、权益比例与表外项目贡献后，整体业务税后权益经营性利润可达46亿，若全部派息，具备股息率约2.7%的潜力(若不兜底开发业务的利息支出，股息率潜力可达4.5%)。3)资产评估角度，参照华夏华润商业REIT的估值/EBITDA为22X，给予中性估值约20X，2025年经营性不动产估值可达3063亿，剔除抵押负债、权益比例，加上表外项目贡献，整体估值可达1828亿，相较当前市值仍有个位数增长空间，且暂未考虑其成长性、利率下行带来的估值提升，与其他业务模块的估值贡献。
    投资建议：集业务模式、能力、资源、财务优势于一体的行业转型引领者
    公司是国内稀缺的多元地产商，财务/运营/品牌等优势助力销售排名逆势提升，土储充裕且优良，保障后期销售；减值压力释放相对充分，新拿地利润可观，业绩扎实度与兑现度较高。作为商业地产龙头，优势体现在布局、招商、运营、租金、效率、重奢等各维度，优质自持资产不仅提供稳定现金流助力穿越周期，亦能提升公司派息与估值潜力。预测2024-2026年归母业绩266/273/287亿，同比-15%、3%、5%，对应PE为6.5/6.3/6.0X，给予“买入”评级。
    风险提示
    1、地产需求不振，销售量延续下行趋势；2、房价继续下跌，资产减值压力加大；3、经济与消费疲弱，经营性业务收入承压；4、盈利预测假设不成立或不及预期的风险。

●2025-03-14 华润置地(01109)2月销售量价齐升，优质资产率先修复浙商证券 (6页)

    事件
    2025年3月13日，华润置地发布2025年2月经营数据情况。
    投资要点
    销售额同比高增，印证核心地段核心资产价格率先修复2025年1-2月，公司累计销售额251.0亿元，同比增长21.8%；销售面积107.3万平方米，同比增长8.7%；销售均价23392元/平，同比上涨12%，与2024年销售均价相比上涨1.5%。2月单月来看，公司销售额135亿元，同比增长46.9%；销售面积58.5万平，同比增长28.1%；销售均价23077元/平，同比增长14.6%。2025年1-2月公司全口径销售金额位列克而瑞排行榜第3位，与2024年相比排名保持稳定，公司销售金额同比增幅亮眼，显著优于百强房企平均表现(百强2月增幅1.2%，1-2月增幅-1.2%)，彰显了公司城市深耕的优势，我们认为在市场企稳修复期的，公司的销售弹性更加值得关注。
    拿地金额top1，刷新杭州单价“新地王”
    根据克而瑞数据，2025年1-2月公司拿地金额达317.7亿元，拿地面积94.2万平，对应新增货值620.7亿元(显著高于第二位保利发展的290亿元)。公司的拿地金额及新增货值均位居拿地排行榜第1位。具体来看，2025年1月，公司在北京、杭州、成都和大连接连获取核心区域土地；2月，公司在杭州、北京、上海和成都的拿地金额均进入当地前三，继续聚焦核心城市。公司获取多个“地王”项目，如2月20日公司联合越秀地产以总价50.9亿元摘得的浦东杨思地块，溢价率达33.38%，成交楼面价为74695元/平方米，刷新区域楼面价纪录；2月25日，公司以总价26.18亿元竞得杭州上城区钱江新城二期安琪儿地块，成交楼面价50683元/平方米，溢价率72.48%，成为杭州单价“新地王”。
    我们认为，当前房地产市场正面临着土地价值重估以及产品力更新的变革时刻，公司积极布局核心城市的优质土储，既有助于公司补充优质项目，实现新老土储“换仓”；也能够将公司获取的核心土储与优质产品相匹配，在改善型客群需求增加的背景下，树立高端优质的产品力口碑，助力公司城市深耕。
    经常性收入稳健增长，2月单月增幅扩大
    2025年1-2月公司经常性业务收入83.9亿元，同比增长11.6%；经营性不动产业务租金收入54.6亿元，同比增长12.7%。单月数据来看，经常性业务1月及2月收入同比增速分别为10.4%、12.8%，经营性不动产业务1月及2月收入同比增速分别为12.7%、12.8%，两项业务2月单月收入增幅较1月均扩大，整体延续了稳中有增的态势。根据公司规划，2025年公司将有5座新开业重资产商场，我们看好后续新开业商场带动公司的经常性业务收入保持增长。
    盈利预测与估值
    公司综合实力强劲，有经营能力、发展潜力、背书资源，是开发业务及资管业务能力等方面均具优势的“航母型”房企以及行业新模式下大资产战略“转型”的先行者。我们看好公司深耕重点城市带的战略在基本面修复期率先迎接市场回暖。继续看多华润置地。我们预计公司2024年EPS为3.73元，维持“买入”评级。
    风险提示
    政策出台速度不及预期；销售量价修复不及预期。

●2025-03-04 华润置地(01109)长风万里稳行舟，多元驱动占鳌头开源证券 (35页)

    央企龙头销售拿地稳健，多元驱动领航未来，给予“买入”评级
    华润置地作为央企背景的城市建设开发运营商，销售拿地稳健，市占率持续提升，充裕土储保障未来结转业绩；不动产业务资产优质，盈利水平保持高位；生态圈要素业务规模扩张，利润修复增厚业绩。我们预计2024-2026年归母净利润分别为277.4、304.7、338.8亿元，EPS分别为3.89、4.27、4.75元，当前股价对应PE为6.2、5.7、5.1倍，首次覆盖，给予“买入”评级。
    销售排名稳步提升，拿地强度维持稳健
    2024年公司实现签约销售金额2611.0亿元，同比-15.0%，进入行业前三，市占率提升至2.7%的新高。公司2021-2023年权益拿地金额均超过1100亿元，权益拿地强度超50%；2024H1拿地金额256亿元，一线城市拿地金额占比提升至60%，2024全年克而瑞拿地金额排名行业前二。截至2024H1，公司开发销售型土储4771万方，占比84%，其中一二线面积占比超70%，2021年及之后新获取土储货值占比67%。公司2019年以来已售未结算金额与开发销售收入占比均超一倍，2024上半年超1.5倍，未来结转业绩增长保障充足。
    不动产经营打造第二增长，多元业务协同共进
    (1)不动产经营：2024H1实现总租金收入114.7亿元，同比增长7.0%；实现核心净利润45.1亿元，同比增长12.5%，购物中心和写字楼毛利率维持70%左右。
    (2)轻资产管理：华润万象生活盈利能力保持稳健，自2019年来收入利润均保持增长，2024H1收入和归母净利润同比分别+17.1%、36.0%，盈利水平在头部物企均保持前列。(3)生态圈要素业务：城市更新、运营、代建及长租公寓等生态要素型业务进入稳健经营期，毛利率改善可期。
    结转业绩稳健，负债结构持续优化
    2024H1公司营收同比+8.5%，归母净利润同比-25.4%，利润短期承压主要由于开发销售毛利率12.4%，同比-4.6pct，但净利率仍在头部样本房企排名首位。公司负债结构健康，2024H1剔预资产负债率较年初下降11.4pct至56.4%，净负债率33.6%，现金短债比1.54，加权平均融资成本降至3.24%的历史低位，2020年以来分红比例超30%，2024H1仍维持稳健的派息水平。
    风险提示：房地产行业加速下行、消费复苏不及预期、公司后续拿地不及预期。

●2025-02-21 华润置地(01109)历久弥新应时势，万象峥嵘筑标杆平安证券 (32页)

    平安观点：
    综合实力领先的城市投资开发运营商。华润置地为华润集团旗下城市建设运营业务单元，1994年改组成立，1996年香港上市，2022年确立为国有企业公司治理示范企业。公司构建开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务模式，2024H1非开发业务核心净利润贡献51.4%。
    收入利润跑赢大市，融资成本维持低位，财务结构稳健合理。
    产品、拿地及土储优势增强开发销售竞争力。公司2024年销售金额2611亿元，排名升至行业第三，一二线销售稳定80%以上。公司产品、拿地、土储优势有助于更好把握住房品质升级、交易区域集中等行业趋势，增强竞争能力：1)产品端，公司明确产品线、配套优质服务、优化区位环境，产品溢价能力明显，配合高运营效率，品牌影响力不断扩大；2)拿地端，公司资金充足、杠杆可控、融资畅通加大核心区高总价地块获取可能，城市更新、收并购、综合体开发等多元化方式拓宽土地获取渠道；3)2024H1末公司开发土储面积4771万平米，一二线占比71%，22年及以后获取项目货值占比54%，土储总量充足结构合理，20-21年地市高点一线及二线主城拿地金额占比66%，历史包袱相对较轻。
    定位、布局及丰富储备加深商业运营护城河。公司持续打造高收益资产组合，2024H1末资管规模升至4491亿元，购物中心为重要资产，2024H1末在营购物中心82座、面积1045万平米。公司定位零售商业中高端市场，形成完善商业地产开发运营体系，打造万象城、万象汇、万象天地三条差异化产品线，成为内地唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局企业。聚焦核心城市核心地段，2024H1末在营购物中心一二线占比80.7%，25城具有2个及以上购物中心。综合实力领先，2024H1零售额916亿元、租金收入94.8亿元，居主流商业地产商前列，实现规模与效率平衡。合作商业品牌、会员数量不断提升，商户客户粘性持续增强，购物中心储备丰富，清晰开业计划有望为后续发展提供有力支撑。
    投资建议：公司作为央企地产领先者，全业态均衡布局，大资管持续精进，综合实力首屈一指，商业运营护城河深厚，开发销售精准匹配住房新趋势，有望持续受益行业发展，预计公司2024-2026年EPS分别为3.83元、3.97元、4.19元，当前股价对应PE分别为6.1倍、5.8倍、5.5倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
    风险提示：1)楼市修复不及预期风险：若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2)消费修复不及预期风险：若居民消费恢复有限，消费市场延续承压，将对公司存量及新开商业形成冲击，对出租率、租金等产生不良影响；3)项目进程不及预期风险：公司商业项目、综合体、城市更新等开发周期较长，存在开业计划放缓、推进进程不及预期风险；4)盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

●2025-01-13 华润置地(01109)新模式的先行者3：地产航母，下半场先锋浙商证券 (38页)

    投资要点
    一句话逻辑：公司是在市场地位、发展规模、开发业务及资管业务能力等方面均具优势的“航母型”房企，是行业新模式下大资产战略“转型”的先行者。
    主要预期差：综合实力强劲，有经营能力、有发展潜力、有背书资源
    1)公司开发业务在品牌影响力、产品力、拿地能力方面具备优势，①销售排名持续提升，截至2024年11月，公司的销售排名已升至行业TOP3，且在2024年上半年在20个主要城市市占率排名TOP5，品牌影响力不断扩大；②公司的产品体系成熟，产品力广受市场认可，2024年全国范围内多个城市均能够看到公司高得房率的项目；③公司多元化拿地能力强，2024年多个项目通过合作、收并购、城市更新等多元化方式获取，有助于公司规避核心城市激烈的土拍竞争，以较低的成本获取优质土储并获取超额收益，保持城市深耕的竞争力。
    2)公司在商业资产运营方面具备把“重”资产做“轻”的能力，且“第二曲线”业绩增长优势显现。①“第二曲线”增长效果初显，对比其他头部央国企，公司经常性业务毛利贡献占比持续增加，2024H1公司经常性业务利润贡献占比超5成，能够对冲开发业务毛利率下行的影响，使得公司毛利率与其他头部房企相比具备优势；②公司具备把“重”资产做“轻”的能力，率先在房企中完成搭建完成持有资产“投融建管退”资本闭环，通过发布REITs能够将优质资产的资金回收周期缩短，更主动的与股东分享投资回报。
    3)公司“大资管”战略转型打造“地产航母”，多业态相互赋能。①公司“大资管”战略下涉及多种业态，包括商场、办公楼、酒店等多种业态，具备打造综合体项目的能力，通过多业态的协同，也能对住宅业态销售产生积极影响；②公司控股上市公司华润万象生活发展势头强劲，2020-2023年营收及核心净利润CAGR分别达到30%和53%，看好为公司持续贡献丰厚的股东回报。
    赛道β&个股α&潜在催化：估值提升预计将按照三步走逐步催化，利好政策出台>基本面企稳>业绩改善，赛道β体现在利好政策出台和行业基本面企稳，个股α体现在公司业绩率先迎来反弹，走出β和α的共振
    1)第一阶段的催化是利好政策的出台，是收敛市场对行业预期差的关键时刻，是行业β快速提升的集中体现；后续可主要关注：①限制类政策放松：②购房成本降低；③财政发力拉动投资；④改善就业相关积极的财政政策。
    2)第二阶段的催化是行业基本面向好，带动行业β持续提升；行业已进入去库存时代，926新政之后市场销售热度持续性较好，若政策持续发力，2025年结构性、区域性“止跌回稳”或将行业带入新一轮的平衡周期。
    3)第三阶段的催化是优质头部房企凭借土储、资金等方面优势提升市占率及经营业绩，走出个股α。公司开发业务端产品力强劲、多元化拿地能力突出，经常性业务端业绩贡献持续提升，业绩有望率先迎来反弹，走出β和α的共振。
    盈利预测与估值
    我们用DCF模型重估了公司购物中心的价值约为2793亿元，权益价值增值约为279亿元，折价率达25%。我们预估当重资产商场全部投入并达到稳定运营期后，即2030年之后重资产商场产生的收入每年超过300亿元，净利润预估超过135亿元，若相对估值以15倍PE估值计算商业部分的价值大概为2025亿元，截至2025年1月13日，公司的市值为1436亿元，PB0.55x。我们预计2024-2026年公司营业收入分别为2685、2851、3034亿元，同比分别+6.9%、+6.2%、+6.4%；对应2024年EPS为3.73元。我们看好公司大资管战略下的转型潜力，有望率先迎来业绩改善，首次覆盖，给予“买入”评级。
    风险提示
    政策推进不及预期：行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。

●2025-01-13 华润置地(01109)新模式的先行者3：地产航母，下半场先锋浙商证券 (38页)

    一句话逻辑：公司是在市场地位、发展规模、开发业务及资管业务能力等方面均具优势的“航母型”房企，是行业新模式下大资产战略“转型”的先行者。
    主要预期差：综合实力强劲，有经营能力、有发展潜力、有背书资源1)公司开发业务在品牌影响力、产品力、拿地能力方面具备优势，①销售排名持续提升，截至2024年11月，公司的销售排名已升至行业TOP3，且在2024年上半年在20个主要城市市占率排名TOP5，品牌影响力不断扩大；②公司的产品体系成熟，产品力广受市场认可，2024年全国范围内多个城市均能够看到公司高得房率的项目；③公司多元化拿地能力强，2024年多个项目通过合作、收并购、城市更新等多元化方式获取，有助于公司规避核心城市激烈的土拍竞争，以较低的成本获取优质土储并获取超额收益，保持城市深耕的竞争力。
    2)公司在商业资产运营方面具备把“重”资产做“轻”的能力，且“第二曲线”业绩增长优势显现。①“第二曲线”增长效果初显，对比其他头部央国企，公司经常性业务毛利贡献占比持续增加，2024H1公司经常性业务利润贡献占比超5成，能够对冲开发业务毛利率下行的影响，使得公司毛利率与其他头部房企相比具备优势；②公司具备把“重”资产做“轻”的能力，率先在房企中完成搭建完成持有资产“投融建管退”资本闭环，通过发布REITs能够将优质资产的资金回收周期缩短，更主动的与股东分享投资回报。
    3)公司“大资管”战略转型打造“地产航母”，多业态相互赋能。①公司“大资管”战略下涉及多种业态，包括商场、办公楼、酒店等多种业态，具备打造综合体项目的能力，通过多业态的协同，也能对住宅业态销售产生积极影响；②公司控股上市公司华润万象生活发展势头强劲，2020-2023年营收及核心净利润CAGR分别达到30%和53%，看好为公司持续贡献丰厚的股东回报。
    赛道β&个股α&潜在催化：估值提升预计将按照三步走逐步催化，利好政策出台>基本面企稳>业绩改善，赛道β体现在利好政策出台和行业基本面企稳，个股α体现在公司业绩率先迎来反弹，走出β和α的共振1)第一阶段的催化是利好政策的出台，是收敛市场对行业预期差的关键时刻，是行业β快速提升的集中体现；后续可主要关注：①限制类政策放松：②购房成本降低；③财政发力拉动投资；④改善就业相关积极的财政政策。
    2)第二阶段的催化是行业基本面向好，带动行业β持续提升；行业已进入去库存时代，926新政之后市场销售热度持续性较好，若政策持续发力，2025年结构性、区域性“止跌回稳”或将行业带入新一轮的平衡周期。
    3)第三阶段的催化是优质头部房企凭借土储、资金等方面优势提升市占率及经营业绩，走出个股α。公司开发业务端产品力强劲、多元化拿地能力突出，经常性业务端业绩贡献持续提升，业绩有望率先迎来反弹，走出β和α的共振。
    盈利预测与估值
    我们用DCF模型重估了公司购物中心的价值约为2793亿元，权益价值增值约为279亿元，折价率达25%。我们预估当重资产商场全部投入并达到稳定运营期后，即2030年之后重资产商场产生的收入每年超过300亿元，净利润预估超过135亿元，若相对估值以15倍PE估值计算商业部分的价值大概为2025亿元，截至2025年1月13日，公司的市值为1436亿元，PB0.55x。我们预计2024-2026年公司营业收入分别为2685、2851、3034亿元，同比分别+6.9%、+6.2%、+6.4%；对应2024年EPS为3.73元。我们看好公司大资管战略下的转型潜力，有望率先迎来业绩改善，首次覆盖，给予“买入”评级。
    风险提示
    政策推进不及预期：行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。

●2024-12-04 华润置地(01109)销售升至行业第三，加大核心土储投资光大证券 (3页)

    事件：据克而瑞数据，华润置地1-11月实现全口径销售额2291亿元，权益口径销售额1582亿元。
    点评：销售稳中有进，紧抓投资机会布局核心土储，经营性业务稳步增长。
    销售同比连续转正，行业排名再进一步：据克而瑞数据，2024年1-11月，公司实现销售额2291亿元（全口径，下同），同比下降19.9%，较前十月同比降幅收窄2.5pct，位居克而瑞《中国房地产企业全口径销售榜TOP100》榜单第三位，较2023年排名提升1位；实现销售面积995万平米，同比下降17.5%；其中，10月、11月公司分别实现销售额310亿元、258亿元，同比分别增长12.4%、7.0%，环比分别为+83.4%、-16.8%，销售额同比回升趋势明显。2024年下半年，公司总可售货源3687亿元，其中85%位于一二线高能级城市，优质可售资源充足，年底销售旺季有望加大推货与营销力度，巩固销售回升趋势。
    把握投资机会，核心土储充裕：2024年上半年，公司稳健开展投资，新增土储建面202万平米，于一二线城市投资额占比87%。截至2024年6月末，公司拥有总土储建面5699万平米，其中开发业务土储建面4771万平米，一二线城市建面占比超7成。2024年10-11月，公司把握楼市回暖及核心城市供地机遇，于上海、广州、深圳、杭州四城新获取土储85万平米，总地价414亿元，其中于上海累计获取4宗土地，总地价192亿元，联合中国海外发展获取深圳南山区1宗土地，总地价185亿元，积极补充核心土储，为后续销售打下坚实基础。
    商场保持快速扩张，资管业务稳步增长：截至2024年6月末，公司资管规模达4491亿元，较23年末增长5.1%，主要增长来自购物中心，其中在营购物中心数量达82座，总建面1045万平米，同比增长28.6%，整体出租率97.3%，保持高位，2024年下半年，公司计划在北京、深圳等地新开约10座购物中心，购物中心稳健发展为公司逐步向大资管业务转型奠定基础。目前公司旗下已搭建完成华润万象生活轻资产管理平台以及华夏华润商业REIT、华夏基金华润有巢REIT两个公募REITs平台，打通资产价值释放通道。2024年1-10月，公司经营性业务累计收入387亿元，同比增长13.1%，其中经营性不动产业务租金收入240亿元，同比增长14.8%，“大资管”第二增长曲线贡献突出。
    盈利预测、估值与评级：考虑公司2024年前11月销售额同比降幅较大等因素，我们下调公司24-26年预测核心EPS为3.64/3.72/3.88元（原预测为3.94/4.09/4.47元），现价对应24-26年PE核心估值分别为6.0/5.9/5.6倍，公司经营稳健，核心土储充裕，资管业务稳步发展，维持“买入”评级。
    风险提示：销售与拿地不及预期，经营性业务表现不及预期，行业下行超预期等。

