◆研报摘要◆

●2024-03-06 新世界发展(00017)核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年内开业（简体版）第一上海 (3页)

    核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11Eocast年内开业来自持续经营业务的核心盈利同比增长12%：23/24上半财年，公司的持续经营业务收入170.6亿港元，同比下跌25%，主要由于香港的物业发展收入减少40.2%至67.4亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少21%及16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长12%至48.6亿港元，拟派发中期股息每股0.2港元。
    土储丰富，有望支持销售回稳：受高息环境影响，期内公司在香港合同销售额明显下降至1.43亿港元；内地实现合同销售额75.5亿元，已完成全年目标的50%。2024年2月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。公司在香港拥有800万平方尺权益土储(其中物业发展面积323.4万平方尺)；另外公司在新界约1634万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推2500伙抢占先机，短期内有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储435万平方米，其中大湾区及长三角地区占比64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有8个旧改项目，可售面积达200万方。其中，深圳188工业区项目已经动工，预计2025财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。
    投资收入稳定增长，两大项目如期推进：期内公司租金收入同比增长12%至26.7亿港元，其中香港租金收入增长17%至17.5亿港元，内地租金收入同比增长3.7%至9.3亿港元。公司目前运营18个K11项目，其中香港6个，内地12个。备受瞩目的深圳K11ECOAST将于2024年底开业，香港启德体育公园亦将于2024年底落成。预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。
    财务稳健，净负债率有望下降：截止2023年12月底，公司净负债率为49.9%，较2023年6月底的48.7%略有上升。截止2023年底，公司可动用资金约520亿港元，其中现金及银行存款390亿港元，可动用银行贷款130亿港元。公司亦将出售非核心项目的目标由60亿港元增加至80亿港元，加快资金回流。2024年3月1日，公司以40.2亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。
    目标价15.6港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.1亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.2X的PB估值，得出目标价15.6港元，维持买入评级。

●2024-03-06 新世界发展(00017)核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年内开业（简体版）第一上海 (3页)

    来自持续经营业务的核心盈利同比增长12%：23/24上半财年，公司的持续经营业务收入170.6亿港元，同比下跌25%，主要由于香港的物业发展收入减少40.2%至67.4亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少21%及16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长12%至48.6亿港元，拟派发中期股息每股0.2港元。
    土储丰富，有望支持销售回稳：受高息环境影响，期内公司在香港合同销售额明显下降至1.43亿港元；内地实现合同销售额75.5亿元，已完成全年目标的50%。2024年2月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。
    公司在香港拥有800万平方尺权益土储(其中物业发展面积323.4万平方尺)；另外公司在新界约1634万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推2500伙抢占先机，短期内有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储435万平方米，其中大湾区及长三角地区占比64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有8个旧改项目，可售面积达200万方。其中，深圳188工业区项目已经动工，预计2025财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。
    投资收入稳定增长，两大项目如期推进：期内公司租金收入同比增长12%至26.7亿港元，其中香港租金收入增长17%至17.5亿港元，内地租金收入同比增长3.7%至9.3亿港元。公司目前运营18个K11项目，其中香港6个，内地12个。备受瞩目的深圳K11ECOAST将于2024年底开业，香港启德体育公园亦将于2024年底落成。预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。
    财务稳健，净负债率有望下降：截止2023年12月底，公司净负债率为49.9%，较2023年6月底的48.7%略有上升。截止2023年底，公司可动用资金约520亿港元，其中现金及银行存款390亿港元，可动用银行贷款130亿港元。公司亦将出售非核心项目的目标由60亿港元增加至80亿港元，加快资金回流。2024年3月1日，公司以40.2亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。
    目标价15.6港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.1亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.2X的PB估值，得出目标价15.6港元，维持买入评级。

●2024-03-06 新世界发展(00017)核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年内开业（繁体版）第一上海 (3页)

    来自持续经营业务的核心盈利同比增长12%：23/24上半财年，公司的持续经营业务收入170.6亿港元，同比下跌25%，主要由于香港的物业发展收入减少40.2%至67.4亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少21%及16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长12%至48.6亿港元，拟派发中期股息每股0.2港元。
    土储丰富，有望支援销售回稳：受高息环境影响，期内公司在香港合同销售额明显下降至1.43亿港元；内地实现合同销售额75.5亿元，已完成全年目标的50%。2024年2月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。
    公司在香港拥有800万平方尺权益土储(其中物业发展面积323.4万平方尺)；另外公司在新界约1634万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推2500夥抢占先机，短期内有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储435万平方米，其中大湾区及长三角地区占比64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有8个旧改项目，可售面积达200万方。其中，深圳188工业区专案已经动工，预计2025财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。
    投资收入稳定增长，两大专案如期推进：期内公司租金收入同比增长12%至26.7亿港元，其中香港租金收入增长17%至17.5亿港元，内地租金收入同比增长3.7%至9.3亿港元。公司目前运营18个K11项目，其中香港6个，内地12个。备受瞩目的深圳K11ECOAST将于2024年底开业，香港启德体育公园亦将于2024年底落成。预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个专案，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。
    财务稳健，净负债率有望下降：截止2023年12月底，公司净负债率为49.9%，较2023年6月底的48.7%略有上升。截止2023年底，公司可动用资金约520亿港元，其中现金及银行存款390亿港元，可动用银行贷款130亿港元。公司亦将出售非核心专案的目标由60亿港元增加至80亿港元，加快资金回流。2024年3月1日，公司以40.2亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。
    目标价15.6港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.1亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.2X的PB估值，得出目标价15.6港元，维持买入评级。

●2024-03-06 新世界发展(00017)核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年内开业（繁体版）第一上海 (3页)

    买入
    核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11Eocast年内开业来自持续经营业务的核心盈利同比增长12%：23/24上半财年，公司的持续经营业务收入170.6亿港元，同比下跌25%，主要由于香港的物业发展收入减少40.2%至67.4亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少21%及16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长12%至48.6亿港元，拟派发中期股息每股0.2港元。
    土储丰富，有望支援销售回稳：受高息环境影响，期内公司在香港合同销售额明显下降至1.43亿港元；内地实现合同销售额75.5亿元，已完成全年目标的50%。2024年2月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。
    公司在香港拥有800万平方尺权益土储(其中物业发展面积323.4万平方尺)；另外公司在新界约1634万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推2500夥抢占先机，短期内有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储435万平方米，其中大湾区及长三角地区占比64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有8个旧改项目，可售面积达200万方。其中，深圳188工业区专案已经动工，预计2025财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。
    投资收入稳定增长，两大专案如期推进：期内公司租金收入同比增长12%至26.7亿港元，其中香港租金收入增长17%至17.5亿港元，内地租金收入同比增长3.7%至9.3亿港元。公司目前运营18个K11项目，其中香港6个，内地12个。备受瞩目的深圳K11ECOAST将于2024年底开业，香港启德体育公园亦将于2024年底落成。预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个专案，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。
    财务稳健，净负债率有望下降：截止2023年12月底，公司净负债率为49.9%，较2023年6月底的48.7%略有上升。截止2023年底，公司可动用资金约520亿港元，其中现金及银行存款390亿港元，可动用银行贷款130亿港元。公司亦将出售非核心专案的目标由60亿港元增加至80亿港元，加快资金回流。2024年3月1日，公司以40.2亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。
    目标价15.6港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.1亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.2X的PB估值，得出目标价15.6港元，维持买入评级。

●2024-03-06 新世界发展(00017)核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11 Eocast年内开业（简体版）第一上海 (3页)

    买入
    核心盈利同比增长12%，旗舰项目深圳K11Eocast年内开业来自持续经营业务的核心盈利同比增长12%：23/24上半财年，公司的持续经营业务收入170.6亿港元，同比下跌25%，主要由于香港的物业发展收入减少40.2%至67.4亿元。公司严格控制成本，持续经营业务的资本开支及营运费用分别减少21%及16%。来自持续经营业务核心盈利同比增长12%至48.6亿港元，拟派发中期股息每股0.2港元。
    土储丰富，有望支持销售回稳：受高息环境影响，期内公司在香港合同销售额明显下降至1.43亿港元；内地实现合同销售额75.5亿元，已完成全年目标的50%。2024年2月底，香港财政预算案宣布全面“撤辣”刺激楼市。
    公司在香港拥有800万平方尺权益土储(其中物业发展面积323.4万平方尺)；另外公司在新界约1634万平方尺的农地面积，其中90%位于“北部都会区”，发展潜力强。公司也将在未来半年加推2500伙抢占先机，短期内有望为公司带来良好现金流。公司在内地公司拥有土储435万平方米，其中大湾区及长三角地区占比64%，核心土储均位于重点一二线城市。另外公司在广深拥有8个旧改项目，可售面积达200万方。其中，深圳188工业区项目已经动工，预计2025财年进行销售，其他项目亦有序推进中，旧改业务步入收成阶段。
    投资收入稳定增长，两大项目如期推进：期内公司租金收入同比增长12%至26.7亿港元，其中香港租金收入增长17%至17.5亿港元，内地租金收入同比增长3.7%至9.3亿港元。公司目前运营18个K11项目，其中香港6个，内地12个。备受瞩目的深圳K11ECOAST将于2024年底开业，香港启德体育公园亦将于2024年底落成。预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入为整体收入带来更大比例的贡献。
    财务稳健，净负债率有望下降：截止2023年12月底，公司净负债率为49.9%，较2023年6月底的48.7%略有上升。截止2023年底，公司可动用资金约520亿港元，其中现金及银行存款390亿港元，可动用银行贷款130亿港元。公司亦将出售非核心项目的目标由60亿港元增加至80亿港元，加快资金回流。2024年3月1日，公司以40.2亿港元成功出售香港荃湾愉景新城，处置进度理想。未来公司净负债率有望进入下降通道。
    目标价15.6港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。与此同时，公司持续提高营运效率、出售非核心资产、积极回购及赎回公司债券，财务结构不断优化。预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.1亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.2X的PB估值，得出目标价15.6港元，维持买入评级。
    主要资料
    行业地产
    股价8.77港元
    目标价15.6港元
    (+78%)
    股票代码17已发行股本25.17亿股
    总市值220.74亿港元
    52周高/低20.75港元/8.36港元
    每股净资产77.9港元
    主要股东周大福企业45.2%股价表现
    25.0020.0015.0010.005.000.00资料来源：彭博第一上海证券有限公司
    主要财务报表资料来源：公司资料，第一上海预测-2-
    传真：(852)2810-6789本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。

●2024-02-29 新世界发展(00017)2024财年上半年业绩平稳，投资物业组合进入收成期，维持买入交银国际 (7页)

    上半年业绩稳定：受可交付项目数量下降影响，新世界2024财年上半年收入同比下降25%至170亿港元，较彭博一致预测低约22%。但来自持续经营业务之核心盈利同比上升12%至48.6亿港元，主要归因于利润率提升以及成本椌制(销售、推销费用以及行政开支同比降16%)。中期股息每股0.2港元，较去年下降57%。
    内地市场房地产开发表现亮眼：尽管受香港缺少可交付项目之影响，整体房地产开发收入同比下降40.2%至67.4亿港元，但经营利润率同比大增26.7个百分点至58.6%，经营利润同比上升9.7%至39.5亿港元，这在行业利润率下降的环境下显得尤为难得。另外，新世界上半年在内地的合同销售额为76亿港元，实现全年目标的过半。此外，公司预期香港市场在政策放松后成交量会上升40-50%，并会在下半财年加快推售其启德以及黄竹坑项目，当中可推售单位约2,500伙。同时，公司上调处置非核心资产目标至80亿港元(此前为60亿港元)。
    香港和内地的租金收入均录得增长：香港/内地的租金收入分别同比增加17.0%/3.7%。在成本控制得宜下，综合经营利润率提升1.3个百分点至65.6%。随着香港11Skies、香港启德体育园以及深圳太子湾K11ECOST均于2024年落成启用，新世界预期整体租金对收入贡献可从今年约30%增加到2026年约50%，而我们预计租金收入将在2024至2026财年实现约23%的年均复合增长率。
    维持买入，目标价15.8港元：我们预计公司相对行业较高之负债，会对其股息分派以及购地带来一定压力，但我们相信其约0.13倍的市净率(同行平均0.3-0.4倍)已充分反映市场对其负债之担忧，并可能在近期政府放宽楼市措施下获得重估。基于资产净值估算每股63.2港元和75%折让(均不变)，维持目标价15.8港元，维持买入评级。

●2023-12-06 新世界发展(00017)内地合约销售表现优异，坚持高质量发展（简体版）第一上海 (3页)