●2024-09-24 华润置地(01109)攀登运营能力巅峰，开凿成长接力源泉招商证券 (55页)

    终于消费，始于消费。
    序言：过去公司保持战略定力，持续从经营性现金流中拿出一定资源投入于以购物中心为主的经营性不动产业态中。当前公司已经成为综合实力领先的开发运营商以及国内领先的购物中心运营商，是谓“终于消费”。公司实施“大资管”转型。从借助开发业务现金流哺育经营性不动产业务逐步转向通过资管发展经营性不动产业务，并打造新的增长模式，是谓“始于消费”。
    从周期视角看，短期消费或多或少受到一定影响；但站在更长周期的角度来看，消费在经济中的角色或也愈发重要，甚至逐步呈现早周期特征。经济周期或亦是“终于消费，始于消费”。
    开发销售型业务：公司销售排名行业第四。拿地聚焦核心区位，24年拿地收缩或是相机抉择。公司21-22年约四成项目通过多元化拿地获取，多元化拿地能力或可一定程度上帮助公司持续获得高质量土地资源及战略资源。
    购物中心：公司较早布局购物中心业态，且对现金流支持购物中心业态发展保持较强的战略定力。2010-2023年，公司每年估算持有型物业投资金额占估算经营性现金总流入约8%。公司通过较早卡位获取重奢“先发优势”(品牌资源、区位资源、运营体系等)，并通过重奢和非重奢协同发展，从空间和时间两个维度构筑客户粘性。
    资管转型：公司或将依托于具备较强竞争力的购物中心等多业态运营能力，打通“投融建管退”循环，通过资产组合再平衡更好实现资产组合成长性和稳健性的均衡。资管模式下，一方面公司管理能力或得以“变现”，反过来也是给投资人提供了资产层面的治理途径，实现“资产治理”；另一方面资本周转速度或也得以提高，让有限的资本更充分地投入到成长性资产中。
    投资建议：考虑到a.后续新房供需关系或较二手房更早出现改善；b.公司作为长期保持战略定力，具备出色经营能力的头部央企，或受益于未来行业竞争格局改善；c.公司具备稀缺的运营能力以及资管转型潜力，给予公司2024年0.8倍PB，对应目标价31.42元/股(34.73港元/股)，给予“强烈推荐”评级。若公司资管转型推进顺利，中长期估值水平或可提升至1.0-1.5倍PB。
    风险提示：政策改善不及预期、行业销售复苏节奏不及预期、行业供需关系改善不及预期、消费增长不及预期、资管转型进度不及预期、减值超预期等。

●2024-09-06 华润置地(01109)大资管平台转型步伐加快，带动业绩平稳实现（简体版）第一上海 (3页)

    2024纽1核心净利润同比下降4.7%：2024年上半年公司实现营业收入791亿元，同比增长8.4%。其中，开发业务收入为591亿元，同比增长8.3%：经常性业务收入为200亿元，同比增长9.0%，收入占比提升0.2个ppt至25.3%。整体毛利率为25.2%，同比下降1个ppt，主要由于开发业务毛利率下降4.6个ppt至12.4%。归母净利润同比下降25%至102亿元，核心净利润人民币107亿元，同比下降4.7%。公司宣派中期股总每股0.2元，同比增长1%。
    开发业务销售额保持韧性，土储结构优质：期内公司实现销售额1247亿元，同比下降26.7%，权益比69%，签约面积同比下降25.7%至520万方，均价同比降1.4%至23930元/平。虽然整体销售受市场影响有所下降，但结构改善，年初库存签约占比50.6%，一线城市(含香港)占比提升8个ppt至38%，签约销售额排名稳居行业前四。期内公司新获取项目11个，权益地价183亿元，新增土储面积202万方。截止2024年6月底，公司开发土储为4771万方，67%的货值为2021年及之后获取的项目，一二线城市面积占比仍超7成：投资物业士储928万方，其中购物中心占比73%，一线城市占比20%。优质充足的土储可保障公司3年以上发展。截止期末，公司已售未签销售额为3214亿元，其中1661亿元计划于2024年下半年结算。公司2024-2025年可结算面积约3250万方，其中82%位于一二线高能级城市，丰富的优质资源保障公司业绩高质量稳健增长。
    经常性业务收益利润贡状提升至51.4%，逐步成为公司业绩增长第二曲线：公司经常性业务，包括经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素型业务，期内收入分别为115亿元、59亿元及26亿元，同比分别增长7.0%、17.6%及0.8%。经常性业务营收贡献占比提升0.2个ppt至25.3%，核心利润贡献同比提升8.6个ppt至51.4%，占比过半。购物中心方面，公司上半年新开6座，整体零售额同比增长21.9%至916亿元，同店增长7.5%，大幅优于市场平均水平。租金收入179亿元，同比增长30%，整体出租率提升0.8个ppt至97.3%，租售比维持在12.5%合理水平。公司计划于2024年下半年新开购物中心10座，到2027年末，在营购物中心将从2023年底的76个增加至110个，有效保障公司购物中心的业绩贡献。期内写字楼租金收入9.5亿元，同比下降4.9%，虽然行业面临下行压力，但公司整体出租率仍维持在74.8%高位。期内万象生活收入及核心利润均保持较高增速，分别达到17.1%及22.2%。期内公司华夏华润商业REIT及有巢公募REIT的累计年化分红率分别达到5.04%及4.06%。
    债务结构持续优化，风险散口行业低位：期内公司加权平均融资成本较23年末下降32个基点至3.24%，维持在行业最低梯队。非人民币净负债敞口进一步下降2.4个ppt至2.0%。截至6月末，现金短债比1.54倍，融资储备短债比1.38倍，总有息负债率38.9%，净有总负债率33.6%，三条红线维持绿档。公司财务依旧稳健且债务结构持续优化，融资成本及汇率风险创历史新低。
    目标价34港元，维持买入评级：公司具备精益化运营能力和健康的财务结构，签约销售额稳居行业第四。截止期末，公司的资管规模较23年末提升5.1%至4491亿元，将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型。我们预计公司2024年-2026年归母核心净利润可达259亿元/275亿元/286亿元，分别给予开发及经常性业务2024年5倍及18倍市盈率，目标价34港元，维特买入评级。

●2024-09-06 华润置地(01109)大资管平臺转型步伐加快，带动业绩平稳实现（繁体版）第一上海 (3页)

    2024H1核心净利润同比下降4.7%：2024年上半年公司实现誉业收入791意元，同比增长8.4%。其中，开发业务收入为591亿元，同比增长8.3%：经常性业务收入为200亿元，同比增长9.0%，收入占比提升0.2个ppt至25.3%。整丰毛利率为25.2%，同比下降1个ppt，主要由于开发业务毛利率下降4.6个ppt至12.4%。归母净利润同比下降25%至102亿元，核心净利润人民币107亿元，同比下降4.7%。公司宣派中期股息每股0.2元，同比增长1%。
    开发业务销售额保持韧性，土储结满倭宝：期内公司实现销售额1247亿元，同比下降26.7%，权益比69%，签约面积同比下降25.7%至520万方，均价同比降1.4%至23930元/平。虽然整体销售受市场影响有所下降，但结构改善，年初库存签约占比50.6%，一线城市(含香港)占比提升8个ppt至38%，签约销售额排名稳居行业前四。期内公司新获取项目11个，权益地价183亿元，新增土储面积202万方。截止2024年6月底，公司开发土储为4771万方，67%的货值为2021年及之后获取的项目，一二线城市面积占比仍超7成：投资物业土储928万方，其中购物中心占比73%，一线城市占比20%。优质充足的土储可保障公司3年以上发展。截止期末，公司己售未签销售额为3214亿元，其中1661亿元计画于2024年下半年结算。公司2024-2025年可结算面积约3250万方，其中82%位于一二线高能级城市，丰富的优质资源保障公司业绩高品质稳健增长。
    经常性业务收益利润贡款提升至51.4%，逐步成为公司业绩增长第二曲线：公司经常性业务，包括经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素型业务，期内收入分别为115亿元、59亿元及26亿元，同比分别增长7.0%、17.6%及0.8%。经常性业务营收贡献占比提升0.2个ppt至25.3%，核心利润贡献同比提升8.6个ppt至51.4%，占比过半。购物中心方面，公司上半年新开6座，整体零售额同比增长21.9%至916亿元，同店增长7.5%，大幅优于市场平均水准。租金收入179亿元，同比增长30%，整体出租率提升0.8个ppt至97.3%，租售比维持在12.5%合理水准。公司计画于2024年下半年新开购物中心10座，到2027年末，在营购物中心将从2023年底的76个增加至110个，有效保障公司购物中心的业绩贡献。期内写字楼租金收入9.5亿元，同比下降4.9%，虽然行业面临下行压力，但公司整体出租率仍维持在74.8%高位。期内万象生活收入及核心利润均保持较高增速，分别达到17.1%及22.2%。期内公司华夏华润商业REIT及有巢公募REIT的累计年化分红率分别达到5.04%及4.06%。
    债务结构持绩倭化，风险敞口行业低位：期内公司加权平均融资成本较23年末下降32个基点至3.24%，维持在行业最低梯队。非人民币净负债敞口进一步下降2.4个ppt至2.0%。截至6月末，现金短债比1.54倍，融资储备短债比1.38倍，总有息负债率38.9%，净有息负债率33.6%，三条红线维持绿档。公司财务依旧稳健且债务结带持续优化，融资成本及汇率风险创历史新低。
    目标价34港元，维持买入评级：公司具备精益化运营能力和健康的财务结构，签约销售额隐居行业第四。截止期末，公司的资管规模较23年末提升5.1%至4491亿元，将助力公司在行业新发展模式下的价值释放和业务转型。我们预计公司2024年-2026年归母核心净利润可达259亿元/275亿元/286亿元，分别给予开发及经常性业务2024年5倍及18倍市盈率，日标价34港元，维持买入评级。

●2024-09-05 华润置地(01109)半年报：毛利率承压影响业绩，大资管模式持续推进海通证券 (6页)

    毛利率承压影响经营业绩。2024年上半年，公司实现营业额人民币791.3亿元，同比+8.4%；归母净利润102.5亿元，同比-25.4%；综合毛利率22.3%，较23年同期下降3.4个百分点，主要是受开发销售型业务毛利率影响所致。截至2024年6月末，公司有银行结余及现金为人民币1183.3亿元，较23年底+3.5%；净有息负债率为33.6%，较23年底+1.0pt；加权平均债务融资成本为3.24%，较23年底-32bps，创历史新低。董事会决议宣派二零二四年中期股息每股人民币0.20元，同比+1.0%。
    开发销售型业务签约稳居行业前四。截至2024年6月末，公司实现签约额人民币1247.0亿元，保持行业第四，20个城市的市占率排名前五。
    经营性不动产业务巩固行业领先地位。公司2024年上半年购物中心租金收入达人民币94.8亿元，同比+9.7%；旗下82个在营购物中心实现零售额人民币916.2亿元，同比+21.9%，69个购物中心零售额排名当地前三；6家购物中心如期高品质开业，综合开业出租率达97.8%；在北京、大连新获取两个购物中心地块，继续践行在核心城市商业深耕。
    轻资产管理业务积极向城市运营商转型。2024年上半年，公司旗下华润万象生活实现营业收入人民币79.6亿元，同比+17.1%，核心净利润人民币17.7亿元，同比+24.2%。商管航道保持行业综合实力第一，1H24管理的在营购物中心108座，其中重奢购物中心13座。物管航道市场化拓展规模及质量持续提升，1H24在管面积3.98亿平方米，合约面积4.46亿平方米。期内，华润万象生活拓展城市空间项目面积占比89.7%，大会员体系稳步推进，万象星会员总量超5220万人，较23年年末+13%。
    生态圈要素型业务质量和品牌影响力稳步提升。2024年上半年，公司城市代建业务实现营业额人民币3.9亿元，期末在管项目358个，新增政府代建签约面积排名行业第二；租赁住房业务实现营业额人民币3.8亿元，累计在管项目62个，管理规模行业排名第八。华润有巢REIT业绩稳中有增，按一、二季度报告已披露数据合计，实现基金营业额人民币3931万元，同比+1.5%；基金EBITDA人民币2460万元，同比+4.3%，正积极推动扩募。
    投资建议。维持“优于大市”评级。我们给予公司2024年EPS为人民币3.72元，10-11倍PE估值，对应市值区间为2899-3189亿港元，对应合理价值区间为每股40.65-44.71港元。(本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.92元人民币)。
    风险提示：1)房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2)市场修复不及预期。

●2024-09-04 华润置地(01109)开发利润率承压，经常业务是稳定基石广发证券 (16页)

    核心观点：
    开发利润率承压，经常业务是稳定基石。根据公司中报，华润置地24年上半年实现营收791.3亿元，同比+8.4%，归母净利润102.5亿元，同比-25%，核心归母净利润107.4亿元，同比-5%，核心净利率13.6%，高于23年2.5pct。经常性业务(非开发)对于收入、核心净利润的贡献比例分别为25.3%、51.4%，同比提升0.1、8.6pct，经常性业务核心净利润率27.6%，同比提升1.3pct，抵消了开发利润率下行压力。
    签约结构改善，前十城市贡献超6成。根据公司中报，24年上半年销售金额1247亿元，同比-27%，权益销售金额860亿元，同比-32%，根据业绩PPT，公司一线城市销售贡献38%，TOP10城市贡献65%。
    投资聚焦高能级城市，新获取两个综合体项目。根据公司中报，24年上半年拿地256亿元，拿地力度21%，共获取11个项目(包括大连星海湾华润综合体、北京北神树华润综合体)，拿地权益比例72%。
    经营性不动产：经营效益稳中向好。根据公司中报，上半年公司投资物业收入114.7亿元，同比+7%，其中购物中心、写字楼、酒店分别为94.8、9.5、10.4亿元，同比分别+9.7%、-5.0%、-3.7%。24年上半年在营面积合计1259万方，同比+23.9%，购物中心零售额916亿元，同比+22%，略高于租金增速。此外，公司放缓了部分项目的开店节奏。
    盈利预测与投资建议。24年上半年公司非开发业务业绩贡献过半，核心净利润规模稳定。我们预计24-26年归母净利润312、316、337亿元，同比分别-0.5%、+1%、+7%。参考可比公司进行分部估值，公司合理估值水平1934亿元人民币，对应合理价值29.77港元/股，维持“买入”评级。
    风险提示。购房者信心不足，景气度影响销售表现；房价下行存在减值压力；促销手段影响利润率；奢侈品消费比例下降，租金不及预期。

●2024-09-02 华润置地(01109)2024年中期业绩点评：因势而谋，经常性收入业务稳健向好国泰君安 (3页)

    本报告导读：
    2024年上半年公司增收不增利，毛利率仍处于下行通道；开发销售型业务暂时承压，而经常性收入业务稳健向好，在核心净利润中的贡献占比超过50%。
    投资要点：
    2024年上半年公司开发销售型业务暂时承压，经常性收入业务稳健向好，增收不增利，维持增持评级。2024年上半年，公司营收791.3亿元，同比上涨8.4%，归母净利润102.5亿元，同比下滑25.4%；毛利率同比下滑3.4pct至22.3%，其中开发销售型业务毛利率同比下降4.6pct至12.4%，经营性不动产业务毛利率同比提升0.2pct至71.5%；净利率同比下滑5.9pct至13%。维持2024-2026年EPS为4.42元、4.88元、5.39元，维持增持评级。
    开发销售型业务的开展坚持量入为出，后续可售资源充裕、业绩支撑强劲。2024年上半年开发销售型业务营业收入591.3亿元，同比上涨8.3%，占总收入的74.7%，公司预期下半年将结算1661.2亿元，若计划达成，则全年开发销售业务结算收入将达到2252.5亿元，同比上涨6.2%。另外，上半年公司累积销售金额同比下滑26.7%至1247亿元，位列行业第4，且在20个城市的市占率保持前5；新增11宗土地储备，合计计容建筑面积202万方，权益地价183.3亿元，拿地投资规模同比收缩74%。截至6月底，公司尚有物业开发土地储备4771.2万方，若以上半年销售均价2.4万元/平方米计算，则对应货值11417.1亿元，后续可释放业绩充裕。
    经常性收入业务在核心净利润中的贡献占比提升8.6pct至51.4%。
    2024年上半年经常性收入业务营业收入同比上涨9%至200亿元，贡献55.2亿元的核心净利润，同比上涨14.4%，其中经营性不动产业务营业收入上涨7%至114.7亿元，表现最为亮眼的是购物中心，租金同比上涨9.7%，出租率达到97.3%，评估增值33.2亿元。同时，3月华夏华润商业REIT上市，至此公司已经构建了商业、有巢双REITs平台，大资管业务转型将加速进行。
    维持财务稳健，融资成本将至历史新低。2024年上半年公司综合融资成本为3.24%，较年初下降32bp；积极拓展融资渠道，上半年以超短期融资券融资60亿元，票面利率在1.98%-2.38%区间。
    风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期。

●2024-08-31 华润置地(01109)半年报点评：做优经营性不动产业务，加速大资管转型步伐国盛证券 (4页)

    1)不动产打造第二增长曲线，逆势中营收仍显亮色。2024H1公司实现营业额791.3亿元，同比增长8.4%。其中，开发销售型业务营业额为591.3亿元，同比增长8.3%；经常性收入合计营业额200.0亿元，同比增长9.0%，占比达25.3%。经营性不动产业务方面，公司已然成为内资商业运营引领者，以“万象系”购物中心为代表的投资物业为公司业绩增长贡献新动能，既能有力支持主营业务获取资源产生协同效益，又能自主盈利贡献长期稳定现金流，同时亦是公司估值差异化体现所在；2024H1经营性不动产中的购物中心/写字楼/酒店分别实现租金收入95/9.5/10.4亿元；其中购物中心上半年如期开业6家，旗下在营购物中心已达82家，实现零售额(同比+21.9%至916亿元)及出租率(较年底+0.8pct至97.3%)双增长。
    2)开发毛利率承压，核心净利润稳健。上半年公司综合毛利率22.3%；其中开发业务毛利率受行业下行影响同比-4.6bp至12.4%，不动产业务毛利率同比+0.2bp达71.5%。公司归母及核心净利润分别为103亿元(同比-25.4%)和107亿元(同比-4.7%)，值得注意的是公司经常性收入对核心净利润贡献占比持续加大，贡献同比提升8.6pct达51.4%(55亿元)。
    3)销售排名稳居前列，坚持高质量投资策略。2024H1公司实现签约额1247亿元(行业排名稳居第四)，同比下降26.7%，降幅低于百强房企(-39.5%)；实现签约面积521万方，同比下滑25.7%，其中于20个城市市占率排名前五；期末并表口径已售未结营业额3214.5亿元。上半年公司量入为出，以256亿元聚焦核心城市核心地段获取项目11个(一、二线投资占比87%)，对应拿地强度20.5%。同期公司总土储面积5699万方(开发土储占比83.7%，一二线占比超7成)，覆盖当期销售面积5.5X。
    4)财务管理稳健，融资成本维持优势。截至2024H1，公司总有息负债率38.9%，现金储备增长3.5%至1183亿元，净有息负债率33.6%，三道红线指标维持绿档。受益于央企背景加上自身财务状况稳健致公司2024H1融资成本仅3.24%，较2023年末下降32bp，维持行业最低梯队。
    5)双REITs助力构建大资管运作平台。公司已完成长租公寓+商业双REITs平台的初步搭建，为公司多元扩展提供独立的集资平台，亦为向大资管业务转型夯实基础。截至2024H1，公司资管规模达4491亿元，后续或可通过REITs平台实现资产“管理”价值持续释放。
    投资建议：基于行业下行周期，我们调整盈利预测，预计2024/2025/2026年营收为2631.6/2773.1/2862.9亿元；归母净利润为265.5/253.5/256.5亿元；对应EPS为3.72/3.55/3.60元/股；对应PE为5.2/5.5/5.4倍。
    风险提示：政策放松不及预期，拿地规模不及预期，行业基本面下行风险。