    内地合约销售表现优异，土储丰富：2023年1至10月，公司内地合约销售突破120亿元，其中7至10月合约销售为64亿元，完成2024财年150亿元目标的42%。公司在内地的土地储备总楼面面积约480万平米，约60%位于大湾区及长三角地区核心都市圈，预计在大湾区和长三角的可售资源价值达570亿元。此外，公司在内地共参与投资8个城市更新项目，全部位于核心城市广州及深圳，总楼面面积达270万平方米，销售货值保守估计约800-1000亿元。
    有望受益于香港北部都会区发展策略：香港特区政府近期发布《北部都会区行动纲领》，明确北部都会区发展愿景及区域规划等，新世界发展的提前布局有望显著受惠。公司在香港北部都会区前瞻性部署约1500万平方尺的农地，目前正在进行大规模的农地转换工作，预计短期可转换300万平方尺的土地储备，中长期有望转换接近1100万平方尺，为公司的长期成长奠定了坚实基础。
    简化业务架构，强化资产负债表：公司近期完成出售新创建逾六成持股，获得约217.5亿港元现金收益，改善公司的财务状况并为股东创造更多价值。另外在当前高息环境下，公司落实减债计划回购永续债等债券，宣布回购最多6亿美元债券，以优化融资成本和债务状况。未来，公司有望继续按计划出售低IRR、少数股权及与公司生态系统无太多协同效益的项目，聚焦高回报的地产主业，提升公司核心竞争力。
    目标价19港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著，预计在2026年经常性收益比例将提升至总收益的50%以上。随着公司持续去杠杆优化资本开支，通过出售非核心资产回笼资金，回购美元债券，降低净负债比率，提高营运效率。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.2亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.25X的PB估值，得出目标价19港元，维持买入评级。
    风险因素：宏观经济不确定性、政策不确定性、租金增长不及预期

●2023-12-06 新世界发展(00017)内地合约销售表现优异，坚持高品质发展（繁体版）第一上海 (3页)

    内地合约销售表现优异，土储丰富：2023年1至10月，公司内地合约销售突破120亿元，其中7至10月合约销售为64亿元，完成2024财年150亿元目标的42%。公司在内地的土地储备总楼面面积约480万平米，约60%位于大湾区及长三角地区核心都市圈，预计在大湾区和长三角的可售资源价值达570亿元。此外，公司在内地共参与投资8个城市更新专案，全部位于核心城市广州及深圳，总楼面面积达270万平方米，销售货值保守估计约800-1000亿元。
    有望受益于香港北部都会区发展策略：香港特区政府近期发布《北部都会区行动纲领》，明确北部都会区发展愿景及区域规划等，新世界发展的提前布局有望显著受惠。公司在香港北部都会区前瞻性部署约1500万平方尺的农地，目前正在进行大规模的农地转换工作，预计短期可转换300万平方尺的土地储备，中长期有望转换接近1100万平方尺，为公司的长期成长奠定了坚实基础。
    简化业务架构，强化资产负债表：公司近期完成出售新创建逾六成持股，获得约217.5亿港元现金收益，改善公司的财务状况并为股东创造更多价值。另外在当前高息环境下，公司落实减债计画回购永续债等债券，宣布回购最多6亿美元债券，以优化融资成本和债务状况。未来，公司有望继续按计划出售低IRR、少数股权及与公司生态系统无太多协同效益的专案，聚焦高回报的地产主业，提升公司核心竞争力。
    目标价19港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著，预计在2026年经常性收益比例将提升至总收益的50%以上。随着公司持续去杠杆优化资本开支，通过出售非核心资产回笼资金，回购美元债券，降低净负债比率，提高营运效率。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为6.7亿、7.2亿及7.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.25X的PB估值，得出目标价19港元，维持买入评级。
    风险因素：宏观经济不确定性、政策不确定性、租金增长不及预期

●2023-11-29 新世界发展(00017)内地销售进展顺利，回购债券缓解市场担忧交银国际 (5页)

    新世界发展于11月29日举办非交易路演，介绍公司最新营运及财务动态，主要亮点如下：
    内地销售进展顺利。2023年前十个月，新世界发展在内地的合同销售总额已达120亿元(人民币，下同)。23年7-10月(2024年财年前四个月)，公司已实现销售额64亿元，占2024财年内地销售目标150亿元的42%。此外，新世界发展在内地累计土地储备总建筑面积达480万平方米，并表示约60%土地储备位于大湾区及长三角地区，预计24财年起可贡献总可售资源约570亿元。
    内地城市更新和香港北部都会区的项目将推动长期土地储备。新世界发展目前已参与深圳、广州核心区8个城市更新项目，预计规划总建筑面积达270万平方米，可售资源总额达800-1,000亿元。新世界发展预计深圳龙岗项目将于2025年推出预售。同时，新世界发展目前在规划中的香港北部都会区拥有约1,500万平方尺的农地储备，预计短期内将通过换地产生约300万平方尺的土地储备。
    境外债券回购。新世界发展还宣布了一项收购要约，购买其已发行境外债券本金额最多6亿美元，包括5张票据和2张永续资本证券。新世界发展预计，此次收购可降低高利率环境下的利息支出，并缓解市场对公司流动性的担忧。
    维持买入评级，下调目标价。我们修订盈利模型，以计入新创建股权出售、最新交付情况和市场环境变化的影响。我们将目标价下调至15.80港元，主要反映投资物业公允值下降、高利率环境的影响以及目标资产净值折让的上调(75%，原65%)。然而，我们维持买入评级，因为其估值已较同行大幅折让(平均在0.3-0.4倍市账率)，在很大程度上已反映了市场对其流动性的担忧。

●2023-10-09 新世界发展(00017)核心盈利同比增长21%，租金收入有望带动业绩增长（繁体版）第一上海 (3页)

    核心盈利同比增长21%：22/23财年公司录得收入952.1亿港元，同比增长40%；核心盈利同比增长21%至110亿港元；股东应占溢利9亿港元，同比下降27.9%，主要受美元加息、人民币贬值等影响。拟派发末期派息每股0.3港元，较去年同期的每股1.5港元，有较大幅度下降。另派发特别股息每股现金1.59港元，待新创建项目股份出售完成。2023财年公司的平均融资成本4%，净负债比率48.7%，较22年底的46.9%有所增加。
    合同销售情况良好，土储丰富：期内公司在香港实现合同销售额88.6亿港元，截至6月末在香港代售住宅单位共1681个。公司预计2024财年分阶段推出六个住宅专案，超3000个单位。期内公司在内地针对一线城市核心地区的发展策略及品牌效应合同销售理想，合同销售额为151.3亿元，销售面积30.2万平米。公司在香港和内地拥有高品质土储，截止2023年6月末，公司拥有香港土储814万平方尺，其中物业发展约337万平方尺。另外公司于新界拥有1636万平方尺农地土储，其中90%位于北部都会区，有望受益于香港土地房屋供应改善及北部都会区发展策略。公司在内地公司拥有土储477.3万平方米，其中大湾区及长三角地区占比60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、渖阳等重点一二线城市，为集团的可持续发展提供充足的资源。
    租金收入稳定增长，体现持续经营能力：期内公司在香港租金收入达30.9亿港元，同比增长10%，主要是全民开关后零售环境改善，K11营运效率提升及租用率改善。内地租金收入19.1亿港元，同比下降6%，整体出租率表现稳健。公司目前运营中K11项目有18个，其中香港6个，内地12个，整体运营楼面面积140.9万平米。公司预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个专案，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入每年30%的复合增长。
    目标价23.5港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。随着公司持续去杠杆优化资本开支，降低净负债比率，提高营运效率，通过出售非核心资产回笼资金。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为9.7亿、10.5亿及11.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.3X的PB估值，得出目标价23.5港元，维持买入评级。