●2024-08-30 华润置地(01109)核心净利润同比降低5%，经常性业务贡献51%利润国信证券 (8页)

    核心净利润同比-5%，经常性业务贡献51%利润。2024H1，公司实现营业收入791亿元，同比+8%，其中经常性业务收入200亿元，同比+9%，占比25%；实现核心净利润107亿元，同比-5%，其中经常性业务贡献核心净利润55亿元，同比+14%，占比51%。2024H1，公司核心净利率13.6%，同比下降1.9个百分点，主要是综合毛利率22.3%，同比下降3.4个百分点，其中开发物业毛利率下降4.6个百分点至12.4%，而投资物业毛利率提升0.2个百分点至71.5%，助力公司稳健经营。2024H1，公司每股派息0.2元，同比持平，中期派息率13.3%略有提升。
    开发销售型业务经营稳健。2024H1，公司开发销售型业务收入591亿元，同比+8%；签约销售额1247亿元，同比-27%，其中一二线城市销售额占比92%，行业销售额排名保持第4，市占率维持2.6%。公司谨慎投资，2024H1新增土储建面202万㎡，同比-75%，其中一二线城市投资占比87%，以拿地金额/销售金额计算的投资强度为21%，虽有所降低，但截至2024H1末，公司总土储建面5699万㎡，其中开发销售型业务土储建面4771万㎡，占比84%，一二线城市占比71%，仍然充裕。
    购物中心表现依旧靓眼。2024H1，公司经营性不动产业务即投资物业总租金收入为115亿元，同比+7%，主要受写字楼和酒店业务的拖累，而购物中心的租金收入为95亿元，同比+10%，占比为83%。截至2024H1末，公司在营购物中心82个，其中69个项目在当地零售额排名前三，占比84%。2024H1，购物中心毛利率77.4%，整体出租率97.3%，均持续提升。
    财务保持稳健，融资成本进一步降低。截至2024H1末，公司三道红线指标绿档，现金短债比1.54倍，净有息负债率33.6%，剔除预收的资产负债率56.4%；加权平均融资成本为3.24%，较2023年末下降32个基点。
    投资建议：考虑到开发销售型业务结算规模和毛利率下行压力，我们略下调公司的盈利预测，预计公司2024-2025年收入分别为2770/2511亿元(原值为2901/2875亿元)，2024-2025年归母净利润分别为260/263亿元(原值为304/319亿元)，对应每股收益分别为0.50/0.47元，对应当前股价PE分别为5.4/5.3倍，维持“优于大市”评级。
    风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业租金收入不及预期，盈利水平下行超预期，或行业基本面下行超预期，政策落地效果不及预期。

●2024-08-29 华润置地(01109)2024年中期业绩点评：开发业务承压，经营性业务盈利向好中信建投 (5页)

    核心观点
    2024年上半年公司实现营收791.3亿元，同比增长8.4%，实现归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%。期内公司增收不增利主因：1)房地产开发业务的毛利率下降；2)销售管理费用率提升；3)少数股东损益占净利润比重提升。上半年公司实现销售金额排名保持行业第4，核心城市深耕成效显著，20个城市的市占率排名前5位。拿地强度下降但绝对规模仍居行业前列。经营性不动产业务盈利能力向好，毛利率71.5%，同比提高0.2个百分点。
    公司已经构建商业、有巢双REITs平台，不动产“投融建管退”资本循环更加畅通，大资管业务转型有望加速。
    事件
    公司发布2024年上半年业绩，实现营收791.3亿元，同比增长8.4%，实现归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%，实现核心净利润125.1亿元，同比下降22.1%。
    简评
    收入稳步增长，盈利能力下降拖累业绩。2024上半年公司实现营收791.3亿元，同比增长8.4%，实现归母净利润102.5亿元，同比下降25.4%，实现核心净利润125.1亿元，同比下降22.1%。期内公司增收不增利主因：1)盈利能力下降，期内公司综合毛利率较上年同期下降了3.4个百分点至22.3%，主要受房地产开发业务拖累，结转毛利率下行4.6%个百分点至12.4%；2)市场去化压力加大，销售管理费用率由上年同期的2.9%提升至3.7%；3)期内少数股东损益占比22.1%，较上年同期提高5.2个百分点。
    销售强于大市，拿地绝对规模仍处行业前列。2024年上半年公司实现销售金额1247.0亿元，同比下降26.7%，优于百强房企整体42%的降幅，保持行业第4，核心城市深耕成效显著，20个城市的市占率排名前5位。上半年公司获取了11宗优质土储，总建面达202万平方米，总金额达256亿元，同比下降75.0%，拿地强度20.5%，较上年同期下降了39.6个百分点，但绝对规模仍居行业前列，据克而瑞统计，上半年公司拿地金额排名行业第3。
    经营性不动产业务盈利能力向好，双REITs平台加速打通大资管业务转型。期内公司的经营性不动产业务实现营收114.7亿元，同比增长7.0%，毛利率71.5%，同比提高0.2个百分点，在核心净利润中占比42.0%，同比提高12.5个百分点，发展持续向好。
    期内购物中心实现租金收入94.8亿元，同比增长9.7%，公司购物中心评估增值33.2亿元(主因部分经营状况良好的项目贡献)。截至2024年年中，公司在营购物中心数量82座，实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%，69个购物中心零售额排名当地前三。6家购物中心如期高品质开业，综合开业出租率达97.8%。今年3月华夏华润商业REIT上市，上半年实现运营净收益人民币2.0亿，可供分派完成率高达107.4%。公司已经构建商业、有巢双REITs平台，不动产“投融建管退”资本循环更加畅通，大资管业务转型的步伐不断加快。
    维持盈利预测与买入评级不变。我们预测公司2024-2026年EPS为4.59/4.95/5.57元，公司开发业务稳居行业第一梯队，经营性业务稳步增长，维持买入评级与47.6港元的目标价不变。
    风险分析
    1、销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。
    2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。
    3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。

●2024-08-28 华润置地(01109)2024年中报点评：经常性收入稳健增长，资管规模持续提升西南证券 (5页)

    利润保持增长，财务状况持续优化。2024上半年公司实现营业收入791亿元，同比增长8.4%，股东应占净利润及核心净利润分别为103亿元和107亿元，同比下降25.4%和4.7%。其中经常性收入同比增长9.0%至200亿元，核心净利润同比增长14.4%至55亿元，占比分别提升0.2和8.6个百分点至25.3%和51.4%；开发销售业务结算收入591亿元，同比增长8.3%。公司融资渠道畅通，司加权平均融资成本较23年末下降32个基点至3.24%，维持在行业最低梯队，期末总有息负债率及净有息负债率分别降至38.9%和33.6%的行业低位。
    销售规模保持行业第四，聚焦高能级城市土储优质。2024上半年公司签约销售额1247亿元，同比下降26.7%，规模保持行业第四，20个主要城市市占率排名前五，一线城市销售占比同比提升8个百分点。新获取项目11个，新增土储面积202万平米，权益面积136万平米，一、二线城市投资占比87%。期末总土储面积5699万平米，其中开发销售型业务土储面积4771万平米，一二线城市面积超7成，2021年及以后获取土储货值占比约67%。下半年总可售货源3687亿元，其中85%位于一二线城市，期末并表口径已签未结开发销售型业务营业额3214亿元，其中1661亿元计划于2024年下半年结算。
    资管规模持续增长，商业项目储备充足。2024上半年公司资管规模达4491亿元，较23年末增长5.1%。上半年公司购物中心实现租金收入95亿元，同比增长9.7%，毛利率及经营利润率分别升至77.7%及64.7%。购物中心零售额同比增长21.9%至916亿元，同店增长7.5%，69间在营购物中心位列当地零售额排名前三。整体出租率较23年末提升0.8个百分点至97.3%，租售比维持在12.5%合理水平。期末在营购物中心82个，下半年计划新开约10座购物中心，预计2027年末在营购物中心将增加至110个，投资物业土储面积928万平米，其中购物中心占比73%。上半年写字楼实现租金收入9.5亿元，同比下降4.9%，期末出租率75.0%。酒店业务经营收入同比下降3.8%，两费费率改善1.5个百分点至17.4%。
    盈利预测与投资建议：预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为4%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，维持“买入”评级。
    风险提示：商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、项目结算不及预期等风险。

●2024-08-28 华润置地(01109)经营性不动产业务稳定增长，维持派息水平交银国际 (6页)

    毛利率下滑要致利润下趺·仍维持派息水平·2024年上半年，物业交付增加带动物业开发收入同比增长8.3%至591亿元(人民币，下同)，整体收入同比上升8.4%至791亿元。但受物业开发毛利率下跌4.6个百分点至12.4%影响·整体毛利率同比下跌3.4个百分点至223%。毛利/净利河/核心净利润同比下跌5.9%/25.4%/4.7%至176/103/107亿元。但如进一步扣除分拆房托带来的一次性重估收益，我们估算核心利润约为75亿元，同比下跌约33%。公司建议中期每股派息0.2元·同比上升1.0%，派息率大致维持在13%。
    杠杆雄持低位·融资成本下降。2024年6月底净有息负债率33.6%(2023年底：32.6%)。加权平均融资成本进一步下降32个基点至3.24%·为行业最低水平(2023年底：3.56%)·同时平均债务期限拉长至6.5年。另外，非人民币净负债散口占比下降至只有2.0%(2023年底：4.4%)。非房开业务表现稳定。上半年合同销售额为1,247亿元·同比下跌26.7%·销售均价同比下跌1.4%至23,930元，公司计划下半年可售资源3,687亿元·以40-50%去化率估算，我们预计全年合同销售约为2,700-3,000亿元·资产管理规模较2023年末上升5.1%至4,491亿元，购物中心/写字楼/酒店经营收入约为95/9.5/10.4亿元，同比+9.7%/-4.9%-3.8%。截至6月底在营购物中心82个，公司预计到2027年末在营购物中心增加至110个，并预计未来三年经营性不动产业务收入可维持10%以上年增长·
    维持买入。华洞置地负债率维持在行业低位，我们相信较低的平均财务成本有望缓解毛利率下行的影响·上半年并表口径已售未结合同销售额为3,214亿元·当中1,661亿元将于2024结算，已充分锁定我们全年的收入预测。另外·其投资物业组合稳定的表现可抵消行业毛利率下行的影响·我们维持买入平级·目标价下调至24.94港元，较资产净值折让50%。

●2024-08-28 华润置地(01109)核心业绩略降，经营性业务稳健发展申万宏源 (4页)

    投资要点：
    24H1核心净利润同比-5%、归母净利润同比-25%、略低于预期，经常性业务贡献核心利润占比51%。公司公告，24H1公司营业收入791亿元，同比+8.4%；归母净利润103亿元，同比-25.4%；核心净利润107亿元，同比-4.7%，其中经常性业务贡献51.4%、同比+8.6pct；每股基本收益1.44元，同比-25.4%。地产结算收入591亿元，同比+8.3%；地产结算面积345万平，同比-9.6%。毛利率、归母净利率和核心净利率分别为22.3%、13.0%和13.5%，同比分别-3.4pct、-5.9pct和-2.0pct；地产结算毛利率12.4%，同比-4.6pct；三费费率为6.9%，同比-1.1pct，其中销售、管理、财务费率分别-0.2pct、-0.8pct、-0.1pct；投资收益14亿元，同比-26.9%；IP公允价值变动35亿元，同比-4.9%；24H1末合同负债2,867亿元，同比-10.1%，覆盖23年地产结算收入1.35倍。此外，公司拟派发中期每股股息0.2元、同比+1.0%，对应分红比例(占比核心净利润)13%。
    24H1销售额1,247亿元、同比-27%，拿地谨慎、拿地/销售额比21%。24H1公司销售金额1,247亿元，同比-26.7%；权益比例69%、同比-5pct；销售面积521万平，同比-25.7%；销售均价2.39万元/平，同比-1.4%。24H1公司拿地面积202万平，同比-75%；拿地金额256亿元，同比-76%；拿地/销售金额比和面积比分别为21%和39%，拿地/销售均价比53%，主要由于拿地聚焦北京等核心城市。24H1末公司开发销售型土储4771万平，其中一二线占比71%，约67%土储货值由2021年及之后新获取项目构成；IP土储928万平，其中购物中心占比73%。
    24H1商场零售额同比+22%，经营性收入115亿元、同比+7%。1)商场方面，24H1已开业82座(24H1新开业6座)；商场零售额916亿元，同比+21.9%，同店同比+7.5%。
    24H1租管费95亿元，同比+9.7%；租售比12.5%、处合理水平；出租率97.3%，同比+0.8pct；毛利率78%，同比+0.6pct；24H1EBITDA回报率9.7%。2)写字楼方面，24H1租金9.5亿元，同比-4.9%；毛利率74.8%，同比-2.3pct；出租率75%，预计全年EBITDA回报率6.1%。3)酒店方面，24H1收入10.4亿元，同比-3.8%；毛利率11.7%，同比-7.0pct；入住率62.5%，同比-1.4pct。综上，公司24H1IP租金合计115亿元，同比+7%。
    三条红线稳居绿档，融资成本新低、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至24H1末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率57.5%，净负债率仅34.0%，现金短债比1.5倍；有息负债2,511亿元，同比+4.8%；融资成本3.24%，较23年末-32bp；有息负债账期6.5年，处于行业高位，资金优势明显。非人民币净负债敞口占比为2.0%、较23年末-2.4pct，融资结构持续优化。至24H1末，公司已售未结金额3,214亿元，覆盖23年地产结算金额1.5倍，助力未来业绩释放。
    投资分析意见：核心业绩略降，经营性业务稳健发展，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”2+X”的商业模式，其中IP综合实力全国领先。同时公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们下调公司24-26年盈利预测分别为281/294/323亿元(原323/341/375亿元)，现价对应24年PE4.8X，维持“买入”评级。
    风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。

●2024-08-28 华润置地(01109)多元业务表现亮眼，精益化管控提质增效方正证券 (3页)

    事件：华润置地发布2024年中期业绩公告，24年上半年，公司实现主营业务收入791.3亿元(yoy+8.4%)；实现归母净利润102.5亿元；拟宣派24年中期股息0.20元/股。
    销售稳定头部位置，毛利率受市场影响承压。24年上半年，公司开发销售型业务营收591.3亿元(yoy+8.3%)，受市场影响，公司开发销售型业务毛利率同比-4.6pct至12.4%，开发盈利能力暂时承压。上半年，公司实现签约额共1247亿元(yoy-26.7%)；实现签约面积521万㎡(yoy-25.7%)，签约金额规模保持行业第四，维持头部位置，其中于20个城市市占率排名前五。
    经营性业务稳定发展，深耕核心城市商业市场。24年上半年，公司购物中心租金收入达94.8亿元(yoy+9.7%)，旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元(yoy+21.9%)，69个购物中心零售额排名当地前三，6家购物中心如期高品质开业，综合开业出租率达97.8%(yoy+1.1pct)，在北京、大连新获取两个购物中心地块，践行在核心城市深耕的商业策略。上半年，公司经营性不动产业务毛利率达71.5%(yoy+0.2pct)，盈利能力维持高位。
    费率管控成效显著，财务持续维持稳健。24年上半年，公司销售及市场推广支出27.4亿元，占营收比重3.5%(yoy-0.1pct)；一般行政支出18.4亿元，占营收比重2.3%(yoy-0.8pct)，费率管控成效显著。截至24年6月底，公司一年内到期的有息负债占比26%，同时资金成本维持行业最低梯队，加权平均融资成本约3.24%，较23年底下降32BP。
    盈利预测与估值。公司开发经营服务并重，费率管控成效显著，财务维持稳健。我们预计公司2024-2026年分别可实现营业收入2750.2、2954.3、3101.2亿元；归母净利分别为268.7、291.4、309.3亿元。对应PE分别为5.9x、5.5x、5.1x，维持“推荐”评级。
    风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳。

●2024-07-17 华润置地(01109)2024年上半年经营数据点评：开发业务稳居第一梯队，经常性业务稳步增长中信建投 (5页)

    核心观点
    公司的销售与拿地规模均稳居行业第一梯队，上半年1247.0亿元的合同销售金额位居行业第4，排名较2023年持平；得益于在高能级城市的重点布局，近期的政策优化明显提振了公司销售，6月销售金额320.0亿元，同比增长19.0%，增速位列行业第3。上半年公司拿地规模居行业前列，238.8亿元的拿地金额排名行业第3。上半年公司实现经常性业务收入227.8亿元，同比增长14.2%，其中经营性不动产业务租金收入141.5亿元，同比增长16.5%，2024年年初至今旗下7家购物中心相继开业，全年16家的开业计划稳步推进，不动产经营规模持续增长。
    事件
    公司发布2024年上半年经营数据，上半年实现合同销售金额1247.0亿元，同比下降26.7%；其中6月公司实现合同销售金额320.0亿元，同比增长19.0%。上半年公司实现经常性业务收入227.8亿元，同比增长14.2%，其中经营性不动产业务租金收入141.5亿元，同比增长16.5%。
    简评
    销售与拿地规模均稳居行业第一梯队。上半年公司1247.0亿元的合同销售金额位居行业第4，排名较2023年持平，同比下降26.7%，优于百强房企整体42%的降幅；得益于在高能级城市的重点布局，近期的政策优化明显提振了公司销售，6月公司合同销售金额320.0亿元，同比增长19.0%，增速位列行业第3。以销定投思路下，上半年公司拿地力度有所降低，而拿地的绝对规模仍居行业前列，据克而瑞数据，上半年公司拿地金额为238.8亿元，规模排名行业第3，拿地强度为19.1%，较2023年的55.9%有所下降。
    经常性业务收入稳步增长，购物中心保持较快入市节奏。上半年公司实现经常性业务收入227.8亿元，同比增长14.2%，稳步增长的经常性业务有力支撑公司整体经营表现；其中经营性不动产业务租金收入141.5亿元，同比增长16.5%，2024年年初至今，公司旗下的邯郸万象汇、武汉武昌万象城、合肥包河万象汇、常州万象城、北京西北旺万象汇、桐乡万象汇、贵阳万象城共7家购物中心相继开业，今年16家购物中心的新开业计划稳步推进，不动产经营规模持续增长。
    维持盈利预测与买入评级不变。我们预测公司2024-2026年EPS为4.59/4.95/5.57元，公司开发业务稳居行业第一梯队，经常性业务稳步增长，维持买入评级与47.6港元的目标价不变。
    风险分析
    1、销售及结转不及预期：销售方面，市场未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。此外，公司先前拿地价格较高，若结算利润率不及预期，将会影响公司业绩。
    2、房价下行：当前各能级城市房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。
    3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。

●2024-05-12 华润置地(01109)优质资产运营引领者，坚持高质量综合发展东吴证券 (28页)

    投资要点
    央企背景的综合性地产开发商，战略升级推动发展。公司作为国内领先的综合地产开发商，确立了“开发销售型业务+经营性不动产业务+轻资产管理业务+生态圈要素型业务”的“3+1”业务模式。背靠央企母公司，股权结构稳定。核心管理层均为行业老兵，经验丰富。
    开发业务：聚焦高能级城市，拿地相对积极。销售规模2022年起跻身前五，一二线占九成。2013-2023年销售金额年均增速16.6%。2023年销售目标完成率102.3%，高于典型房企平均的89.5%。市占率由2020年的1.8%增至2023年的2.6%。一二线销售占比从2019年的84%升至2023年的91%。布局高能级城市，逆周期密集拿地。2023年新获项目68个，拿地强度58%、较过去三年显著提升，在样本房企中遥遥领先。
    从公司2023年拿地金额看，一二线占比达93%。土储充裕，结构合理，聚焦核心城市。2019-2023年，公司土储保持在6000万平以上。2023年开发销售业务土储中，一二线占73%；投资物业土储中，一二线占78%。
    运营类业务：跨越周期，收益稳定。经营性不动产：深耕20年厚积薄发，购物中心为核心业态。构建万象城、万象汇、万象天地三条差异化产品线，深耕不同层级和商圈，2023年出租率达96.5%。深耕一二线及省会，2023年各城市零售额前三购物中心数量提升至61家，2024-2027年计划新开业41个购物中心。先发优势、品牌合作构建公司重奢项目竞争壁垒，重奢数量全国第一。物管业务：业务贡献增长极，在管面积持续高增。万象生活业绩强劲，毛利率增至31.8%高位。在管面积持续扩大，升至行业第九。地产生态圈：建筑施工、代建代运营、长租公寓、产业地产为代表的生态圈业务稳健增长。
    资产管理业务：向大资管业务转型，打造业绩增长第二曲线。优质底层资产背书，首发首批消费REITs。公司以青岛万象城为底层资产，首发消费REITs募资69.2亿元。底层资产运管方稳中求进，华润有巢REIT领跑保租房REITs。资管平台初步建成，持有优质资产众多，REITs扩募空间大。公司满足REITs发行标准的准资产超20个。
    融资成本低，债务结构健康，信用优势明显。比如2023年公司加权平均融资成本下降19BP至3.56%，创近十年新低，维持在行业最低水平；仅29%的有息负债在2024-2025年间到期，其余为长期有息负债。
    盈利预测与投资评级：公司央企背景禀赋优势，房地产开发业务聚焦高能级城市，拿地态度积极；资产管理业务向大资管业务转型，稳中求进；总体看，未来业绩确定性强。预测2024、2025、2026年归母净利润为319.5、341.0、359.8亿元，对应EPS分别为4.48、4.78、5.05元/股。我们选取行业内具备国央企背景、全国化布局的6家代表性房企作为可比公司进行估值，根据可比公司估值情况，我们给予公司2024年8.1X的PE估值，对应每股价格为39.4港币/股，首次覆盖给予“买入”评级。
    风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。

●2024-04-26 华润置地(01109)2023年业绩点评：大资管模式转型进行时国泰君安 (3页)

    公司年业绩符合预期，在稳固开发销售业务头部地位的同时，坚持探索开拓多元化业务，维持增持评级。2023年公司营收2511亿元(人民币，下同)，同比上涨21.3%，归母净利润314亿元，同比上涨11.7%，每股派息约1.4元。考虑到行业处于修复期，且公司经营性不动产加速高质量发展，调整2024-2025年EPS至4.42元/4.88元(原4.59元/5.18元)，新增2026年EPS为5.39元，维持增持评级。
    受市场承压影响，公司开发销售业务毛利率下滑带动整体毛利率探底。2023年公司毛利率为25.2%，同比下滑1pct，其中开发销售业务毛利率下滑2.3pct至20.7%，与行业调整以及项目布局相关，而经营性不动产业务毛利率提升4pct至69.6%。预期随着高毛利业务收入占比提升及地产行业的逐步修复，毛利率将得到改善。
    拿地保持聚焦，投资力度降至36.4%。2023年公司销售额同比上涨1.9%，位居行业第四。拿地投资力度同比下滑11.5pct至36.4%，且新获取的68个项目中一二线城市投资占比为92.8%，聚焦核心的战略明确。另外，截至2023年底，公司已销售预期于2024年结算的销售金额约1939亿元，综合近几年具备韧性的销售表现以及相对充裕的开发物业土地储备，预期后续业绩有一定的保障。
    业务结构加速优化，大资管转型稳步推进。2023年公司非开发业务收入占比进一步上涨0.6pct至15.6%。非开发业务中经营性不动产收入同比上涨30.6%，主要源自：1)规模扩张，2023年总建筑面积同比上涨17.6%，以目前投资物业土储计算，若全部投入还将带来超80%的规模涨幅；2)经营良好或出现改善，80%已开业购物中心的零售额位列当地前三，写字楼出租率提升2.6pct，酒店房价上涨等。同时，伴随着华夏华润商业REIT的上市，公司已完成商业REITs平台的搭建，配合持续提升的资产管理规模，公司正积极向大资管业务转型。

●2024-04-22 华润置地(01109)经常性业务表现亮眼，资管模式初显成效（繁体版）第一上海 (3页)

    核心净利润同比增长2.9%：2023年公司实现营业收入2511亿元，同比增长21.3%。其中，开发业务收入为2121亿元，同比增长20.4%；经常性业务收入为391亿元，同比增长26.4%，收入占比提升0.7个ppt至15.6%。整体毛利率为25.2%，同比下降1个百分点，主要由于开发业务下降2.3个ppt至20.7%。归母净利润同比增长11.7%至314亿元，核心净利润人民币278亿元，同比增长2.9%。公司宣派末期股息每股1.243元，全年派息每股1.441元，同比增长2.9%，派息率37%。
    开发业务销售额逆市增长，土储支持公司高品质发展：2023年公司实现销售额3070亿元，同比增长1.9%，权益比提升1个ppt至70%，签约面积同比下降8.3%至1310万方，均价同比增长11.1%至2.35万元/平，得益于公司的高能级城市布局战略。签约销售额排名稳居行业前四，市占率同比提升0.3个ppt至2.6%。期内公司新获取项目68个，权益地价1118亿元，新增土储面积1325万方(权益比65%)，总货值5380亿元。截止2023年12月底，公司开发土储为5245万方，68%的货值为2021年及之后获取的项目，一二线城市面积占比提升至73%；投资物业土储1004万方，其中购物中心占比72%，一线城市占比提升3个ppt至21%。优质充足的土储可保障公司3年以上发展。截止2023年底，公司已售未签销售额为2841亿元，其中1939亿元计画于2024年结算。公司未来三年可结算面积约4220万方，其中82%位于一二线高能级城市，丰富的优质资源保障公司业绩高品质增长。
    经常性业务收益利润贡献提升明显，成功发行两个公募REITs：公司经常性业务，包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，2023年收入分别为222亿元、106亿元及62亿元，同比分别增长31%、27.7%及11.6%。经常性业务营收贡献占比提升0.7个ppt至15.6%，利润贡献同比提升10.4个ppt至34.4%。其中，公司旗下购物中心全年零售额同比增长44.2%至1639亿元，同店增长31.2%，大幅优于市场平均水准。租金收入179亿元，同比增长30%，整体出租率维持在96.5%的行业高位，租售比持续下降至12.2%，月均坪效同比提升30.6%至2914元/平米。公司计画于2024年新开的购物中心16座，到2027年末，预计运营中的购物中心将从2023年底的76个增加至117个，有效保障公司购物中心的业绩贡献。期内写字楼租金收入20.6亿元，同比增长10.2%，整体出租率提升至81.8%，全年EBITDA成本回报率7%，为近年高位。期内代建及文体业务发展品质显著提升，收入分别提升69.8%及95.7%至11.4亿元及6亿元。期内公司成功发行华夏华润商业REIT及有巢公募REIT，打通资产价值释放通道。
    债务结构持续优化，汇率风险持续降低：期内公司加权平均融资成本同比下降19个基点至3.56%，维持在行业最低梯队。非人民币净负债敞口下降12.4个ppt至4.4%，为近年来最低水准。截至6月末，现金短债比1.49倍，融资储备短债比1.42倍，总有息负债率38.4%，净有息负债率28.5%，较去年均有所下降。公司财务仍然保持稳健且债务结构持续优化，融资成本及汇率风险创近年新低。
    目标价39港元，维持买入评级：公司具有精益化运营能力和健康的财务结构，签约销售额稳居行业第四。同时，截止2023年底，公司的资管规模达4275亿元，将助力公司把握行业新发展模式下的价值释放和业务转型。我们预计公司2024年-2026年实现归母核心净利润约287亿元/315亿元/332亿元，分别给予开发业务及经常性业务2024年5倍及20倍市盈率，目标价39港元，维持买入评级。

●2024-04-22 华润置地(01109)经常性业务表现亮眼，资管模式初显成效（简体版）第一上海 (3页)

    核心净利润同比增长2.9%：2023年公司实现营业收入2511亿元，同比增长21.3%其中，开发业务收入为2121亿元，同比增长20.4%：经常性业务收入为391亿元，同比增长26.4%，收入占比提升0.7个ppt至15.6%。整体毛利率为25.2%，同比下降1个百分点，主要由于开发业务下降2.3个ppt至20.7%。归母净利润同比增长11.7%至314亿元，核心净利润人民币278亿元，同比增长2.9%。公司宣派末期股息每股1.243元，全年派总每股1.441元，同比增长2.9%，派总率37%。
    开发业务销售额逆市增长，土储支持公司高质量发展：2023年公司实现销售额3070亿元，同比增长1.9%，权益比提升1个ppt至70%，签约面积同比下降8.3%至1310万方，均价同比增长11.1%至2.35万元/平，得益于公司的高能级城市布局战略。签约销售额排名稳居行业前四，市占率同比提升0.3个ppt至2.6%。期内公司新获取项目68个，权益地价1118亿元，新增土储面积1325万方(权益比65%)，总货值5380亿元。截止2023年12月底，公司开发土储为5245万方，68%的货值为2021年及之后获取的项日，一二线城市面积占比提升至73%：投资物业土储1004万方，其中购物中心占比72%，一线城市占比提升3个ppt至21%。优质充足的土储可保障公司3年以上发展。截止2023年底，公司己售未签销售额为2841亿元，其中1939亿元计划于2024年结算。公司未来三年可结算面积约4220万方，其中82%位于一二线高能级城市，丰富的优质资源保障公司业绩高质量增长。
    经常性业务收益利润贡款提升明显，成功发行两个公荨EITs：公司经常性业务，包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，2023年收入分别为222亿元、106亿元及62亿元，同比分别增长31%、27.7%及11.6%。经常性业务营收贡献占比提升0.7个ppt至15.6%，利润贡献同比提升10.4个ppt至34.4%。其中，公司旗下购物中心全年零售额同比增长44.2%至1639亿元，同店增长31.2%，大幅优于市场平均水平。租金收入179亿元，同比增长30%，整体出租率维持在96.5%的行业高位，租售比持续下降至12.2%，月均坪效同比提升30.6%至2914元/平米。公司计划于2024年新开的购物中心16座，到2027年末，预计运营中的购物中心将从2023年底的76个增加至117个，有效保障公司购物中心的业绩贡献。期内写字楼租金收入20.6亿元，同比增长10.2%，整体出租率提升至81.8%，全年EBITDA成本回报率7%，为近年高位。期内代建及文体业务发展质量显著提升，收入分别提升69.8%及95.7%至11.4亿元及6亿元。期内公司成功发行华夏华润商业REIT及有巢公募REIT，打通资产价值释放通道。
    债务结构持续优化，汇率风险持续降低：期内公司加权平均融资成本同比下降19个基点至3.56%，维持在行业最低梯队。非人民币净负债敞口下降12.4个ppt至4.4%，为近年来最低水平。截至6月末，现金短债比1.49倍，融资储备短债比1.42倍，总有息负债率38.4%，净有息负债率28.5%，较去年均有所下降。公司财务仍然保持稳健且债务结构持续优化，融资成本及汇率风险创近年新低。
    目标价39港元，维持买入评级：公司具有精益化运营能力和健康的财务结构，签约销售额稳居行业第四。同时，截止2023年底，公司的资管规模达4275亿元，将助力公司把握行业新发展模式下的价值释放和业务转型。我们预计公司2024年-2026年实现归母核心净利润约287亿元/315亿元/332亿元，分别给予开发业务及经常性业务2024年5倍及20倍市盈率，目标价39港元，维特买入评级。

●2024-04-01 华润置地(01109)2023年业绩公告点评：核心净利表现稳定，经营性业务利润占比提升光大证券 (3页)

    事件：公司发布2023年业绩公告；2023年，公司实现营业收入2511亿元，同比增长21.3%，归母净利润314亿元，同比增长11.7%。
    点评：核心净利表现稳定，不动产业务高质量发展，财务运营稳健。
    多项业务收入放量增长，核心净利表现稳定：2023年，公司开发业务结算收入2121亿元，同比增长20.4%，主要因前期已售未结转物业如期结算且结转均价较高，为1.79万元/㎡，同比增长25.4%，同时，经营性业务收入合计391亿元，同比增长26.4%，占营收的15.6%，稳步提升；公司综合毛利率为25.2%，同比降低1pct，其中开发业务毛利率为20.7%，同比降低2.3pct，逐步企稳；公司核心归母净利润为278亿元，同比增长2.9%，对应核心EPS为3.89元(我们预测为3.97元)，核心净利润率为11.1%，仍保持较高盈利能力，其中经营性业务核心净利润贡献占比34.4%，同比提升10.4pct，成为利润增长的新引擎。
    核心城市销售表现亮眼，高能级货值充裕：2023年，公司实现销售额3070亿元，同比增长1.9%，排名稳居行业第四，市占率同比提升0.3个百分点，于24个城市当地市占率排名前五，竞争优势和品牌影响力不断扩大；公司新增土储1325万平米，对应权益地价1118亿元，拿地实力强劲且较积极，其中一二线城市投资占比93%，总可售货值占比达93%。截至2023年末，公司持有总土储5245万平米，一二线城市面积占比升至73%，高质量土储支撑公司稳健发展。
    不动产业务高质量发展，资管规模持续提升：2023年，公司新开业10座商场，实现购物中心营业额达179亿元，同比增长29.7%，出租率96.5%。截至23年末，公司资产管理规模达4275亿元，同比增长19.2%，提升速度较快，其中公司在营购物中心达76座，且预计24年将新开业16座购物中心，龙头规模优势或进一步提升；写字楼出租率和酒店入住率均明显提升，经营效益恢复显著。
    财务运营稳健，融资成本持续优化：2023年，公司主动控制融资规模增长，量入为出，通过经营性现金流支持新增投资。截至2023年末，公司总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%的行业低位，加权融资成本仅3.56%。
    盈利预测、估值与评级：考虑近期国内房地产销售市场恢复较慢，或降低公司未来销售额增速以及毛利率修复水平，我们下调公司24-25年预测核心EPS为3.94元、4.09元(原预测为4.12元、4.34元)，新增公司2026年核心EPS预测为4.47元，现价对应24-26年PE核心估值分别为5.7/5.5/5.0倍，公司作为央企地产，销售稳健，核心土储充裕，经营性业务发展向好，维持“买入”评级。
    风险提示：销售推盘不及预期，开工与结转进度不及预期，行业下行超预期等。

●2024-04-01 华润置地(01109)年报点评：多元布局穿越周期，精益管理提质增效海通证券 (7页)

    经营业绩稳中有升，股东回报持续增长。2023年，公司实现营业额2511.4亿元，同比+21.3%；归母净利润313.7亿元，同比+11.7%。截至2023年12月31日，公司综合毛利率25.2%，同比-1.0个百分点；连同已付中期股息及建议末期股息，全年每股股息将为人民币1.441元，同比+2.9%。
    开发销售型业务稳居行业第一梯队。2023年，公司实现签约额3070.3亿元，同比+1.9%，行业排名稳居第四。公司坚持战略引领投资、量入为出，以现金流安全为第一原则，年内新获取项目68个，一、二线城市投资占比92.8%，落子香港北部都会区民生住宅项目，成为首单央企和港资在北部都会区合作范例。截至2023年12月31日，公司土地储备总面积约6249.7万平方米，其中开发物业土储5245.3万平方米，一、二线城市占比达73%。
    经营性不动产业务行业领导地位进一步巩固。2023年，公司购物中心营业额达178.5亿元，同比+29.7%，旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比+44.2%，61座购物中心零售额排名当地前三；10座购物中心如期高品质开业，平均出租率达96.2%。年内，公司新获取高能级购物中心8座，位于北京、上海、广州、南京、武汉、三亚等重点城市，实现在核心城市商业战略布局的重点突破。
    资产管理规模持续提升，商业REITs平台完成搭建。截至2023年末，公司资产管理规模达4274.6亿元，同比+19.2%，其中购物中心占比达63.3%。
    华夏华润商业REIT(180601。SZ)成功于2024年3月14日在深圳交易所挂牌上市，募集资金近人民币70亿元，完成商业REITs平台搭建，实现了投融建管退闭环体系，为逐步向大资管业务转型奠定了坚实基础。
    现金流充足，财务保持弹性。截至2023年12月31日，公司在手现金1143亿元，同比+17.3%；总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%的行业低位，三道红线保持绿档，加权融资成本3.56%，创近十年新低。我们认为公司经营性现金流充足，资产负债表稳健，年内主动控制融资规模增长，量入为出，已经实现内生良性发展。
    投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司属央地龙头地产，利润增长稳健有序，我们认为企业商住结合和城市综合开发模式，符合房地产行业新模式发展方向，给予公司2024年EPS为人民币4.75元，10-11倍PE估值，对应市值区间为3700-4070亿港元，对应合理价值区间为每股51.89-57.08港元。
    风险提示：1)房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2)市场修复不及预期。

●2024-04-01 华润置地(01109)年报点评报告：夯实资管业务竞争力，受益差异化优势国盛证券 (4页)

    事件：3月26日，公司发布2023年度业绩公告。
    业绩稳中有升，盈利水平行业领先。2023年公司实现营收2511.4亿元，同比增长21.3%；其中开发销售型业务(一线城市收益占比显著提升11pct，结算均价上升25.4%至17913元/平)、经常性业务分别实现收入2120.8、390.6亿元，同比增长20.4%、26.4%。同期实现核心归母净利润277.7亿元，同比增长2.9%。公司综合毛利率微降至25.2%，但仍保持行业第一梯队；其中，基本盘业务毛利率受产品结构及计提存货减值影响降至20.7%，经营性不动产业务毛利率则同比提升4pct至69.6%。
    以高质量产品及有效投资突围行业规模收缩趋势。2023年公司实现签约额3070.3亿元(行业排名稳居第四)，同比增长1.9%；实现签约面积1307万方，同比下滑8.3%；期末并表口径已售未结营业额2841亿元。
    公司年内在稳健精准的投资策略下以权益额1118亿元新获取项目68宗(一二线城市投资占比92.8%)，新增计容建面1325万方，权益口径投资强度达51.9%。截至2023年公司总土储面积6250万方，覆盖当期销售面积4.8X，销售及投资的良性滚动为公司业绩跑赢大市提供有力动能。
    资产运营引领者地位进一步巩固。经常性业务中经营性不动产业务为公司差异化优势所在，既能有力支持主营获取资源产生协同效益，又能自主盈利贡献长期稳定现金流。截至2023年公司资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%，其中购物中心占比达63.3%；旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%；同期购物中心营业额达178.5亿元，同比增长29.7%，占总营收比重达7.1%。此外，公司商业REIT继有巢REIT后成功上市，已完成长租公寓+商业REITs平台的初步搭建，为公司多元扩展提供独立的集资平台，亦为向大资管业务转型夯实基础。
    资产负债表稳健，融资成本再创新低。受益于央企背景加上自身财务状况稳健致公司2023年融资成本创近十年新低，仅3.56%。截至2023，公司现金短债比1.5X；净有息负债率32.6%；总有息负债率38.4%。
    投资建议：公司作为头部央企受益竞争格局改善，基本盘指标保持有质量增长；资产运营引领者地位为公司抵御周期提供稳定现金流，同时亦是公司估值差异化体现所在。基于目前行业下行周期，我们调整盈利预测，预计公司2024/2025/2026年营收为2607.7/2739.7/2820.9亿元；归母净利润为296.6/319.0/336.0亿元；对应EPS为4.16/4.47/4.71元/股；对应PE为5.4/5.0/4.8倍。
    风险提示：政策放松不及预期，拿地规模不及预期，行业基本面下行风险。