●2023-10-09 新世界发展(00017)核心盈利同比增长21%，租金收入有望带动业绩增长（简体版）第一上海 (3页)

    核心盈利同比增长21%：22/23财年公司录得收入952.1亿港元，同比增长40%；核心盈利同比增长21%至110亿港元；股东应占溢利9亿港元，同比下降27.9%，主要受美元加息、人民币贬值等影响。拟派发末期派息每股0.3港元，较去年同期的每股1.5港元，有较大幅度下降。另派发特别股息每股现金1.59港元，待新创建项目股份出售完成。2023财年公司的平均融资成本4%，净负债比率48.7%，较22年底的46.9%有所增加。
    合同销售情况良好，土储丰富：期内公司在香港实现合同销售额88.6亿港元，截至6月末在香港代售住宅单位共1681个。公司预计2024财年分阶段推出六个住宅项目，超3000个单位。期内公司在内地针对一线城市核心地区的发展策略及品牌效应合同销售理想，合同销售额为151.3亿元，销售面积30.2万平米。公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2023年6月末，公司拥有香港土储814万平方尺，其中物业发展约337万平方尺。另外公司于新界拥有1636万平方尺农地土储，其中90%位于北部都会区，有望受益于香港土地房屋供应改善及北部都会区发展策略。公司在内地公司拥有土储477.3万平方米，其中大湾区及长三角地区占比60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市，为集团的可持续发展提供充足的资源。
    租金收入稳定增长，体现持续经营能力：期内公司在香港租金收入达30.9亿港元，同比增长10%，主要是全民开关后零售环境改善，K11营运效率提升及租用率改善。内地租金收入19.1亿港元，同比下降6%，整体出租率表现稳健。公司目前运营中K11项目有18个，其中香港6个，内地12个，整体运营楼面面积140.9万平米。公司预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入每年30%的复合增长。
    目标价23.5港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。随着公司持续去杠杆优化资本开支，降低净负债比率，提高营运效率，通过出售非核心资产回笼资金。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为9.7亿、10.5亿及11.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.3X的PB估值，得出目标价23.5港元，维持买入评级。

●2023-06-27 新世界发展(00017)新创建要约解锁股东价值及降负债交银国际 (5页)

    周大福企业提出新创建股份要约。新世界发展(新世界)、新创建及周大福企业于6月27日发布联合公告，周大福企业之全资附属公司拟提出有条件自愿全面现金要约，以收购周大福控股集团尚未实益持有之新创建全部已发行股份，当中包括新世界发展及其他要约人一致行动人士(周大福控股集团除外)已拥有之新创建股份。以每股要约价现金9.15港元及新创建要约股份总数3,791,380,925股计算，预计要约之总价值合共约为348.03亿港元。而以新世界持有部分计(2,380,495,938股或约60.88%之新建创已发行股份)，新世界料可套现约217.82亿港元。
    拟发特别股息。新世界董事会就出售新创建要约事项之预期收益金额以及出售后的财务状况，拟向股东宣派有条件特别现金股息，金额达40亿港元或相等于每股新世界股份获得1.59港元，以6月26日收市价计，相当于约8.1%的特别股息率。
    降负债抵销出售影响。我们认为该出售对新世界有以下影响：1)出售新创建权益后并表收入和利润降低，我们估算新创建权益对新世界核心利润贡献每年不到10亿港元，或占核心利润不到15%；2)根据新世界的评估，净资产负债比率会由约47%降至约42%；及3)出售后金额扣除特别股息可降负债约178亿港元，在利息水平大幅上升后及以现时市场融资成本算，我们相信节省的利息基本上可抵销出售对利润的影响。
    维持买入。我们认为在利息成本上升周期出售非核心资产可实时强化新世界发展的财务状况，同时令新世界发展可更专注于物业开发、物业投资及物业相关之核心业务。另外，因新世界现在股价较其资产净值有较大折让，出售新创建权益并派发特别股息可为股东解锁价值。我们维持买入评级及目标价33.3港元。

●2023-03-08 新世界发展(00017)强销售表现，运营业务或受益消费复苏广发证券 (4页)

    核心观点：
    物业发展结算成本较高拖累整体毛利率表现。23财年中期公司实现营业收入401.9亿港元，同比上升13%；实现归母净利润12.1亿港元，同比下降15.5%。期内营收实现平稳增长，主要得益于物业发展业务及建筑业务创收增加所致，两块业务增速为+20.7%/+33.5%。期内公司物业发展业务结算成本较高，拖累整体毛利表现，毛利率较上年同期下降5.5pct至22.8%。同时由于期内投资收益、公允价值等对利润的增厚度减弱，整体净利率降至6.9%(下降2.8pct)。
    期内销售表现强于百强。期内公司在中国香港实现销售金额79亿港元，同比增长103%；在大陆实现销售金额92亿元(人民币)，同比略降1.0%；受大陆房地产市场22年下半年来持续疲弱的影响，公司在大陆的销售表现弱于公司在中国香港的销售表现，但相比于22年下半年同期百强房企-31.7%的降速，公司在大陆的销售韧性显著强于百强房企(主要受益于杭州等楼盘的销售贡献)。
    物业投资业务有望受益消费复苏筑底回升。期内公司物业投资实现收入23.88亿港元，同比下降5.2%，其中，中国香港物业投资收入为14.92亿港元，同比略降0.4%，大陆物业投资收入8.96亿港元，同比下降12.2%；大陆物业投资业务整体受报告期防疫政策影响降幅较大，但未来有望受益于消费复苏而筑底回升。至23财年中期，公司已在大陆11个城市布局K11项目，总项目数约39个，楼面积约291万方。
    盈利预测与投资建议。预计公司23/24财年归母净利为10.8/11.1亿港元，对应增速为-13.6%/+2.8%，对应23财年PB为0.27X。考虑到公司过往PB中枢一般在0.4X-0.5X，以0.4X作为合理估值水平，每股合理价值34.08港元/股，维持“买入”评级。
    风险提示。房地产销售不及预期，政策调控，物业运营不及预期。

●2023-02-23 新世界发展(00017)（17）：2022/2023上半财年收入增长13%，期待未来价值释放（繁体版）第一上海 (3页)

    2022/2023上半财年收入增长13%
    2022/2023年上半年财年，公司实现收入401.9亿港元，同比增长13%，其中物业发展业务收入增长20.7%。归母净利润为12.1亿港元，同比减少15%。业绩下降的主要原因包括：1)内地疫情管控及香港封关，消费者出行及消费受到影响；2)人民币贬值；3)美联储及香港加息导致利息支出增加。公司宣派中期股息每股0.46港元，同比下降18%。
    期内销售表现亮眼
    2022年7-12月，公司在香港的应占合同销售额约为78.7亿港币，同比翻倍；内地合同销售额为92.4亿人民币(已完成2023年目标的60%)，同比微降1%，表现好于百强房企平均水平。内地整体合同销售平均价格超过54000元/平方米，且长三角及大湾区项目贡献超过95%，显示出公司强劲实力。
    土储充足，旧改开始进入收成阶段
    公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2022年12月31日，公司拥有香港土地储备880.5万平方尺，其中物业发展土储面积403.9万平方尺，投资物业土储面积476.6万平方尺。内地土地储备共525.6万平方米，其中大湾区及长三角地区占比65%、住宅土储233.1万平方米，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市。另外，公司在香港北部农地发展的辐射范围超过1600万平方尺，未来将随着政府规划将逐步纳入土储。公司也积极参与广州、深圳的城市更新项目，公司在手旧改项目已达10个，其中深圳市龙岗区188工业区项目已在期内动工，公司旧改开始进入收成阶段。公司在深圳的另外两个旧改项目，西丽及光明项目进展顺利，预计将在2023年进入全面开发阶段。
    租金收入受疫情影响较小
    2022年7月-12月，受香港及内地疫情影响，公司投资物业收入为12.9亿港元，同比略降5.1%。但香港K11项目表现仍然稳健，收入及分部业绩同比分别增长4%及9%。公司目前已在运营中的K11项目有18个，其中香港7个，内地11个，整体运营楼面面积约为141万平方米。储备项目39个，其中14个位于香港及内地一线城市，总楼面面积约290万平方米，将在未来五年内逐步开业。公司高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性收入每年30%的复合增长。
    可动用资金充足，预计未来负债水平将持续下降
    截止2022年12月31日，公司的净负债率为46.9%，较去年同期上升5.6个百分点。随着公司的投资物业建设已经逐步进入收尾阶段、各项成本控制，资本开支将逐渐下降，加上美联储加息步伐减慢，公司的负债水平预计已经见顶，并在未来逐步降低。公司可动用资金约920亿港元，包括现金570亿港元及可动用银行贷款350亿港元，资金充足，可预见的未来没有供股或配股的计划。
    期待未来价值释放
    公司香港+内地双引擎布局，开发及持有物业并重，在疫情封控及香港封关期间仍然保持有韧性的经营及财务表现。期内公司香港已售未结资源中，185亿港元将于2022/2023财年下半年进行结算，42.8亿港元将于2023/2024财年进行结算；内地已售未结资源中，12.9亿元将于2022/2023财年下半年入账，8.6亿元将于2023/2024财年入账。2023财年下半年，随着内地疫情防控全面优化、房地产行业的复苏及香港内地通关，公司未来业绩将有望得到不断提升。
    公司业务多元，涉及房地产开发、房地产投资物业、医疗、管理服务、零售、保险、基建等领域。公司在公告中指出，除了持续出售非核心资产回笼资金外，也将继续探索各项业务的策略方案来应对快速发展的行业形势，寻求释放个别业务价值，明确旗下各公司的策略重心，充分提升股东回报。如果公司进行个别业务分拆，将有助于公司旗下各项业务战略更加清晰，提升公司整体估值水平，值得投资者关注

●2023-02-23 新世界发展(00017)（17）：2022/2023上半财年收入增长13%，期待未来价值释放（简体版）第一上海 (3页)

    2022/2023上半财年收入增长13%
    2022/2023年上半年财年，公司实现收入401.9亿港元，同比增长13%，其中物业发展业务收入增长20.7%。归母净利润为12.1亿港元，同比减少15%。业绩下降的主要原因包括：1)内地疫情管控及香港封关，消费者出行及消费受到影响；2)人民币贬值；3)美联储及香港加息导致利息支出增加。公司宣派中期股息每股0.46港元，同比下降18%。
    期内销售表现亮眼
    2022年7-12月，公司在香港的应占合同销售额约为78.7亿港币，同比翻倍；内地合同销售额为92.4亿人民币(已完成2023年目标的60%)，同比微降1%，表现好于百强房企平均水平。内地整体合同销售平均价格超过54000元/平方米，且长三角及大湾区项目贡献超过95%，显示出公司强劲实力。
    土储充足，旧改开始进入收成阶段
    公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2022年12月31日，公司拥有香港土地储备880.5万平方尺，其中物业发展土储面积403.9万平方尺，投资物业土储面积476.6万平方尺。内地土地储备共525.6万平方米，其中大湾区及长三角地区占比65%、住宅土储233.1万平方米，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市。另外，公司在香港北部农地发展的辐射范围超过1600万平方尺，未来将随着政府规划将逐步纳入土储。公司也积极参与广州、深圳的城市更新项目，公司在手旧改项目已达10个，其中深圳市龙岗区188工业区项目已在期内动工，公司旧改开始进入收成阶段。公司在深圳的另外两个旧改项目，西丽及光明项
    目进展顺利，预计将在2023年进入全面开发阶段。
    租金收入受疫情影响较小
    2022年7月-12月，受香港及内地疫情影响，公司投资物业收入为12.9亿港元，同比略降5.1%。但香港K11项目表现仍然稳健，收入及分部业绩同比分别增长4%及9%。公司目前已在运营中的K11项目有18个，其中香港7个，内地11个，整体运营楼面面积约为141万平方米。储备项目39个，其中14个位于香港及内地一线城市，总楼面面积约290万平方米，将在未来五年内逐步开业。公司高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性收入每年30%的复合增长。
    可动用资金充足，预计未来负债水平将持续下降
    截止2022年12月31日，公司的净负债率为46.9%，较去年同期上升5.6个百分点。随着公司的投资物业建设已经逐步进入收尾阶段、各项成本控制，资本开支将逐渐下降，加上美联储加息步伐减慢，公司的负债水平预计已经见顶，并在未来逐步降低。公司可动用资金约920亿港元，包括现金570亿港元及可动用银行贷款350亿港元，资金充足，可预见的未来没有供股或配股的计划。
    期待未来价值释放
    公司香港+内地双引擎布局，开发及持有物业并重，在疫情封控及香港封关期间仍然保持有韧性的经营及财务表现。期内公司香港已售未结资源中，185亿港元将于2022/2023财年下半年进行结算，42.8亿港元将于2023/2024财年进行结算；内地已售未结资源中，12.9亿元将于2022/2023财年下半年入账，8.6亿元将于2023/2024财年入账。2023财年下半年，随着内地疫情防控全面优化、房地产行业的复苏及香港内地通关，公司未来业绩将有望得到不断提升。
    公司业务多元，涉及房地产开发、房地产投资物业、医疗、管理服务、零售、保险、基建等领域。公司在公告中指出，除了持续出售非核心资产回笼资金外，也将继续探索各项业务的策略方案来应对快速发展的行业形势，寻求释放个别业务价值，明确旗下各公司的策略重心，充分提升股东回报。如果公司进行个别业务分拆，将有助于公司旗下各项业务战略更加清晰，提升公司整体估值水平，值得投资者关注