●2024-03-29 华润置地(01109)大力发展资管业务，打造第二增长曲线兴业证券 (8页)

    投资要点
    业绩扎实，派息丰厚：公司2023年营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%；股东应占核心净利润为277.7亿元，同比增长2.9%；末期每股派息1.243元，全年累计每股派息1.441元，同比增长2.9%，派息率保持在核心净利润的37%，目前股息收益率仍超过6%。
    向核心城市聚焦，维持销售规模：公司2023年合约销售3070.3亿元，同比增1.9%。公司在2023年新增了1325万平米的土储，其中一二线城市投资占比93%。截至2023年底，公司总土储达到6250万平米，土储规模持续压减。公司可售货值充足，2024年总可售货值达到5308亿元，其中88%位于一二线高能级城市，若核心城市市场回暖，公司将受益。
    购物中心加速开业，租金持续增长：公司2023年购物中心租金收入达到179亿元，同比增长29.7%，2019-2023的年复合增速为17.5%。公司在2023年新开10座购物中心，累计开业购物中心数量达到76座。预计2024年有16座新购物中心开业，驱动租金收入持续增长。
    建立大资管平台，促进资产价值释放：公司在3月份成功发行公募REITs华夏华润商业REIT，是公司释放资产价值的有效尝试。公司经过多年经营，持有大量优质资产，以及经验丰富的管理团队，目前拥有一个轻资产管理平台华润万象生活和两个公募REITs平台，这为公司实现优质资产的价值释放提供通道，也能为公司未来整合行业优质资产实现“投融建管退”的资本闭环。公司的大资管业务有望成为公司的第二增长曲线。
    财务稳健，融资成本新低：截至2023年底，公司净负债率下降6.2个百分点至32.6%。平均融资成本下降19个基点至3.56%的新低水平。
    维持“买入”评级：我们预计公司2024/2025年的营业收入为2633/2765亿元，同比增长4.8%/5.0%；核心净利润278/294亿元，同比增长0.1%/6.0%，维持“买入”评级。公司持续回报股东，保持稳健的派息政策，当前股价对应2023年股息收益率超过6%。
    风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。

●2024-03-28 华润置地(01109)2023年年度业绩点评：业绩实现稳健增长，积极打造大资管平台中信建投 (5页)

    核心观点
    2023年公司实现营收2511亿元，同比增长21.3%，实现归母净利润314亿元，同比增长11.7%，实现核心净利润278亿元，同比增长2.9%。2023年公司销售金额3070亿元，同比增长1.9%，其中91%位于一二线城市。拿地金额1717亿元，同比增长19.0%，拿地强度55.9%，一二线投资占比达93%。2023年经营性不动产业务实现营收222亿元，同比增长30.6%，在核心净利润中占比28.3%，较上年提高8.5个百分点。购物中心实现租金收入179亿元，同比增长29.7%，EBITDA成本回报率9.2%，较上年提高1.2个百分点，经营优势显著。目前公司已搭建完成包括华润万象生活、华夏华润商业REIT、华润有巢REIT在内的一个轻资产平台和两个公募REITs平台，实现了“投融建管退”商业闭环，积极打造大资管平台。
    事件
    公司发布2023年年度业绩，实现营收2511亿元，同比增长21.3%，实现归母净利润314亿元，同比增长11.7%，实现核心净利润278亿元，同比增长2.9%。
    简评
    公司业绩实现稳健增长。2023年公司实现营收2511亿元，同比增长21.3%，实现归母净利润314亿元，同比增长11.7%，实现核心净利润278亿元，同比增长2.9%。公司营收增速高于业绩增速主要是由于：1)2023年公司实现毛利率25.2%，较上年下降1个百分点；2)应占合联营公司损益23.6亿元，同比下降42.4%；3)2023年少数股东损益占比15.9%，较上年提高2.8个百分点。
    持续聚焦高能级城市，拿地力度强劲。2023年公司实现销售金额3070亿元，同比增长1.9%，其中91%位于一二线城市，较上年提高4个百分点，TOP10城市签约贡献58%。2023年公司拿地金额1717亿元，同比增长19.0%，拿地强度55.9%，较上年增长8个百分点，一二线投资占比达93%，其中于北京、上海等6个城市获取8个优质商业综合体项目。
    经营性不动产业务持续向好，积极打造大资管平台。2023年经营性不动产业务实现营收222亿元，同比增长30.6%，毛利率69.6%，较上年提高4个百分点，在核心净利润中占比28.3%，较上年提高8.5个百分点，发展持续向好。2023年购物中心实现租金收入179亿元，同比增长29.7%，实现毛利率76.0%，较上年提高4.4个百分点，EBITDA成本回报率9.2%，较上年提高1.2个百分点，经营优势显著。
    截至2023年末，公司在营购物中心数量76座，实现零售额1639亿元，同比增长44.2%，整体出租率96.5%，租售比12.2%。2024年3月14日华夏华润商业REIT上市，结合华润万象生活、华润有巢REIT，公司已经搭建完成一个轻资产平台和两个公募REITs平台，实现了“投融建管退”商业闭环。
    维持买入评级和目标价不变。我们预测2024-2026年公司EPS分别为4.58/4.95/5.57元(原预测2024-2025年为4.47/4.74元)，维持买入评级和目标价47.6港元不变。
    风险提示：1、销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。

●2024-03-28 华润置地(01109)2023年业绩公告点评：开发业务稳健增长，资管规模持续提升西南证券 (6页)

    利润保持增长，财务状况持续优化。2023年公司实现营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%；其中开发业务收入2120.8亿元，同比增长20.4%，经营性不动产业务收入222.3亿元，同比增长30.6%，轻资产管理业务收入106.4亿元，同比增长27.7%，生态圈要素型业务收入61.9亿元，同比增长11.6%。实现核心净利润277.7亿元，同比增长2.9%，开发业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务核心净利润贡献占比分别为65.6%/28.3%/3.5%/2.6%。公司融资渠道畅通，上半年以超短期融资券以及中期票据合计融资215亿元，综合加权平均融资成本3.56%，较2022年底的3.75%下降19个基点，期末总有息负债率及净有息负债率分别降至38.4%和32.6%的行业低位。
    销售逆势增长，聚焦高能级城市土储优质。2023年公司签约销售额3070.3亿元，同比增长1.9%，签约面积1307万平方米，同比减少8.3%，期末已售未结开发物业营业额2841.5亿元。2023年底，公司资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%。公司新获取项目68个，新增土储面积1325万平米，一二线城市投资占比92.8%，期末公司总土地储备6250万平，其中物业开发土储5245万平，投资物业土储1004万平；2023年以权益对价1118亿元增持68宗优质土储，新增总计容建筑面积1325万平。
    经营性不动产业务韧性强，商业项目储备充足。2023年公司经营性不动产业务营业额222.3亿元，同比增长30.6%。2023年公司购物中心营业额178.5亿元，同比增长29.7%，出租率96.5%，同比提升0.3个百分点，在营购物中心76座，总建筑面积963万平，实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%，平均出租率96.2%。期内新获取8个高能级购物中心，投资物业土储面积1,004万平，在建及规划中购物中心50座。公司写字楼/酒店分别实现收入20.6/23.2亿元，分别同比增长10.2%/66.3%，写字楼出租率提升2.6个百分点至81.8%，在营写字楼20座，总建筑面积126万平。酒店平均入住率63.3%，同比提升21.6个百分比，在营酒店18座，总建筑面积83万平。
    盈利预测与投资建议：预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为4%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，维持“买入”评级。
    风险提示：商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、项目结算不及预期等风险。

●2024-03-28 华润置地(01109)年报点评：资管模式初显成效华泰证券 (6页)

    FY23：经常性业务发力，整体业绩稳中有升；维持“买入”
    公司发布FY23业绩：营收同比+21%至2511亿，核心净利同比+3%至278亿，经常性业务收入/核心净利占比分别达16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于经常性业务发力，公司整体业绩稳中有升。考虑新房销售下行对公司开发业务的影响，我们调整24-26E EPS至4.25/4.50/4.86元(24-25E前值：4.26/4.51元)。可比公司24E PE均值7.6倍(Wind一致预期)，考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24E PE为9.1倍，调整目标价至42.23港币(前值：32.88港币)，维持“买入”评级。
    23年销售拿地保持稳定，预计24年销售稳中有增
    23年，公司合同销售额同比+2%至3070亿，销售均价及权益比例均较去年有所提升，开发业务市占率同比+0.3pct至2.6%。公司23年保持稳健精准投资，拿地强度同比-1.5pct至51%，新增权益土储863万平，对应权益土地款1118亿，同比+1%/+9%。同时，公司继续聚焦核心城市做实增量，新增土储货值中一二线城市占比达93%。公司24年计划供货5308亿，其中88%货值位于高能级城市，且住宅产品占比77%，我们预计公司2024年开发业务销售将实现稳中有增，有望继续保持行业TOP4的地位。
    经营性不动产业务增长强劲，资管模式平台初见成效
    23年，公司经营性不动产业务营收/核心净利同比+31%/+48%至222/79亿，增长势头强劲。分业态看，购物中心租金收入同比+30%至179亿，同店零售额增长31%，整体出租率维持96.5%高位；写字楼租金收入同比+10%至21亿，出租率同比+2.6pct至82%；酒店经营收入同比+66%至23亿，入住率同比+21pct至63%，房价超越疫情前水平。公司已搭建了包括一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台的资管平台，期末公司资产管理规模达4275亿，这部分资产未来有望通过资管平台实现资产价值的释放。
    债务结构优化，充裕结转资源支持业绩稳健增长
    截至23H2末，公司三道红线指标维持绿档，平均融资成本同比-0.19pct至3.56%，非人民币净负债敞口同比-12.4pct至4.4%，融资成本及汇率风险创近年新低；债务平均期限5.4年，到期结构分布合理。公司23年开发业务结转收入/核心利润同比+20%/-11%至2121/182亿，结转利润下滑主要受产品结构以及存货计提减值的影响。公司目前拥有并表/非并表已售未结资源2841/873亿，其中1939/669亿计划于24年内结转，已锁定结转资源相对充裕，同时公司将加强年内可结转资源的销售，在假设结转利润率保持稳定情况下，我们预计公司24年整体业绩有望保持稳健增长。
    风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。

●2024-03-28 华润置地(01109)业绩保持正增长，经常性业务有效平滑开发销售型业务波动国信证券 (9页)

    业绩保持正增长：2023年，公司实现营业收入2511亿元，同比+21%；其中，开发销售型业务收入2121亿元，同比+20%；经常性业务收入391亿元，同比+26%。2023年，公司实现核心归母净利润278亿元，同比+2.9%。公司重视股东回报，2023年每股派息1.441元，同比+2.9%，派息率37%与过往年份持平，以财报当年平均股价衡量的股息率为4.8%，也保持在不错水平。
    经常性业务有效平滑开发销售型业务波动：2023年，公司经常性业务(包括经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务)的收入占比15.6%，同比提升0.7个百分点；核心净利润占比34.4%，同比提升10.4个百分点。2023全年，公司综合毛利率25.2%，虽同比微降1个百分点，仍保持在行业第一梯队；其中开发物业结算毛利率下降2.3个百分点至20.7%，而投资物业毛利率提升4.0个百分点至69.6%，助力公司稳健经营。
    开发物业保持销售规模和投资强度：2023年，公司签约销售额3070亿元，同比+2%，行业排名保持第4，销售规模较2021年最高点仅降3%，市占率陡升至2.6%。公司深耕华东华南地区，一二线城市销售额占比91%。公司保持合理稳定的拿地强度，2023年新增土储建面1325万㎡，同比+21%，拿地金额1730亿元，同比+20%，其中权益拿地金额同比+2%，一二线城市投资占比93%，而权益投资强度为52%与过往持平。截至2023年末，公司总土储建面6250万㎡，同比微降4%，仍然充裕。
    投资物业经营表现良好：2023年，公司投资物业收入222亿元，同比+31%；购物中心租金收入为176亿元，占比维持81%，同比+30%。截至2023年末，公司在营购物中心76个，其中在当地零售额排名前三的项目占比80%，同比提升6个百分点；购物中心整体出租率96.5%保持高位。
    财务健康偿债无忧，融资成本持续降低：截至2023年末，公司现金短债比1.49倍；净有息负债率32.6%，同比下降6.2个百分点。2023年，公司加权平均融资成本为3.56%，同比下降19个基点。2023年，公司经常性业务收入能覆盖股息及利息倍数为1.9，租金收入覆盖股息及利息倍数为1.08。
    投资建议：我们基本维持此前的盈利预测，预计公司2024-2025年核心归母净利润分别为304/319亿元(原值为305/339亿元)，对应每股收益分别为4.26/4.47元，对应当前股价PE分别为5.2/5.0倍，维持“买入”评级。
    风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业租金收入不及预期，盈利水平下行超预期，或行业基本面下行超预期，政策落地效果不及预期。

●2024-03-27 华润置地(01109)增收增利，多点开花方正证券 (5页)

    事件：华润置地发布2023年年报，全年实现主营业务收入2511.4亿元，同比+21.3%；实现归母净利313.7亿元，同比+11.7%。
    销售额逆势增长，拿地强度保持积极。销售方面：公司2023年全年实现签约面积1307万㎡，实现销售额3070.3亿元(yoy+1.9%)，销售业绩逆势增长；拿地方面，公司2023年全年新增土地计容建面1325万㎡，拿地强度101.4%(拿地面积/签约面积)，投资力度维持积极，为公司未来市占率的稳定扩张提供支持，且公司核心区域资源储备充足，一二线城市投资占比93%，总可售货值占比达93%。
    收入&盈利双增，待结资源丰富，未来业绩具备支撑。营收方面：公司2023年全年实现主营业务收入2511.4亿元(yoy+21.3%)，其中开发业务贡献营收2120.8亿元(yoy+20.4%)；盈利方面：公司2023年综合毛利率25.2%，其中开发业务毛利率20.7%，维持较高水平，公司2023年全年实现归母净利313.7亿元(yoy+11.7%)；待结资源方面：截至2023年底，公司已售未结资源2841.5亿元，能够覆盖2023年开发业务收入1.34倍，未来营收具备保障。
    负债结构稳健，融资成本不断下探。公司杠杆使用有度，"三道红线"维持"绿档"，净有息负债率较2022年底下降6.2pct至32.6%；平均融资成本3.56%(yoy-0.19pct)，创下近十年新低，融资成本持续下探，三家国际评级机构维持本公司Baa1/BBB+投资级信用评级。
    多元化业务持续发力，第二业绩曲线斜率陡峭。多元业务方面，公司2023年经营性不动产业务营业额为222.3亿元(yoy+30.6%)；轻资产管理业务营业额为106.4亿元(yoy+27.7%)；生态圈要素型业务营业额为61.9亿元(yoy+11.6%)。经营性业务收入合计390.6亿元(yoy+26.4%)，占营业总额的15.6%。
    盈利预测与估值。公司收入&盈利双增，待结资源丰富，负债结构稳健，且多元化业务持续发力。我们预计公司2024-2026年分别可实现营业收入2791.2、2985.3、3132.2亿元；归母净利分别为336.4、363.7、385.4亿元。对应PE分别为4.7x、4.4x、4.1x，首次覆盖，给予“推荐”评级。
    风险提示：房地产市场持续低迷；政策落地不及预期；费率管控效果不佳。

●2024-03-26 华润置地(01109)逆境业绩稳增，优质发展典范申万宏源 (4页)

    23年核心净利润同比+3%、归母净利润同比+12%、符合预期，经常性业务贡献核心利润占比34%。23年公司营业收入2,511亿元，同比+21.3%；归母净利润314亿元，同比+11.7%；核心净利润278亿元，同比+2.9%，其中经常性业务贡献34.4%、同比+10.4pct；每股基本收益4.40元，同比+11.7%。地产结算收入2,121亿元，同比+20.4%；地产结算面积1,184万平，同比-4.0%。
    毛利率、归母净利率和核心净利率分别为25.2%、12.5%和11.1%，同比分别-1.1pct、-1.1pct和-2.0pct；地产结算毛利率20.7%，同比-2.3pct；三费费率为7.6%，同比+1.3pct，其中销售、管理、财务费率分别+0.7pct、+0.6pct、+0.0pct；投资收益23.6亿元，同比-42.5%；IP公允价值变动80.0亿元，同比+14.7%；23年末合同负债2,676亿元，同比+18.5%，覆盖23年地产结算收入1.26倍。此外，公司拟派发全年每股股息1.441元、同比+2.9%，对应分红比例(占比核心净利润)37%、同比持平，对应23A(3/26收盘价)股息率6.4%。
    23年销售额3,070亿元、同比+2%、跑赢行业，拿地积极、拿地/销售额比达58%。23年公司销售金额3,070亿元，同比+1.9%；权益比例70%、同比+1pct；销售面积1,307万平，同比-8.3%；销售均价2.34万元/平，同比+11.1%。23年公司拿地积极，拿地面积1,325万平，同比+21.0%；拿地金额1,791亿元，同比+24.2%；拿地均价1.35万元/平，同比+2.6%。拿地/销售金额比和面积比分别为58%和101%，拿地/销售均价比58%，主要由于拿地聚焦北京等核心城市。23年末公司开发销售型土储5,445万平，其中一二线占比73%，约68%土储货值由2021年及之后新获取项目构成；IP土储1,004万平，其中购物中心占比72%。
    23年商场零售额同比+44%，经营性收入222亿元、同比+31%。1)商场方面，23年末在手117座(23年新获取8座)，其中已开业76座(23年新开业11座)、GRA960万平；其中已开业重奢商场数量12座、业内排名第一。23年商场零售额1,639亿元，同比+44.2%，同店同比+31.2%。
    23年租管费178.5亿元，同比+29.7%；租售比12.2%、仍在低位；出租率96.5%；毛利率76%，同比+4.4pct；23年EBITDA回报率9.2%，同比+1.2pct。2)写字楼方面，23年租金20.6亿元，同比+10.2%；毛利率72.9%，同比+3.8pct；23年EBITDA回报率7.0%，同比+0.4pct；出租率81.8%、同比+2.6pct。3)酒店方面，23年收入23.2亿元，同比+66%；毛利率17.5%，同比+16.6pct；入住率63%，同比+21pct。综上，公司23年IP租金合计222亿元，同比+30.6%；公司原计划2025E实现300亿租金，对应2023-25ECAGR16%。
    三条红线稳居绿档，融资成本低位、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至23年末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率58.4%，净负债率仅31.1%，现金短债比1.8倍；有息负债2,323亿元，同比+5.2%；融资成本3.56%，同比-19bp；有息负债账期5.4年，处于行业高位，资金优势明显。非人民币净负债敞口占比为4.4%、同比-12.4pct，融资结构持续优化。至23年末，公司已售未结金额2,842亿元，同比+14.0%，覆盖23年地产结算金额1.3倍，助力未来业绩释放。
    投资分析意见：逆境业绩稳增，优质发展典范，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”2+X”的商业模式，其中IP综合实力全国领先。同时，公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们下调公司24-25年盈利预测分别为323/341亿元(原335/375亿元)，并引入26年为375亿元，现价对应24年PE5.0X，维持“买入”评级。
    风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。

●2024-03-16 华润置地(01109)地产全链条业务能力优异，穿越周期龙头风范尽显中信建投 (21页)