●2022-11-04 新世界发展(00017)维持“中性”评级，目标价降至17.7港元瑞银证券 (1页)

    瑞银发布研究报告称，维持新世界发展(19.56,0.34,1.77%)(00017)“中性”评级，若资产出售/合约销售表现令人失望，不排除其有进一步削减派息的可能性，以及假设发行股权的下行情境，目标价由20港元降至17.7港元。公司与投资者的讨论显示，由于近期汇率因素，加上同业毛利率表现疲弱，投资者对公司高负债和现金流的忧虑正在增加。
    该行表示，新世界自2017年起积极在港收购13个项目，在内地也有8个城市更新项目，因此即使没有其他土地收购，集团于2023-24财年或仍有510亿元资本开支。然而，由于期间错配及明年9月后的债券到期，该行预计新世界短期内不会将杠杆降低，并关注集团现金流问题，估计其或有100亿元现金短缺。

●2022-10-03 新世界发展(00017)予中性评级，目标价30.1港元瑞银证券 (1页)

    瑞银发布研究报告称，予新世界发展(16.64,0.28,1.71%)(00017)“中性”评级，目标价30.1港元。2022财年全年基本溢利71亿元，同比增2%，大致符合预期。盈利增长主要由于期内内地与香港发展物业的预售量减少，被较高的租金收入贡献所抵销。全年派息共2.06元，同比持平，占核心派息率74%。
    报告中称，新世界预期2023财年基本溢利将持平或小幅下跌，管理层预计由于平均融资成本或飙升，将带来额外12亿元的利息成本。公司目标于2023及2024财年实现出售100亿及150亿元的非核心资产，相对于2022年实现139亿元。

●2022-07-22 新世界发展(00017)财务稳健，融资成本低，扎根高能级城市，高品质发展（繁体版）第一上海 (3页)

    2022上半年销售表现优于百强房企：2022年1-6月，预计公司全口径销售额约75.2亿元，同比下降15.3%，表现优于百强房企(同比降幅50%)。公司6月开盘的杭州项目认购金额超过70亿元，创杭州有史以来单日销售额新纪录，并创下杭州最高限价69,800元/㎡高端住宅最多登记报名记录。
    土储丰富，高能级城市布局：公司在香港和内地拥有高品质土储，截止2022上半财年，公司拥有香港土储980万平方尺，其中物业发展和投资物业各占一半；内地土储552万平方米，其中大湾区及长三角地区占比60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、渖阳等重点一二线城市。另外，公司在香港北部农地发展的辐射范围约1500万平方尺，未来将随着政府规划将逐步纳入土储。公司也积极参与广州、深圳的城市更新专案，截止2022上半财年，公司在手旧改项目已达10个。
    租金收入未来可期：由于香港及内地受疫情影响，租金收入短期可能会受影响，但是随着疫情逐步缓解并进入常态化，公司租金收入有望在2022年下半年迎来更高增长。公司目前已在运营中的K11项目有17个，其中香港6个，内地11个，整体运营楼面面积为135.6万平方米。储备专案21个，其中12个位于一线城市，总楼面面积约280万平方米，将在未来五年逐步开业。公司高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性收入每年30%的复合增长。
    融资成本持续保持行业低位，财务实力稳健：2022年上半财年报告显示，公司的平均融资成本2.52%，同比下降0.41ppt，为行业低位水准。公司净负债比率41.3%，亦处于较低水准。另外公司融资管道保持畅通，在2022年6月分别发行了5亿美元绿色永续债及2亿美元社会责任债券，为大中华区首间在公开债券市场发行以美元计价的绿色永续债券的企业，及亚洲首间于公开债券市场发行以美元计价的社会责任债券的非金融企业。
    目标价40港元，维持买入评级：公司香港+内地双引擎布局，开发及持有物业并重，并一直保持稳健经营、良好财务结构以及持续稳定的派息(按当前股价26.1港元计算，2021财年股息率为7.9%)。未来，随着公司进军内地商场轻资产管理市场及大湾区医疗健康市场，以及通过K Dollar及CRM系统打造全生命周期综合服务商，三大引擎加上与央企国企强强联手，公司将在房地产存量时代迈向更高品质发展。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为12亿、14亿及16亿港元。基于公司历史PB估值中枢0.4X-0.6X，我们给予公司2022年0.45X的PB估值，得出目标价40港元，维持买入评级。
    风险因素：宏观不确定性、房地产调控政策、租金增长不及预期

●2022-07-22 新世界发展(00017)财务稳健，融资成本低，扎根高能级城市，高质量发展（简体版）第一上海 (3页)

    2022上半年销售表现优于百强房企：2022年1-6月，预计公司全口径销售额约75.2亿元，同比下降15.3%，表现优于百强房企(同比降幅50%)。公司6月开盘的杭州项目认购金额超过70亿元，创杭州有史以来单日销售额新纪录，并创下杭州最高限价69,800元/㎡高端住宅最多登记报名记录。
    土储丰富，高能级城市布局：公司在香港和内地拥有高品质土储，截止2022上半财年，公司拥有香港土储980万平方尺，其中物业发展和投资物业各占一半；内地土储552万平方米，其中大湾区及长三角地区占比60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、渖阳等重点一二线城市。另外，公司在香港北部农地发展的辐射范围约1500万平方尺，未来将随着政府规划将逐步纳入土储。公司也积极参与广州、深圳的城市更新专案，截止2022上半财年，公司在手旧改项目已达10个。
    租金收入未来可期：由于香港及内地受疫情影响，租金收入短期可能会受影响，但是随着疫情逐步缓解并进入常态化，公司租金收入有望在2022年下半年迎来更高增长。公司目前已在运营中的K11项目有17个，其中香港6个，内地11个，整体运营楼面面积为135.6万平方米。储备专案21个，其中12个位于一线城市，总楼面面积约280万平方米，将在未来五年逐步开业。公司高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性收入每年30%的复合增长。
    融资成本持续保持行业低位，财务实力稳健：2022年上半财年报告显示，公司的平均融资成本2.52%，同比下降0.41ppt，为行业低位水准。公司净负债比率41.3%，亦处于较低水准。另外公司融资管道保持畅通，在2022年6月分别发行了5亿美元绿色永续债及2亿美元社会责任债券，为大中华区首间在公开债券市场发行以美元计价的绿色永续债券的企业，及亚洲首间于公开债券市场发行以美元计价的社会责任债券的非金融企业。
    目标价40港元，维持买入评级：公司香港+内地双引擎布局，开发及持有物业并重，并一直保持稳健经营、良好财务结构以及持续稳定的派息(按当前股价26.1港元计算，2021财年股息率为7.9%)。未来，随着公司进军内地商场轻资产管理市场及大湾区医疗健康市场，以及通过K Dollar及CRM系统打造全生命周期综合服务商，三大引擎加上与央企国企强强联手，公司将在房地产存量时代迈向更高品质发展。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为12亿、14亿及16亿港元。基于公司历史PB估值中枢0.4X-0.6X，我们给予公司2022年0.45X的PB估值，得出目标价40港元，维持买入评级。
    风险因素：宏观不确定性、房地产调控政策、租金增长不及预期