    核心观点
    华润置地的地产全链条业务能力优异，包括开发销售、经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型在内的“3+1”业务发展水平均在业内领先，2023年上半年经常性业务营收占比已达25.1%。公司开发销售聚焦高能级城市，销售规模稳居行业第一梯队；购物中心的龙头地位稳固，不动产运营业务逐步向大资管转型；华润万象生活的轻资产管理，及以代建为代表的生态圈要素型业务，均保持业内领先的发展水平。
    摘要
    “3+1”战略引领，全链条业务能力优异。公司包括开发销售、经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型在内的“3+1”业务发展水平均在业内领先，2023年上半年开发外的经常性业务营收占比已达25.1%，支撑公司保持稳定的利润率和稳中有进的业绩。
    开发销售聚焦高能级城市，规模稳居第一梯队。公司2023年销售金额3070亿元，同比增长1.9%，排名稳定在行业第4。2023年上半年公司保持35.9%的较高拿地强度，其中一线城市占比达44%；公司融资成本降至3.56%的行业第二低水平，进一步提升开发业务的安全边际。
    不动产运营龙头成长持续，逐步转型大资管。公司购物中心经营的龙头地位稳固，购物中心规模与同店效益同步增长，2023年上半年经营性不动产业务收入大幅增长41.0%%至107亿元，排名行业第一。公司资产管理规模扩大至3791亿元，已在C-REITs市场成功发行两只明星产品华润有巢保租房REIT和华润商业消费REIT，业务向大资管逐步转型，将资产运管能力变现。
    轻资产管理及生态圈要素业务守正出奇。轻资产管理业务的华润万象生活保持较高业绩增速，向十四五业绩复合增速40%的目标稳步迈进。生态圈要素业务方面，公司长租公寓管理规模持续扩大，代建业务新拓规模排名行业第二。
    维持买入评级和目标价不变，下调盈利预测。我们预测2023-2025年公司EPS分别为4.15/4.47/4.74元(原预测2023-2025年为4.58/5.25/5.95元)。我们看好公司在行业调整期强大的抗风险能力和业绩交付能力，并认为公司的运营能力和大资管商业模型有望给公司带来成长性，进而推动公司估值提升，维持买入评级和目标价47.6港元不变。

●2024-03-08 华润置地(01109)开发销售业务稳健，经营性不动产业务高增财通证券 (3页)

    事件：2024年2月8日，公司公告2024年1月运营数据；2024年1月11日，公司公告2023年全年运营数据。
    销售保持稳健，区域发展均衡：根据公司公告，2023年全年，公司累计实现合同销售金额人民币3070亿元，同比微增1.9%；分区域看，2023年华南大区、华西大区及深圳大区销售金额同比增速较快，分别为+46.1%、+32.4%、+27.6%，占全年销售金额比重分别为12.2%、13.7%及13.5%，整体来看各区域间发展更加均衡。2024年1月公司实现合同销售金额114亿元，虽然同比下滑-28.7%，但根据克而瑞统计数据，同期TOP10、TOP20、TOP50房企销售金额同比分别-33.8%、-34.3%、-35.6%，公司表现仍然优于行业平均水平；同行业头部企业保利发展1月销售金额同比-31.2%、招商蛇口同比-23.4%、中海地产同比-16.0%，公司表现在头部房企中也较为稳健。
    经营性不动产业务保持高速发展：根据公司公告，2023年全年公司投资物业租金收入256亿元，同比+39.4%；2024年1月投资物业租金收入24.3亿元，同比+11.0%；商业运营业务表现优异。
    投资建议：作为行业龙头企业，公司在行业整体销售下行时仍能维持相对稳健的表现，对公司地产销售结算收入形成较为有力的支撑。同时积极发展销售外业务，经营性不动产业务收入保持较高的增速。我们预计公司2023-2025年实现营业收入2331/2506/2645亿元，归母净利润279/304/324亿元。对应PE分别为5.60/5.14/4.82倍，首次覆盖，给予“增持”评级。
    风险提示：销售恢复不及预期，房地产调控超预期收紧，拿地不及预期等

●2024-02-04 华润置地(01109)23年销售同比正增长，投资端增量拓展广发证券 (17页)

    23年销售同比正增长，销售结构中新货占比高。根据公司经营公告，公司23年销售金额3070亿元，同比+1.7%，权益销售金额2155亿元，同比+3.2%，权益70.2%。公司23年销售均价2.35万/平，同比+11%，较21年销售均价上升31%，提升幅度在头部企业中较为明显，反映出公司销售结构中，近两年新获取的高质量资源占比较高。
    投资端积极进取，23年增量拓展。根据公司拿地公告，23年公司共获取68个项目，全口径拿地金额1783亿元，拿地面积1294万方，权益比例71%，拿地力度(拿地金额/销售金额)58%，较22年提升10pct，21-23年累计权益补货力度(权益拿地货值/权益销售金额)为106%，排名14家重点企业第一位，其中23年115%，也是唯一一家在当前市场环境下做到了增量拓展的龙头上市企业。公司在重点10城的拿地金额占比73%，与22年基本持平，10城中8个城市销售进入当地排名前十。23年公司新获取8个自持商业项目，自持面积超200万方。
    23年商业运营表现优异。根据公司经营公告，23年12月，公司投资物业实现租金收入25.4亿元，单月租金规模创历史新高，同比+39.8%，1-12月公司投资物业累计租金收入256.3亿元，同比+39.4%。
    盈利预测与投资建议。盈利预测方面，我们维持前期预测不变，预计公司23-25年核心净利润268、327、370亿元，归母净利润为324、383、426亿元，同比分别+15%、+18%、+11%。我们维持前期合理价值42.00港元/股不变，维持“买入”评级。
    风险提示。购房者信心不足，景气度影响销售表现；房价下行存在减值压力；促销手段影响利润率；奢侈品消费比例下降，租金不及预期。

●2024-02-02 华润置地(01109)业内稀缺的全能型央企选手，地产开发和商业运营能力俱佳国信证券 (26页)

    公司是具有央企背景的综合性地产开发商：控股股东是实力雄厚的央企华润集团，连续5年持股59.55%，股权结构稳定。公司于2004年率先布局商业地产，并于2020年分拆物管及商管业务上市。2022年，公司实现营业收入2071亿元，其中开发销售型业务收入占比85%，是公司不可撼动的主要收入来源，而经常性业务收入占比15%，增强公司收益的稳定性，有效平滑波动。
    开发物业保持销售规模和投资强度：行业新格局下，国央企销售端、融资端、拿地端的竞争优势凸显。2023年，公司签约销售额为3070亿元，同比+2%，行业排名保持第4，销售规模较2021年最高点仅降3%，市占率陡升至2.6%。
    公司深耕华东华南地区，历年来一二线城市销售额占比始终保持在80%以上。
    保持合理而稳定的拿地强度。2023年，公司土储总购置金额为1730亿元，同比+20%，但拿地权益比较往年下降，主要由于投资物业新增土储合作比例较高。公司权益土地购置金额同比+2%，权益投资强度为52%与过往持平。
    投资物业经营表现明显优于同行：截至2023H1末，公司投资物业公允价值2535亿元，占总资产比重21%，其中购物中心公允价值占投资物业的79%。
    2023H1投资物业收入107亿元，同比+41%，迅速修复；购物中心租金收入为86亿元，占比维持81%。截至2023H1末，公司在营购物中心67个，超85%的项目在当地零售额排名前三，预期2026年在营项目增至114个。经测算公司2022年投资物业的投资回报率达11%，远超业内同行7.5%左右的水平。
    经营稳健业绩正增，财务健康偿债无忧：公司2022年营收同比-2.4%，归母核心净利润同比+1.5%；2023H1营收同比+0.1%，归母核心净利润同比+11%，归母核心净利率为15.4%，毛利率为25.7%。公司开发物业毛利率降低，但投资物业盈利稳健，2023H1开发物业毛利率下降6.0个百分点至17.0%，而投资物业毛利率提升5.7个百分点至71.3%。公司财务健康，租金收入也能覆盖股息及利息。截至2023H1末，现金短债比1.87倍，净负债率28.5%，创五年新低。2023H1公司加权平均融资成本为3.56%，较2022年末下降19bp。
    盈利预测与估值：结合绝对估值与相对估值，我们认为公司合理股价区间为25.1-28.4元，折合27.9-31.6港元，较当前股价有20%-36%的空间。考虑房价波动风险，预期公司2023-2025年归母核心净利润分别为276/305/339亿元(原值为290/322/357亿元)，对应每股收益分别为3.87/4.28/4.76元，对应当前股价PE分别为5.4/4.9/4.4倍，维持“买入”评级。
    风险提示：房地产行业和消费市场下行超预期；公司开发物业销售结算不及预期；公司投资物业租金收入不及预期；公司各业务盈利水平下行超预期。

●2024-01-24 华润置地(01109)开发业务稳中有进，华夏华润商业资产REIT启动发售光大证券 (3页)

    点评：销售总量企稳，高能级货值充裕，经营性不动产收入保持较高增速，经营稳健，华夏华润商业资产REIT启动发售，公司商业逻辑有望实现升级。
    销售总量企稳，区域发展均衡：23年12月，公司实现销售额210亿元，同比减少57.6%，主要因市场下行、公司推货节奏和同比高基数等原因。23年全年，公司实现销售额3070亿元，同比增长1.9%，其中销售额前三名的大区分别为华东大区(876亿元)、华北大区(521亿元)、华西大区(420亿元)，销售额同比增速前三名的大区(不考虑香港公司)分别为华南大区(+31.6%)、华西大区(+24.5%)、深圳大区(+23.3%)，华南及华西地区销售发力明显，区域布局更加均衡；公司销售均价为2.35万元/平米，同比增长11.1%，进一步实现高能级城市销售布局。
    保持积极拿地，高能级货值充裕：据克而瑞数据，2023年，公司新增土地货值2697亿元，同比增长12.7%，具体来看，2023年新增土地楼面均价15496元/㎡，同比增长12%，新增土地单方货值约37919元/㎡，同比增长22.1%，从数量上看，公司拿地积极，全年新增货值充裕；从质量上看，公司新增土储主要聚焦在高能级城市，故单方货值逐步提升，土储调仓充分，奠定较好的销售基础。
    经营性不动产业务保持高增长，华夏华润商业资产REIT启动发售：2023年，公司投资物业租金收入256.3亿元，同比增长39.4%，经营性不动产业务增长较快。2023年11月，华夏华润商业资产REIT在深交所的注册生效，底层资产为青岛万象城，估值81.47亿元，拟募资69.23亿元。2024年1月24日，华夏华润商业资产REIT进入网下询价，询价区间为6.784元/份-7.269元/份，以募集说明书披露的2024年预测可供分配现金流计算，询价对应的2024年P/FFO估值在19.89-21.31倍之间。如华润商业资产REIT顺利上市，将标志着公司打通商业地产“募投建管退”的发展模式，丰富了股权融资途径，加速投资现金回流，另一方面将实现商业逻辑升级，有助于强化公司自身的估值逻辑。
    盈利预测、估值与评级：考虑23年下半年以来国内销售市场下行压力增大，或将降低公司未来销售额增速以及毛利率修复水平，我们下调公司23-25年预测核心EPS为3.97元(下调6.1%)、4.12元(下调12.5%)、4.34元(下调20.2%)，现价对应23-25年PE核心估值分别为5.1/4.9/4.6倍，公司作为央企地产，销售稳健，核心土储充裕，经营性业务发展向好，综合实力强，维持“买入”评级。
    20230904开发投资表现强势，资管业务加速发风险提示：销售推盘不及预期，开工与结转进度不及预期，行业下行超预期等。

●2024-01-22 华润置地(01109)开发保持平稳，投资物业增长强劲华泰证券 (7页)

    开发销售保持平稳，租金收入增长强劲；维持“买入”
    1月17日，国家统计局发布房地产相关数据：23年商品房销售金额累计同比-6.5%；12月70城新房价格指数同比-0.9%，降幅较11月扩大0.2pct。2023年，公司实现合同销售金额3070亿，同比+2%；实现租金收入256亿，同比+39%，业务整体稳中有进。但考虑23年新房市场价格有所下行，我们下调了毛利率假设，调整公司23-25E EPS至3.86/4.26/4.51元（前值：4.21/4.67/4.90元）。可比公司24E PE均值5.9倍（Wind一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24E PE为7.0倍，调整目标价至32.88港币（前值：46.62港币），维持“买入”评级。
    开发业务：合同销售保持平稳，拿地强度有所下降
    2023年，公司实现全口径销售金额3070亿，同比+2%，维持平稳，表现领先于百强房企平均增速-17.8%；销售均价同比+11%至23486元/平米，权益比例较22年提升2pct至71%，销售排名维持行业第四。分区域来看，华东大区贡献最大，占比达29%，华南大区扩张最为迅速，同比+46%。拿地方面，根据中指院的统计，公司23年新增权益土储465万平米，对应权益土地款808亿，同比-41%/-27%，分别位列行业第4/3位，拿地强度37%，同比-16pct，拿地较2022年相对谨慎。
    经营性不动产：持续落实战略布局，首单基础设施公募REIT已获批复
    2023年，公司实现投资物业租金收入256亿，同比+39%，增长强劲。23下半年，公司新开业9座购物中心，包括长春万象城、杭州城北万象城、昆明万象城、沈阳三台子万象汇等，其中，长春万象城为公司在东北布局的第二座万象城，沈阳三台子万象汇为公司在沈阳布局的第五座购物中心，体现了公司在核心城市持续落实“一城多汇”及“多城多汇”的布局。去年11月，公司以青岛万象城作为底层资产发行的首单基础设施公募REIT已获证监会准予注册的批复，募资近70亿元。考虑公司23H1末资产管理规模为3791亿，我们认为，公司旗下的商业不动产价值未来有望迎来释放。
    融资渠道保持畅通，成本保持低位
    2023年，公司融资渠道保持畅通。年内，公司在境内新发行了215亿债券，其中超短期融资债券95亿，公司债80亿，中期票据40亿。公司债的发行期限为3-10年，发行利率2.85-3.55%，中期票据的发行期限为3-5年，发行利率2.85-3.39%，融资成本与2022年同期接近，保持历史的相对低位。
    风险提示：1)经营性不动产业务收入增速不及预期；2)开发业务结转情况不及预期。

●2024-01-08 华润置地(01109)全球开发运营龙头，新模式下行业标杆海通证券 (55页)

    具备全球竞争实力的行业标杆企业。我们认为华润置地是目前行业内，少数不论在发展规模、竞争实力、商业模式和管理水平上具备全球竞争能力的行业标杆企业。围绕城市发展目标和规划，华润置地在大型城市地标综合体、大型城市更新\\城市旧改、大型城市场馆、城市TOD上盖综合体、城市开发运营生态圈构建和运营，五大方向上已树立核心竞争力和资源优势。伴随中国房地产行业日趋走向成熟，公司后期成长空间和发展潜力将持续释放。
    战略模式清晰，成功构建“3+1”业务模式，即以“城市投资开发运营商”的战略定位为指引，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动。公司就“十四五”业绩增长给予“重塑华润置地，实现高质量发展”的目标以及“截至2025年，在2020年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番”的明确指引。
    开发业务行业龙头，经营性不动产业务遥遥领先。根据克而瑞数据，公司2023年全口径销售金额同比为1.9%。在保利发展、万科A、招商蛇口、中国海外发展、龙湖集团、绿城中国等龙头房企中位列第二。对比行业龙头公司2023年中报多元化布局情况，华润置地在千亿以上销售规模蓝筹房企中非开发类收入占总收入比重在25%，占比最高。公司属当前蓝筹房企中为数不多实现从住宅第一增长曲线，向商业等第二成长曲线成功跨越的企业！
    REITS通道打开，补齐业务短板。公司已顺应政策趋势发布计划分拆公司旗下山东青岛购物中心作为首次C-REITs结构资产。REITs上市后将为公司提供独立融资平台和独立上市平台，有利于体现公司真实价值并与股东真正分享价值回报，同时增强后续公司探索新融资渠道发展业务的可能性。
    利率下行周期，价值持续重估。华润置地购物中心2016年以来平均回报率(EBITDA/Cost)大致在7.88%，高于公司2016年以来平均融资成本(大致在4.05%)。伴随公司购物中心陆续走向成熟，以及后续无风险收益率下行，购物中心的潜在价值重估空间将被继续打开。
    投资建议：攻守兼备、价值凸显，看好公司具备EPS和PE两维度稳步提升空间！给予公司“优于大市”评级。预计公司2023年EPS为人民币4.36元，10-12倍PE估值，对应市值区间为3396-4075亿港元，对应合理价值区间为每股47.63-57.15港元。(本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.9156元人民币)。给予公司“优于大市”评级。
    风险提示：1)行业新房总量增速具有缩量风险；2)市场修复不及预期。

●2023-12-06 华润置地(01109)韧性生长，万象更新广发证券 (51页)

    守正出新，笃定前行。公司大股东为央企华润集团，根据公司财报及官网，集团持有公司59.55%的股份(23H1)，公司22年在集团的资产、收入、净利润的占比分别为47%、25%、50%。管理团队“老华润”，年富力强，职务过渡平稳。23H1非开发业务营业利润贡献超4成。
    开发：投融能力强，资产质量优。第一，融资能力是生存的基数，公司抓住机遇，积极扩表。第二，土储质量高，根据公司经营公告，23前三季度较21年销售均价涨幅，华润排名第一(+26%)。第三，强投资提升货值质量。得益于多元化的投资能力(集团孵化、综合体、收并购)，根据公司经营公告，公司连续三年增量拓展，连续两年权益拿地金额行业第一，权益拿地市占率从14-20年平均1.8%提升至23Q1-3的6.7%。截至23Q3，高毛利项目货值(22年以来获取)占比56%。
    商业：优质资产持续扩张。购物中心是华润最重要的重资产，根据公司年报及业绩发布会，成熟期重奢单店租金规模超10亿元，购物中心开业节奏提速，18-22年平均每年新开业8座，23-26年年均开业12座，预计25年101座购物中心有望贡献252.5亿元的租金收入。叠加写字楼、酒店的租金，预计25年公司投资物业收入达到311亿元。
    盈利预测与投资建议。我们预计公司23-25年核心净利润268、327、370亿元，归母净利润为324、383、426亿元，同比分别+15%、+18%、+11%。根据24年分业务利润预测，参考可比公司估值，投资及开发合计估值2726亿元人民币，对应公司合理价值42.00港元/股(港币兑人民币汇率为0.91016,2023/12/05)，给予“买入”评级。
    风险提示。购房者信心不足，景气度影响销售表现；房价下行存在减值压力；促销手段影响利润率；奢侈品消费比例下降，租金不及预期。

●2023-10-09 华润置地(01109)竞争格局改善优先受益方，优质资产运营引领者国盛证券 (43页)

    行业产能出清方向明确，公司以高信用优势及城市深耕竞争力将优先受益于竞争格局改善：1、在行业高速扩张阶段公司秉承行稳致远策略，2020年之前的销售额增速不具备明显优势，2020年后公司迎来逆势扩张，销售额增速与可比同行的剪刀差逐渐拉大。2、2023H1公司再创销售佳绩，实现累计合同销售额1702.4亿元(+40.6%)，位列克而瑞销售排行榜第四位，较2021年上升四名。3、公司于早年扩张后专注于核心城市深耕，2022年市占率排行前五城市较2021年增加10个至24个，核心单城销售额稳定。4、2023H2公司总可售货源约3859亿元，其中89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比68%，将有力支持公司销售额持续领跑。
    土地投资“调结构、调节奏、调布局”，以有效投资做实增量：1、2020年后公司逐渐提升独立开发比例，在追求安全稳健发展的同时也为后续权益利润的结转提升贡献比例，2023H1拿地权益比提升至73%相对高位。2、2019年后公司整体土地扩张相对稳健，基本保持每年1400亿元以上投资额，以有效投资保障后续销售业务，对应拿地销售比均值仍超50%(2023H1达60%)。3、公司土地投资策略逐步由利润导向走向深耕与优化并行的质量导向。2023M1-8公司获取44个项目，新增土储898万平(一/二线占比达35.8%/59.3%；居克而瑞新增土储价值榜榜首)。
    作为内资商业运营引领者，第二增长曲线动能足，业绩贡献占比超14%：
    截至2023H1，公司旗下在营购物中心67个、写字楼20个、酒店17家；生态圈要素型领域涉及代建、长租和产业地产等多个衍生领域。公司存量商业资产规模行业领先，既能有力支持主营获取资源产生协同效益，又能自主盈利贡献长期稳定现金流，同时持有型资产自身的融资能力为公司在下行周期增加了重要的抗风险能力。2023H1公司经营性不动产业务实现租金收入107亿元(业绩贡献占比达14.7%)，yoy+41%。
    投资建议：住开业务方面，在供给侧改革下公司作为头部央企受益竞争格局改善，前景向好，支持业绩表现稳居市场前列；已售未结资源充沛，有望锁定未来稳定收入；土地投资“调结构、调节奏、调布局”，以有效投资做实增量，优质存量土储为后续盈利能力筑底企稳提供保障。经营性不动产业务方面，公司已然成为内资商业运营引领者，以“万象系”购物中心为代表的投资物业是公司重点发展的业务板块，同时亦是估值差异化体现所在。我们预计公司2023/2024/2025年营收为2394.3/2634.3/2799.5亿元；归母净利润为293.6/318.9/350.0亿元；对应EPS为4.12/4.47/4.91元/股；对应PE为6.7/6.2/5.6倍。首次覆盖，给予“买入”评级。
    风险提示：政策放松不及预期；拿地规模不及预期；行业基本面下行风险。

●2023-09-21 华润置地(01109)半年报：业绩质量稳步提升，全业态拓展规模海通证券 (7页)

    业绩质量稳步提升，股东回报持续增长。2023年上半年，公司实现综合营业额729.7亿元，同比微增0.1%；综合毛利率25.7%，保持行业第一梯队；毛利润和归母净利润分别为187亿元和137亿元，同比分别-4.6%和+29.6%；董事会决议宣派23年中期股息每股人民币0.198元，较22年中期股息同比+8.8%。
    结算毛利率行业领先，签约稳居行业前四。2023年上半年，公司开发销售业务结算收入546亿元，结算面积382万平米，结算均价较22年同期提升23.5%至14289元/平米；结算毛利率17.0%，继续保持行业第一梯队。签约销售方面，公司23年上半年实现签约额1702.4亿元，同比+40.6%，行业排名稳居前四；签约权益比例提升5个百分点至74%。
    经营效益稳步提升，积极向资管业务转型。2023年上半年，公司购物中心租金实现收入86.4亿元，同比+39.5%；旗下67个在营购物中心实现零售额人民币751.3亿元，同比+38.9%；北京西三旗万象汇、重庆万象城二期如期高品质开业，平均开业出租率95.7%；同时在北京、广州、南京、武汉等重点城市新获取5个高能级购物中心，实现核心城市商业资产的战略布局。
    全业态多元拓展规模增长。截至2023年6月30日，公司期内旗下华润万象生活实现营业额67.9亿元，同比+28.7%。商管业务持续引领行业发展，2023年上半年，华润万象生活在营购物中心88座，其中重奢购物中心12座，另有储备项目88个，保持行业第一；物管业务进入行业第一梯队，截至1H23的在管面积为3.25亿平方米，合约面积为3.80亿平方米，覆盖全国189个城市。
    现金流充足，财务安全可控。2023年上半年，公司经营性现金流充足，资产负债表稳健，总有息负债率及净有息负债率分别降至39.3%和28.5%，创五年新低，三道红线保持绿档。截至2023年6约30日，公司现金短债比1.87倍，平均债务期限拉长至5.5年；综合融资成本3.56%，维持在行业最低梯队。
    投资建议。维持“优于大市”评级。考虑到公司属央地龙头地产，利润增长稳健有序，我们认为企业商住结合和城市综合开发模式，符合房地产行业新模式发展方向，给予公司2023年EPS为人民币4.50元，10-12倍PE估值，对应市值区间为3506-4207亿港元，对应合理价值区间为每股49.17-59.00港元。(本文非特别注明，均为人民币计价，1港元=0.9156元人民币)。
    风险提示：1)房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2)市场修复不及预期。

●2023-09-14 华润置地(01109)经常性业务增长强劲，盈利结构持续优化（繁体版）第一上海 (3页)

    核心归母净利润同比增长10.9%：2023年上半年公司实现营业收入729.7亿元，同比增长0.1%。其中，开发业务收入为546.2亿元，同比下降8%；经常性业务收入为183.6亿元，同比增长35.6%，收入占比提升6.5%至25.1%。整体毛利率为25.7%，同比下降1.2%，其中开发业务下降5.8%至17%，经常性业务上升5.8%至71.3%。归母净利润人民币137.4亿元，同比增长29.6%；扣除投资物业评估增值后的核心归母净利润112.7亿元，同比增长10.9%。其中经常性业务核心净利润贡献占比42.8%。公司宣派中期股息每股0.198元，较去年同期增加8.8%。
    开发销售权益持续增厚，土储结构持续优化：上半年公司实现销售额1702亿元，同比增长40.6%，权益比提升5个ppt至74%，签约面积同比增长19.4%至701万方，均价同比增长17.8%至2.43万元/平。签约销售额排名提升至行业前四，其中一二线专案占比提升至90%。上半年公司新获取项目35个，总地价1023亿元(权益比69%)，新增土储面积797万方(权益比69.3%)，总货值2270亿元(权益比64.2%)，一二线新增可售货值占比达93%。截止2023年6月底，公司开发土储为6548万方，一二线占比72%；投资物业土储1085万方，一二线城市占比81%，可保障公司3年以上发展。2023年下半年可售资源达3859亿元，其中89%位于一二线高能级城市，未来三年可结算面积接近5000万方，丰富的优质资源保障业绩高品质增长。
    经常性业务收益稳定增长，差异化竞争优势凸显：公司经常性业务，包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，上半年收入分别为107.2亿元、50.1亿元及26.2亿元，同比分别增长41%、37.6%及14.5%。经常性业务营收贡献占比提升6.5%至25.1%，利润贡献同比提升17.8%至42.8%。其中，购物中心上半年零售额同比增长38.9%至751亿元，大幅优于市场平均水准。租金收入86亿元，同比增长40%，整体出租率维持在96.2%的行业高位，租售比为12.6%。下半年计画新开购物中心9座，未来租金收入有较大上升空间。上半年写字楼租金收入10亿元，同比增长19.2%，整体出租率提升至81.8%。下半年计画新开写字楼3座，预计全年EBITDA成本回报率6.3%。上半年酒店业务随着疫情结束旅游消费复苏，收入同比大幅增长90.1%至10.8亿元，毛利率也改善至18.7%，酒店业务回归向好趋势。
    债务结构持续优化，偿债能力提升：期内公司加权平均融资成本较2022年全年下降19个基点至3.56%，维持在行业低位水准。平均债务年限拉长至5.5年。非人民币净负债敞口下降8.3%至8.5%。截至6月末，现金短债比1.87倍，融资储备短债比1.58倍，净有息负债率28.5%，创近五年新低水准。整体财务仍然保持稳健且结构持续优化。
    目标价45港元，维持买入评级：公司凭藉精益化运营和健康的财务结构，业务保持稳健增长，签约销售额稳居行业第四。我们预计公司2023年-2025年实现归母核心净利润约279亿元/300亿元/337亿元，分别给予开发业务及经常性业务2023年5倍及28倍市盈率，目标价45港元，维持买入评级。

●2023-09-14 华润置地(01109)经常性业务增长强劲，盈利结构持续优化（简体版）第一上海 (3页)

    核心归母净利润同比增长10.9%：2023年上半年公司实现营业收入729.7亿元，同比增长0.1%。其中，开发业务收入为546.2亿元，同比下降8%；经常性业务收入为183.6亿元，同比增长35.6%，收入占比提升6.5%至25.1%。整体毛利率为25.7%，同比下降1.2%，其中开发业务下降5.8%至17%，经常性业务上升5.8%至71.3%。归母净利润人民币137.4亿元，同比增长29.6%；扣除投资物业评估增值后的核心归母净利润112.7亿元，同比增长10.9%。其中经常性业务核心净利润贡献占比42.8%。公司宣派中期股息每股0.198元，较去年同期增加8.8%。
    开发销售权益持续增厚，土储结构持续优化：上半年公司实现销售额1702亿元，同比增长40.6%，权益比提升5个ppt至74%，签约面积同比增长19.4%至701万方，均价同比增长17.8%至2.43万元/平。签约销售额排名提升至行业前四，其中一二线项目占比提升至90%。上半年公司新获取项目35个，总地价1023亿元(权益比69%)，新增土储面积797万方(权益比69.3%)，总货值2270亿元(权益比64.2%)，一二线新增可售货值占比达93%。截止2023年6月底，公司开发土储为6548万方，一二线占比72%；投资物业土储1085万方，一二线城市占比81%，可保障公司3年以上发展。2023年下半年可售资源达3859亿元，其中89%位于一二线高能级城市，未来三年可结算面积接近5000万方，丰富的优质资源保障业绩高质量增长。
    经常性业务收益稳定增长，差异化竞争优势凸显：公司经常性业务，包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，上半年收入分别为107.2亿元、50.1亿元及26.2亿元，同比分别增长41%、37.6%及14.5%。经常性业务营收贡献占比提升6.5%至25.1%，利润贡献同比提升17.8%至42.8%。其中，购物中心上半年零售额同比增长38.9%至751亿元，大幅优于市场平均水平。租金收入86亿元，同比增长40%，整体出租率维持在96.2%的行业高位，租售比为12.6%。下半年计划新开购物中心9座，未来租金收入有较大上升空间。上半年写字楼租金收入10亿元，同比增长19.2%，整体出租率提升至81.8%。下半年计划新开写字楼3座，预计全年EBITDA成本回报率6.3%。上半年酒店业务随着疫情结束旅游消费复苏，收入同比大幅增长90.1%至10.8亿元，毛利率也改善至18.7%，酒店业务回归向好趋势。
    债务结构持续优化，偿债能力提升：期内公司加权平均融资成本较2022年全年下降19个基点至3.56%，维持在行业低位水平。平均债务年限拉长至5.5年。非人民币净负债敞口下降8.3%至8.5%。截至6月末，现金短债比1.87倍，融资储备短债比1.58倍，净有息负债率28.5%，创近五年新低水平。整体财务仍然保持稳健且结构持续优化。
    目标价45港元，维持买入评级：公司凭借精益化运营和健康的财务结构，业务保持稳健增长，签约销售额稳居行业第四。我们预计公司2023年-2025年实现归母核心净利润约279亿元/300亿元/337亿元，分别给予开发业务及经常性业务2023年5倍及28倍市盈率，目标价45港元，维持买入评级。

●2023-09-04 华润置地(01109)2023年中期业绩点评：开发投资表现强势，资管业务加速发展光大证券 (3页)

    要点
    事件：公司发布2023年中期业绩公告。23年上半年，公司实现营业收入729.7亿元，同比增长0.1%；归母净利润137.4亿元，同比增长29.6%。
    点评：销售增长迅速，经常性业务发展势头良好，投资表现强势，财务表现稳健。
    开发收入下半年增长可期，经常性业务修复显著：23年H1，公司实现营收729.7亿元，其中，物业开发实现营收546.2亿元，同比下降8.0%，已锁定于下半年结转的合同额1423.5亿元，全年开发收入增长有保障；经营性不动产业务营收107.2亿元，同比增长41.0%，经营复苏显著；公司综合毛利率为25.7%，属于业内较高水平，其中物业开发毛利率17.0%，同比下降5.8pct，仍处于调整期；021-52523416经营性不动产业务毛利率为71.3%，同比提升5.8pct；核心归母净利润为112.7亿元，同比增长10.9%，核心归母净利率为15.4%，同比逆势提升1.5pct，其中，经常性业务核心净利润贡献占比合计42.8%，起到业绩稳定器作用。
    销售增长迅速，投资表现强势：23年H1，公司实现销售额1702.4亿元，同比增长40.6%，其中华东大区销售额461亿元，占比31.9%，内部排名第一，深圳、华南大区销售额分别为258亿元、201亿元，同比分别增长119.4%1、18.5%，表现强劲；公司新获取土地总价1023亿元，权益比例59%，拿地销售比60.1%，对应总货值2270亿元，其中，一二线城市投资额及总可售货值占比达93%，拿地能级较高，未来可售货值充裕。截至23年末，公司总土储5463万平米(不含投资物业土储)，对23年上半年销售面积覆盖倍数达7.8倍，土储总量充足。
    购物中心及酒店表现较好，轻资产管理行业领先：23年H1，公司购物中心收入86.4亿元，同比增长39.5%，出租率96.2%，保持较好；酒店收入10.8亿元，同比增长90.1%，强劲复苏；轻资产管理业务收入50亿元，同比增长37.6%，保持高质量稳步增长。截至23年上半年末，公司在建及规划中购物中心57座，经营性不动产扩张趋势较好；物管在管面积同比增长28.2%至3.25亿平米。
    现金流充足，资产负债表稳健：截至23年末，公司三道红线保持绿档，总借贷2310亿元，短债占比约25%，综合融资成本约3.56%；净有息负债率为28.5%，较22年末降低10.3pct；在手现金1293亿元，较22年末增加318亿元。
    盈利预测、估值与评级：考虑公司销售增长迅速及经营性业务毛利率回升，上调公司23-25年预测核心EPS为4.22元(上调9.1%)、4.71元(上调3.0%)、5.44元(上调3.9%)，现价对应23-25年PE核心估值分别为7.2/6.4/5.6倍，公司作为央企地产，拿地积极，核心土储充裕，信用优势明显，融资渠道畅通，销售市占率有望持续提升，经营性不动产业务稳健发展，维持“买入”评级。
    风险提示：销售推盘不及预期，开工与结转进度不及预期，行业下行超预期等。

●2023-09-01 华润置地(01109)经常性业务占比提升兴业证券 (7页)

    投资要点
    2023年中期业绩稳中有升：公司2023年中期营业收入729.7亿元，同比微增0.1%；股东应占核心净利润为112.7亿元，同比增长10.9%；中期每股派息0.198元，同比增长8.8%。毛利率和核心净利率分别为25.7%和15.4%，分别同比降低1.2和提升1.5个百分点。公司中期业绩符合预期。
    营收结构优化，经常性收入和利润占比提升：公司的经常性业务包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，营收分别达到107.2、50.1和26.2亿元，分别同比增长41%、37.6%和14.5%，合计营收占比为25.1%，同比提升6.5个百分点。经常性业务的核心净利润占比达到42.8%，同比提升17.8个百分点。公司的经常性业务的营收和核心净利润贡献大幅提升，有利于提升公司业绩和派息的稳定性。
    销售稳步增长，积极补充核心城市优质地块：公司2023年上半年合约销售金额和面积分别为1702亿元和701万平米，分别同比增长40.6%和19.4%，表现远好于行业。公司在2023年上半年新增35个土地项目，新增土储面积为797万平米，权益地价705亿元，其中93%投向了核心一、二线城市。截止2023年中期，公司总土储达到6548万平米，其中5463万平米为开发销售型。公司可售货值充足，2023年下半年总可售货值达到3859亿元，其中89%位于一二线高能级城市，随着一二线城市政策调整，预计公司全年销售稳中有升。
    资产负债表进一步优化：截止2023年中期，公司净负债率降至28.5%，较2022年底降低10.3个百分点。平均融资成本持续下降至3.56%。
    维持“买入”评级，目标价48.00港元：公司将继续在销售、拿地、商业、业绩及派息等方面积极表现，我们看好公司未来的发展。预计公司2023/2024年的营业收入为2308/2549亿元，同比增长11.5%/10.4%；核心净利润302/340亿元，同比增长11.8%/12.7%，维持“买入”评级，目标价48.00港元，对应2023/2024年PE为10/9倍。
    风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、公司销售不及预期、租金收入不及预期、人民币贬值。

●2023-09-01 华润置地(01109)业绩稳增，拿地积极国信证券 (6页)

    经常性业务平滑开发销售型业务波动，核心净利润稳健增长：2023H1，公司实现营业收入730亿元，同比微增0.1%；其中，开发销售型业务收入546亿元，同比-8%；经常性业务收入184亿元，同比+36%，占总收入的25%。2023H1，公司整体毛利率为25.7%，较2022全年微降0.5个百分点；其中开发物业结算毛利率下降6.0个百分点至17.0%，而投资物业毛利率提升5.7个百分点至71.3%。2023H1，公司实现归母核心净利润113亿元，同比+11%；归母核心净利率为15.4%，较2022全年提升了2.4个百分点。
    销售靓眼，拿地积极：2023H1，公司全口径销售额行业排名保持第4，销售金额1702亿元，同比+41%，销售面积701万㎡，同比+19%；销售均价2.4万元/㎡，同比+18%。2023H1，公司新获取土储建面797万㎡，拿地金额1023亿元，以拿地金额/销售金额口径计算的拿地强度高达60%。截至2023H1末，公司总土储建面为6548万㎡，可保障未来三年以上的发展需求。
    财务稳健，融资成本进一步降低：截至2023H1末，公司稳居绿档，现金短债比1.87倍；净负债率28.5%，较2022年末下降10个百分点，创五年新低。
    2023H1，公司加权平均融资成本为3.56%，较2022年末下降19bp，保持在行业最低水平。
    投资建议：公司作为财务稳健的龙头央企，经常性业务有效平滑开发销售型业务波动，2023H1业绩稳增，拿地积极。预计公司2023-2025年归母核心净利润分别为290/322/357亿元，对应核心EPS分别为4.07/4.51/5.00元，对应当前股价PE分别为7.2/6.5/5.8倍，维持“买入”评级。
    风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业租金收入不及预期，盈利水平下行超预期，或行业基本面下行超预期，政策落地效果不及预期。

●2023-08-31 华润置地(01109)各线业务表现领先行业，经营业务强劲表现抗周期波动交银国际 (7页)

    2023上半年业绩稳定。物业交付收入同比减少8.0%至546亿元(人民币，下同)，但受经营业务(包括租金、商管以及其它经营业务)收入大幅上升35.6%至184亿元带动，总收入小幅上升0.1%至730亿元。毛利率下降1.3个百分点至25.7%，仍远高于行业平均水平的10-20%。剔除投资物业公允价值收益，核心利润同比增长10.9%至112.7亿元，高于市场预期。
    但若进一步剔除并购带来之负商誉会计影响，我们估算核心利润约为88亿元，则稍低于我们预期。公司建议中期每股派息为0.198元，同比上升8.8%，派息率大致维持在13%。
    进一步优化资产负债表。2023年6月底净有息负债率为28.5%(2022年底：38.8%)，为五年新低。加权平均融资成本进一步下降19个基点至3.56，接近行业最低水平(22年：3.75%)，同时平均债务期限拉长至5.5年。另外，非人民币净负债敞口占比下降8.3个百分点至只有8.5%。
    各线业务表现领先行业。上半年合同销售额为1,702亿元，同比上升40.6%，销售均价同比上升17.8%至24,278元。公司计划下半年可售资源3,859亿元，以50-60%去化率估算，我们预计全年合同销售可达3,600-4,000亿元。资产管理规模较2022年末上升5.7%至3,971亿元，购物中心/写字楼/酒店经营收入约为86/10/11亿元，同比上升39.5/19.2/90.1%。截至6月底在营购物中心67个，公司预计到26年末在营购物中心将增加至114个。
    维持买入。华润负债率维持在行业低位，我们相信平均财务成本有望在流动性寛松的环境下进一步降低。上半年并表口径已售未结合同销售额为3,304亿元，当中1,423亿元将于2023结算，已充分锁定我们全年的收入预测。另外，其投资物业组合强劲表现可抵消行业毛利率下行之影响。鉴于其坚韧的表现，优于同行的销售执行力，我们维持买入评级，目标价维持在42.82港元，较资产净值折让25%。

●2023-08-31 华润置地(01109)中报点评：向新模式转型的地产样板华泰证券 (6页)