●2022-06-08 新世界发展(00017)持续深耕大湾区，投资物业表现好于市场兴业证券 (3页)

    投资要点
    我们的观点：公司2022H1业绩符合预期，维持稳定的每股派息。销售方面，全年销售目标指引不变，香港部分土储保持规模，内地部分聚焦关注大湾区物业发展机会，招拍挂拿地放缓，期内非公投资力度加大，成功收购深圳、广州3个项目。公司的投资物业资产均位于香港及内地核心城市核心地段，期内出租率保持较高水平，租金收入亦实现稳步增长。2022/6/7收盘价对应公司2021财年每股核心收益PE为11倍，股息收益率为6.8%。
    核心净利润同比增长5%；每股派息保持稳定：2022H1公司实现营业收入355.7亿港元，同比持平；基本溢利为39.0亿港元，同比增长4.8%。毛利率为28.3%，同比增长2.1个百分点；核心净利率为11.0%，同比增长0.5个百分点。中期股息每股0.56港元，同比持平。
    维持全财年销售目标：2022H1公司在香港实现累计权益销售金额39亿港元，全年销售目标100亿港元不变，销售进度符合预期。截至期末的权益土储为977万平方尺，其中物业发展土储为488万平方尺，均保持稳定存量。在中国内地实现累计销售金额和面积93亿元和25万平方米，同比下降17%和36%。累计销售均价达到38122元/平米，大湾区销售金额占比达到近9成，全年200亿元人民币销售目标不变。期内公司成功收购深圳龙岗区项目、深圳光明区光侨食品厂项目及广州市海珠区第二人民医院宿舍区项目，截至期末的内地土储为552万平米，其中313万平米为住宅用途，分别同比下降3%和1%。
    投资物业表现好于市场：期内公司在香港的投资物业收入为15.0亿港元，同比增长4%；在中国内地物业投资收入为10.2亿港元，同比增长17%。
    财务保持稳健，可动资金充裕：公司的各项财务指标均保持行业较低水平。截至2022H1净负债率为41.3%，较2021A提升5.7个百分点。账面现金为524亿港元，可动用银行贷款为508亿港元。平均融资成本为2.52%，较2021A下降24bps。
    风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、合约销售不及预期、租金收入不及预期

●2022-04-12 新世界发展(00017)高质量核心资产，长期稳增长价值广发证券 (28页)

    核心观点：
    五十载历程，战略渐聚焦。新世界发展成立于1970年，1972年在香港联交所上市(股份代码：00017.HK)，上市至今已有五十年的历程。实际控制人为郑裕彤家族企业；股权结构稳定，持股比例约45.2%。
    稳步增长，低杠杆运营。14财年以来公司收入规模稳定在550-700亿港元的区间，高峰为19财年(768亿港元)，22财年中期收入355.73亿港元。过去5年公司平均派息率约50%，平均股息率5.9%；21年财年股息率为6.5%。21财年末公司有息负债约1760亿港元，同比下降8%；净负债率44.7%，平均借贷成本2.94%，借贷成本低。
    K11将是公司未来主要驱动力。22财年中期公司销售金额154亿港元(汇率按照0.81计算)，预计全年销售在300亿港币。总储备643万方，其中内地土储约552万方。以K11为代表的持有运营项目为公司未来增长的核心，21年物业投资实现收入47亿港币，目前单项目平均租金收入超过2.8亿港币，坪效约9.5港元/平米/天，运营表现优异。未来五年计划运营规模将达到280万方，或为公司长期利润增长核心。
    盈利预测与投资建议。公司低杠杆、高分红，持有型物业加速落地，未来有望持续获得增长。预计公司22至23财年归母净利分别为12.13、12.71亿港元，对应增速分别为+3.5%、+4.8%，对应22财年PB为0.35X。考虑到公司过往PB中枢一般在0.4X-0.5X，以0.45X作为合理估值水平，每股合理价值40.38港元/股，首次覆盖，给予“买入”评级。
    风险提示。房地产销售不及预期或政策调控，物业运营不及预期。

●2021-06-24 新世界发展(00017)综合开发能力出众，特色运营创造价值中达证券投资 (30页)

    当前，市场对经营稳健、拥有出色商业运营能力的房企更为青睐，在此环境下，我们认为公司具备显著优势：1)综合开发能力出众，助力多元拓储：在片区综合开发诉求提升的趋势下，行业稀缺的综合开发和运营能力已成功助力公司获取核心城市的优质项目，如深圳太子湾、广州汉溪长隆综合体等。2)商业运营独具特色，K11加速开幕提升业绩稳定性：公司旗下商业K11具备独特的文化特色，未来数年K11项目的加速开幕亦有望进一步提升经常性收入，对公司业绩的稳定性提供支持。另外，随着内地及香港疫苗接种稳步推进、香港经济复苏，公司投资物业将有所受益，优质资产的价值也有望迎来重估。
    出色运营拓宽拿地渠道，拓储渠道更趋多元。公司具备丰富的综合开发经验和产业资源，公司也藉此成功拓宽了拿地渠道，如与其他房企及机构合作开发综合体项目、与地方政府开展战略合作(于广州获取教育地块并引入国际学校资源)、积极参与广深旧改(约180万方可开发土地尚未纳入土储)等。香港地区方面，除公开招标外，公司亦通过旧楼收购、转化农地等方式补充土地储备。丰富的拓储模式将对公司的业绩的稳健增长提供支撑。
    充裕优质土储保障增长，布局聚焦重点区域。公司内地土储充裕，2021财年中期土储614万方(2020财年内地销售面积80万方)；布局则多位于一线及佛山、杭州、宁波等强二线城市，2020财年末核心一二线土储楼面面积占比达87.1%。都市圈方面，大湾区为公司重点布局区域，土储楼面面积占比达44.4%，且多位于深广佛等重点城市。公司在香港的土储和农地总量亦较为充裕，2021财年中期土储935万尺、应占农地土地总面积1646万尺(2020财年香港应占销售额131亿港元)。充裕的优质土储将为公司的发展提供保障。
    K11加速开幕在即，提升业绩稳定性。K11独具特色的品牌力为其带来了出色的业绩表现：2020年下半年，香港零售业总销货价值和香港K11销售额分别同比-13%/+56%、内地社会消费品零售总额和内地K11商场销售额分别同比+2%/+35%。公司当前已开业K11项目14个、另有24个K11项目将于2021-25财年开业，K11的加速开幕将支持公司经常性收入的增长，提升业绩稳定性。
    首次覆盖给予“买入”评级，目标价46.1港元。预测公司2021-2023财年核心EPS分别为港币2.79元、3.15元、3.70元，核心净利同比增长7.7%、12.8%、17.4%。考虑到公司综合开发及运营能力出众，当前内地及香港疫苗接种稳步推进、通关预期提升亦有望提振公司资产价格表现，给予NAV折让40%，目标价46.1港元，对应2021年16.5倍PE，较现价空间达13%。