    1H23：业绩质量稳步提升；维持“买入”
    公司发布中报业绩：营收730亿，同比基本持平，核心净利113亿，同比+11%，得益于高毛利的经营性业务收入占比同比+6.5pct至25.1%，公司净利稳步提升。我们维持营收和毛利率假设不变，对应23-25E EPS为4.21/4.67/4.90元。可比公司23E PE均值8.6倍(Wind一致预期)，考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理23E PE为10.3倍，调整目标价至46.62港币(前值：44.89港币)，维持“买入”评级。
    开发业务：优质土储支持销售重拾增长
    1H23，公司销售金额1702亿，同比+41%，大幅跑赢行业平均增速-2.5%；销售均价同比+18%至24278元/平，权益比例较22年提升5pct至74%。
    公司1H23新增权益土储552万平，对应权益土地款705亿，分别同比+90%/+50%，其中一二线城市新增土储货值占比达93%，拿地强化的同时持续聚焦核心城市。截至1H23末，公司存量销售物业土储5463万平，一二线城市占72%。公司下半年计划推货3859亿，其中89%位于高能级城市，且住宅占比达68%，我们预计公司23年销售额有望实现稳健增长。
    不动产业务：各业态回归向好趋势，向新模式进发1H23，公司经营性不动产业务营收同比+41%至107亿，核心净利同比+88%至40亿，增长势头强劲，其中：1)购物中心租金收入86亿，同比+40%，出租率96.2%；预计全年EBITDA成本回报率9.5%。2)写字楼租金收入10亿，同比+19%，预计全年EBITDA成本回报率6.3%。3)酒店经营收入同比+90%至11亿，毛利率从去年同期的-8%提升至1H23的19%，入住率同比+30pct。公司期末资产管理规模为3791亿，下半年计划新开购物中心9座和写字楼3座，且十四五期间计划每年新开10+座购物中心，未来有望把握消费基础设施公募REITs的发展机会。
    财务：债务到期结构合理，充裕结转资源支持业绩增长截至1H23末，公司三道红线指标维持绿档，其中净负债率28.5%，创近5年新低，平均债务期限5.5年，到期结构分布合理，公司财务稳健依旧，三大信评机构均维持公司投资级评级。公司1H23开发业务结转收入同比-8%至546亿，结转毛利率同比-5.8pct至17%。截至1H23末，公司拥有并表/非并表已售未结资源3304/1011亿，其中1423/519亿计划于2H23结转，考虑公司已售未结部分毛利率20%，高于1H23结转毛利率，叠加经营性不动产业务复苏势头强劲，我们预计公司23年全年业绩将实现稳中有进。
    风险提示：1)经营性不动产业务收入增速不及预期；2)开发业务结转情况不及预期。

●2023-08-31 华润置地(01109)2023年中期业绩点评：业绩稳健增长，经营性业务表现亮眼中信建投 (5页)

    核心观点
    2023年上半年，公司实现营收730亿元，同比增长0.1%，实现归母净利润137亿元，同比增长29.6%，业绩实现稳健增长。公司经常性业务收入占比由上年的18.5%提升6.6个百分点至25.1%，营收结构的变动使公司的整体盈利能力保持稳定，公司2023年上半年实现毛利率25.7%，较上年同期下滑1.3个百分点。
    上半年，公司实现销售收入1702亿元，同比增长40.6%，拿地金额1023亿元，拿地强度60.1%，开发业务表现优异。经常性业务收入184亿元，同比增长35.6%，实现快速复苏。
    事件
    2023年上半年，公司实现营收730亿元，同比增长0.1%，实现归母净利润137亿元，同比增长29.6%。
    简评
    公司业绩稳健增长，经营性业务收入占比提升。上半年公司实现营收730亿元，同比增长0.1%，实现归母净利润137亿元，同比增长29.6%，业绩实现稳健增长。公司归母净利润增速高于营收增速主要是由于实现其他收入及收益净额44.7亿元，同比增长266%。营收结构方面，经常性业务收入占比由上年的18.5%提升6.6个百分点至25.1%。营收结构的变动使公司的整体盈利能力保持稳定，公司2023年上半年实现毛利率25.7%，较上年同期下滑1.3个百分点，其中开发业务毛利率由上年的22.8%下滑至今年的17.0%，经营性不动产业务毛利率由上年的65.5%提升至今年的71.3%。
    销售显著复苏，拿地保持高强度。上半年公司实现销售收入1702亿元，同比增长40.6%，实现销售面积701万方，同比增长19.4%，销售显著复苏。拿地方面，公司上半年拿地金额1023亿元，拿地强度60.1%，较去年去年水平提升12.2个百分点，新增土储面积797万方，对应总货值2270亿元，其中一二线投资占比达93%。
    截至6月30日，公司总土储面积6548万方，其中开发销售型和投资物业土储占比分别为83%、17%。
    经常性业务快速增长。上半年公司经常性业务收入184亿元，同比增长35.6%，实现快速增长。其中购物中心租金收入86亿元，同比增长39.5%，预计全年EBITDA成本回报率9.5%，较上年提
    高1.5个百分点。上半年公司购物中心整体出租率96.2%，与上年持平，租售比12.6%，较上年同期提高1.1个百分点，但仍处于低位，未来租金收入仍有较大上升空间。此外，公司写字楼租金收入10亿元，同比增长19.2%，酒店租金收入11亿元，同比增长90.1%，实现显著复苏。
    维持盈利预测和买入评级不变。我们预测公司2023-2025年EPS为4.58/5.25/5.95元。我们看好公司成长性带来的估值提升，维持买入评级和目标价47.6港元不变。
    风险提示：1、销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险，尽管公司土储集中于高能级城市，但也有可能受到市场下行影响而导致后续销售增速放缓。2、房价下行：当前房价若持续下行，则公司实现销售目标会有一定难度，同时造成资产减值损失，影响业绩。3、租金收入不及预期：租金收入与宏观经济和居民收入关联度较强，若经济复苏不及预期，将影响租金目标的实现，同时租金增速下滑，将会影响到公司投资性物业的公允价值评估，进而对财务报表产生影响。

●2023-08-30 华润置地(01109)2023年中报点评：业绩稳健增长，经营性业务持续拓展西南证券 (5页)

    事件：2023H1营收729.7亿元，同比增长0.1%，归母净利润137.4亿元，同比增长29.6%，核心归母净利润112.7亿元，同比增长10.9%
    利润保持增长，财务状况持续优化。2023H1公司实现营业收入729.7亿元，同比+0.1%；其中开发业务收入546.2亿元，同比下降8.0%，经营性不动产业务收入107.2亿元，同比增长41.0%，轻资产管理业务收入50.1亿元，同比增长37.6%，生态圈要素型业务收入26.2亿元，同比增长14.5%。实现归母净利润137.4亿元，同比增长29.6%，开发业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务核心净利润贡献占比分别为57.2%/35.5%/4.6%/2.7%。公司融资渠道畅通，上半年以超短期融资券以及中期票据合计融资100亿元，综合加权平均融资成本3.56%，期末总有息负债率及净有息负债率分别降至39.3%和28.5%的行业低位，一年内到期有息负债占比仅25%。
    销售逆势增长，聚焦高能级城市土储优质。2023H1公司签约销售额1702亿元，同比增长40.6%，签约面积701万平方米，同比增长19.4%，期末已售未结签约额3304亿元，下半年预计结算1423.5亿元。公司新获取项目35个，新增土储面积797万平米，一二线城市投资占比93%，补充货值2270亿元。期末公司总土地储备6548万平，其中物业开发土储5463万平。
    经营性不动产业务韧性强，商业项目储备充足。2023H1公司购物中心租金收入86.4亿元，同比增长39.5%，在营购物中心67座，总建筑面积813万平，实现零售额751.3亿元，同比增长38.9%，平均出租率96.2%。新开北京西三旗万象汇、重庆万象城二期平均开业出租率95.7%。期内新获取5个高能级购物中心，投资物业土储面积1085万平，在建及规划中购物中心57座。公司写字楼/酒店分别实现收入10.0/10.8亿元，写字楼出租率提升至81.8%，在营写字楼20座，总建筑面积126万平。酒店平均入住率63.9%，同比提升29.9pp，在营酒店17座，总建筑面积77万平。万象生活物业合约面积达3.8亿平，较2022年末增加9.0%，商管项目88个，20个为第三方管理输出项目。
    盈利预测与投资建议：预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为7.4%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，维持“买入”评级。
    风险提示：商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、项目结算不及预期等风险。

●2023-08-30 华润置地(01109)业绩两位数增长，优质发展典范申万宏源 (4页)

    23H1核心净利润同比+11%、归母净利润同比+30%、超预期，经常性业务贡献核心利润占比43%。23H1公司营业收入730亿元，同比+0.1%；归母净利润137.4亿元，同比+29.6%；核心净利润112.7亿元，同比+10.9%，超市场预期，其中经常性业务贡献43%；每股基本收益1.93元，同比+29.5%。地产结算收入546亿元，同比-8.0%；地产结算面积382万平，同比-25.5%。
    毛利率、归母净利率和核心净利率分别为25.7%、18.8%和15.4%，同比分别-1.3pct、+4.3pct和+1.5pct；地产结算毛利率17.0%，同比-5.8pct；三费费率为8.0%，同比+1.0pct，其中销售、管理、财务费率分别+0.9pct、+0.1pct、-0.0pct；投资收益19.5亿元，同比+16.1%；IP公允价值变动37.3亿元，同比+56.8%；23H1末预收账款3,190亿元，同比+34.3%，覆盖22年地产结算收入1.81倍。此外，公司拟派发中期每股股息0.198元、同比+8.8%。
    23H1销售额1,702亿元、同比+41%、跑赢行业，拿地积极、拿地/销售额比达60%。23H1公司销售金额1,702亿元，同比+40.6%；权益比例74%、同比+5pct。23H1销售面积701万平，同比+19.4%；销售均价2.4万元/平，同比+17.8%。23H1公司拿地积极，拿地面积797万平，同比+110%；拿地金额1,023亿元，同比+77%；拿地均价1.3万元/平，同比-16%。拿地/销售金额比和面积比分别为60%和114%，拿地/销售均价比53%，主要由于拿地聚焦北京等核心城市。
    23H1末公司开发销售型土储5,463万平，其中一二线占比72%，覆盖22年销售面积3.8倍；IP土储1,085万平，其中一二线占比81%，其中购物中心占比70%。
    23H1商场零售额同比+39%，IP收入107亿元、同比+41%。1)商场方面，23H1末在手114座(23H1新获取5座)，其中已开业67座(23H1新开业2座)、GRA813万平；其中已开业重奢商场数量12座、业内排名第一。23H1商场零售额751亿元，同比+38.9%，同店同比+27.4%。23H1租管费86.4亿元，同比+39.5%，同店同比+38.0%；租售比12.6%、仍在低位；出租率96.2%；毛利率77.1%，同比+5.3pct；预计23年EBITDA回报率9.5%，同比+1.5pct。2)写字楼方面，23H1租金10.0亿元，同比+19.2%；毛利率77.1%，同比+8pct；预计23年EBITDA回报率6.3%，同比-0.3pct；出租率81.8%、较年初+2.6pct。3)酒店方面，23H1收入10.8亿元，同比+90%；毛利率18.7%，同比+26.7pct；入住率64%，同比+30pct。综上，公司23H1IP租金合计107亿元，同比+41.0%；公司原计划2025E实现300亿租金，对应2022-25ECAGR21%。
    三条红线稳居绿档，融资成本低位、资金优势明显，助力公司逆势扩张。至23H1末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率59.8%，净负债率仅26.8%，现金短债比2.2倍；有息负债2,236亿元，同比+5.6%；融资成本3.56%，较22年末-19bp；有息负债账期5.5年，处于行业高位，资金优势明显。非人民币净负债敞口占比为8.5%、同比-8.3pct，融资结构持续优化。至23H1末，公司已售未结金额3,304亿元，同比+41.9%，覆盖22年地产结算金额1.9倍，助力未来业绩释放。
    投资分析意见：业绩两位数增长，优质发展典范，维持“买入”评级。华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”2+X”的商业模式，其中IP综合实力全国领先。同时，公司财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。考虑到目前行业销售承压，我们维持公司23-25年盈利预测分别为310/335/375亿元，现价对应23年PE7.1X，维持“买入”评级。
    风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。

●2023-08-18 华润置地(01109)运营优势助力拓展胜绩，核心禀赋匹配政策方向中信证券 (34页)

    托底房地产需求的政策料稳住房企现金流和盈利基础，城中村改造的政策有望打开部分房企发展空间。公司具备业内领先的不动产资产运营管理能力，领先的融资成本，领先的核心城市资源拓展记录，领先的存货质量和区域布局和领先的综合开发能力，其实际上将这些能力构筑成为完整统一的护城河。2022年至今公司拿地销售比54%，2023年以来新增土储权益投资额98%位于一二线城市，经营性物业年租金收入贡献达到170亿元，并拥有一个轻资产出表平台。公司当前股息率4.9%(按2023年8月17日收盘价计算)，我们认为公司股价还有接近30%的上行空间。
    配置龙头地产公司的两大政策理由。7月，政治局会议定调房地产市场的供求关系已经发生了重大变化。此后，各地适时优化调控政策，应对房价下降和信用收缩风险。我们预计，2023年四季度起核心城市销售有望企稳，全年商品房销售额同比增长3.6%。防风险稳需求的政策稳住了房企的现金流和盈利基础。超大特大城市城中村改造有利于消除城市建设治理短板，改善城乡居民居住环境，扩大内需，优化房地产结构。我们预计，未来十年城中村改造预计年新增商品房货值供给1.9万亿。待城中村改造全部完成后，预计年新增核心城市物业租金收入8000亿元，物业管理费收入1200亿元。城中村改造打开了房地产企业发展的空间。
    运营和资源拓展的正循环。2022年至2023年7月，公司拿地销售金额比达到54%，其中2022年48%，2023年以来64%，在主要地产公司中排名第一，也显著领先于其他大型国央企。2022年公司新增土地储备权益投资额有92%位于一二线城市，2023年年初至今一二线权益投资占比继续维持在98%高位。在企业战略趋同的前提之下，公司的不动产持有运营特长和综合开发能力，决定了公司最为适应大城市多业态综合开发的土地出让市场。反过来，公司持续在核心城市拓展资源，又巩固了公司不动产运营的点位优势。
    1优质持有物业组合和RETs平台发展的正循环。根据公司公告，到2022年底，公司持有优质投资性物业总估值约2379亿元，在营物业2022年贡献租金收入170亿元。不断扩大的持有物业组合成为公司积极准入RETs市场的资源基础，2022年12月，华润有巢RET顺利挂牌上市。我们认为，RETs平台反过来也有望助力公司继续回流资金扩大优质持有物业组合。总体来看，我们认为公司运营持有物业的能力和RETS平台相互助力，推动公司向中国一流的不动产资产运营管理企业迈进。
    高主体信用护航可特续发展，慷慨分红推高股息率水平。尽管信用环境波动，但公司作为经营良好的央企，主体信用始终获得境内外投资者认可，2022年公司平均融资成本3.75%。最近三年，公司保持30%-36%的股利支付率，这推动公司股息率维持在4.5-5.2%的高水平，当前股息率4.9%(按2023年8月17日收盘价计算)。相比其他拿地不充足，货值成本线压力较大的企业而言，我们预计公司股息率可持续性强。
    风险因素：公司境外债务如借新还旧仍然受境外无风险利率波动的影响。政策出台时间和力度可能不及预期，房地产基本面去化压力可能依然存在，若房价持续下跌则可能导致公司报表盈利能力变差。客流恢复情况尚待观察，经营性物业租金可能存在不及预期的风险。城中村改造规划尚未落地，潜在的改造规模、难度尚未明确，增量业务空间仍有不确定性。
    把握配置多能驱动的产业龙头的最有利时机。我们认为，公司具备业内领先的不动产资产运营管理能力，领先的融资成本，领先的核心城市资源拓展记录，领先的存货质量和区域布局和领先的综合开发能力，其实际上将这些能力构筑成为完整统一的护城河。随着我国房地产开发的舞台进一步聚焦特大超大城市，房地产开发活动进一步强调多业态均衡，房地产资金来源更青睐支持稳健持有运营，我们相信公司的专业能力将得到进一步提升。我们维持对公司20232024/2025年每股核心净利润4.10/4.63/5.06元/股的预测，参考行业高信用企业万科、华发股份、越秀地产(中信证券研究部预测)、保利发展、招商蛇口(Wind一致预期)等公司7.17倍的2023年PE估值，考虑到公司综合性开发运营管理能力，我们给予公司2023年9倍PE，对应目标价42港元/股，维持“买入”评级。

●2023-07-27 华润置地(01109)维持“跑赢行业”评级，目标价升至46.39港元中金公司 (1页)

    中金发布研究报告称，维持华润置地(34.25,0.35,1.03%)(01109)“跑赢行业”评级，考虑到近期行业风偏改善，上修目标价5%至46.39港元。该行预计公司1H23核心净利润同比+3%至104.6亿元(1H22为101.6亿元)，每股派息亦有相若增幅，对应股息收益率约0.6%。
    报告中称，公司公告其1-6月销售额同比+41%至1,702亿元，领先同业。叠加其可售货源质优量足(全年可售货值约5384亿元、其中89%位于一二线城市)，该行认为公司全年销售仍有望维持领先身位，即便假设公司2H23月均销售维持6月水平，其全年销售亦已对应10%的同比增长。该行估计公司上半年销售毛利率约20%、维持强韧性，权益比例74%，有望为后续利润结算持续提供支撑。
    该行预计，公司商业板块表现或高于市场预期。该行估计公司商场1-6月零售额约750亿元，同比增约39%(同店+27%)，该行测算公司上半年商场租金有望同比增超50%至97亿元(同店+37%)，即便剔除去年减租低基数影响，上半年租金增长或仍亮眼、同比有望达24%。该行预计公司上半年商场毛利率有望回升至约75%(对比1H22/2022分别为71.8%/71.6%)，带动商业板块毛利率回归至超70%，助力公司业绩稳健兑现与后续利润结构优化。

●2023-07-11 华润置地(01109)6月份经营数据点评：销售放缓，租金改善国泰君安 (3页)

    本报告导读：
    公司销售随行业下行，同比增速在6月开始转负。与此同时，公司租金收入实现较大幅度的增长。公司受益于短期利好政策持续出台带来的板块情绪改善。
    摘要：
    维持公司“增持”评级。公司销售随行业放缓，但是投资物业租金收入的恢复，带来公司安全垫的提升。考虑到公司布局城市较优质，因此能一定程度抵御行业下行风险。我们预计公司2023-2025年业绩增速为5.6%、10.3%、12.9%；预计公司2023-2025年EPS为4.16、4.59元、5.18元。当前价格对应2022年PE为7.3x，PB为0.8x，维持公司“增持”评级。
    销售同比增速在6月转负，出现放缓。2023年上半年，公司实现合同销售1702亿元和701万方，分别同比增长40.6%和19.4%，较前5月累计增速分别下滑35.5pcts和17.1pcts。公司实现销售均价约24284元/平方米，同比增长17.8%。其中2023年6月单月，公司实现合同销售269亿元和134万方，分别同比下降32.2%和22.0%，权益比例为72%，公司同比增速开始转负。从区域分布情况来看，华东大区是公司销售主要贡献区域，销售金额占比约27.1%，其次是华北大区、深圳大区、华西大区，分别占比16.7%、15.1%、13.9%。
    上半年租金收入实现较大幅度提升，预计全年迎来改善。2023年上半年，公司投资物业租金收入累计实现约121.5亿元，同比增长50.2%，其中6月单月为20.5亿元。公司在2022年全年实现租金收入约183.9亿元，考虑到2023年迎来经营的全面恢复，预计2023年投资物业租金将迎来较大幅度改善。
    当前行业持续释放积极信号，短期迎来板块情绪上改善。随着近期LPR下调、各个地方出台宽松政策，以及近日央行推出新政，针对2022年年底的政策在期限上进行续期，缓冲金融风险的发生。公司是优质头部央企，短期受益于利好政策的出台，中长期能抵御行业下行带来的风险。公司当前非住宅开发业务占比约14.9%，多元化的业务经营结构，有助于公司适应当前新老模式过渡中的不确定性环境。
    风险提示：行业需求不足带来销售超预期下滑，转型业务不达预期。