●2020-10-11 新世界发展(00017)保持稳定派息，投资物业蓬勃发展兴业证券 (5页)

    我们的观点：由于结转节奏变化及外部事件影响公司全年业绩出现下滑，预计FY2021公司的收入有望回升，主要源于FY2021计划竣工交付增长(香港预计70亿港元已售未结将于2021财年入账，内地2021财年计划竣工达114万平米，2020财年竣工25万平米)。期内公司也相继剥离了长沙新世界等5个非核心业务资产包项目，提高周转和优化物业组合。公司的投资物业收入保持稳定增长，未来综合体尤其内地综合体项目开业速度还将加快。公司保持稳定派息额，当前股息收益率为5.35%。当前股价对应FY2020PE为15倍。
    业绩符合预期，保持稳定派息：FY2020公司实现营业收入590亿港元，同比下降23%，其中物业销售、物业投资、道路、建筑、保险、酒店和其他业务分别占33%、7%、4%、28%、10%、2%、16%。扣除公允价值变动等后的基本溢利为66亿港元，同比下降25%。毛利率为33.8%，同比增长1.2个百分点；调整后利润率为11.2%，同比下降0.3个百分点。全年业绩下滑主要为结转节奏变化导致，但公司持续保持稳定派息，全年每股派息(股份合并后口径)204港仙，同比持平。
    香港销售增长平稳，内地销售小幅下降：FY2020公司在香港实现权益销售金额132亿港元，同比增长25%，略低于预期。FY2021-2023公司在香港的销售目标为平均200亿港元，三年可售货值约300万平方尺，重点项目大围站三期、西九龙写字楼项目即将推售。内地  方面，受到公共卫生事件影响，公司全年实现销售金额182元，同比下降8%，公司产品定位高端，全年住宅平均售价超过38000元/平米，高于行业平均水平。
    保持土地储备规模：截至FY2020公司在香港的土地储备为908万平方尺，同比持平，其中物业发展和投资物业分别占46%和54%。公司在内地的土地储备为648万平米，同比持平，其中销售住宅占52%。公司通过多元化渠道在内地拿地，重点发展大湾区，积极参与城市更新改造项目，年内在长三角通过招拍挂在杭州和上海摘取2幅地块，将分别打造为K11综合体项目和高端商业综合体项目。
    香港投资物业收入高速增长，内地保持韧性：期内Victoria Dockside和K11ATELIERKing’s Road项目全面开启运营，公司在香港实现租金收入26亿港元，同比增长33%，预计FY2022-2025将分别有一个项目新投入(部分)运营。内地投资物业租金收入为18亿港元人民币，同比增长2%，目前公司的内地投资物业正处在快速发展阶段，预计未来5年每年都将有1-2个项目新投入(部分)运营。

●2020-03-10 新世界发展(00017)Victoria Dockside全面运营，提升经常性收入贡献第一上海 (3页)

    上半财年基本溢利跌27%，维持同期派息水平：期内，公司录得综合收入324.6亿港元，同比下跌34%，基本溢利39.3亿港元，同比下跌27%，主要因为期内香港物业发展贡献的减少。每股基本溢利0.38港元，宣布派发中期股息每股0.14港元，维持同期水平。
    内地物业销售强劲，大围站项目快将推出：内地物业发展表现良好，物业发展分布业绩同比增加59%，期内完成合约销售额116亿元人民币，对应2020财年销售目标200亿的58%。大湾区将是公司未来重点的战略布局，截止2019年底，公司在内地的土地储备约670万平方米，大湾区占公司内地核心土地储备约50%，另外公司也积极参与广州、深圳等地旧改，有望未来丰富土地储备。香港方面，2020上半财年合同销售30亿港元，维持全年150-200亿港元的权益合同销售目标。公司计划2020年推出大围站项目，对应逾3000个住宅单位，目前已申请预售楼花同意书，有望于二季度开售，将会是未来主要贡献。
    租金收入加速增长，短期或受到社会事件及肺炎疫情影响：物业投资部分，香港及内地总租金收入分别增长36%及6%。香港租金收入增长主要受益于Victoria Dockside的全面运营，旗下项目表现良好，K11MUSEA于2019年8月正式开幕，现时项目出租率超过90%，每月平均客流量达160万人次。写字楼K11ATELIER，目前已租出接近80%。由于近期香港社会事件及肺炎疫情的影响，短期访港旅客人数下降，零售、酒店等受到打击，公司已宽减了部分租户租金，可能延缓租金收入的增长速度，但中长期来看整体增长的逻辑没有改变，公司将继续扩张物业投资组合，目标未来物业投资对于物业分部的贡献率将提升至50%。
    继续非核心资产处置，调整目标价至12.50港元，维持买入评级：期内，公司出售非核心资产约60亿港元，目前仍持有约150亿港元的非核心资产，处置产生的现金流可以帮助改善资产负债率和保障派息水平。考虑到社会事件和肺炎疫情的影响，我们调整2020财年公司的收入预测为685.4亿港元，基本溢利预测为80.2亿港元，根据分部估值法，调整目标价至12.50港元，对应每股NAV24.73港元50%的折让，维持买入评级。

●2020-03-09 新世界发展(00017)业绩快速增长仍将延续国信证券(香港) (7页)

    2019年业绩大幅预增超预期
    近期公司发布2019年正面盈利预告，预计2019年年度归属公司权益持有人的合并净利润将较截至2018年12月31日止年度增长至少80%(2018年同期：1.5亿元)，超出我们此前的预期。增长主要来自：(1)公司在管面积的快速增长；(2)增值服务收入上升，尤其是小区增值服务及智能园区服务。
    背靠新城系带来显著的增长
    截至2019年6月30日，公司在管面积4443万平方米，其中来自新城系、第三方的占比分别为73.2%、26.8%，公司业绩的增长与新城系的发展密切相关。2018、2019年关联公司新城控股(601155。SH)合同销售面积分别为1812万、2432万平方米，同比增长95.2%、34.2%，公司合约面积约1-1.5年左右转化为在管面积，2020年公司仍将大量承接新城系交付的在管面积，可以预见2020年仍将是公司的快速增长期。
    疫情影响下凸显物管公司平台服务价值
    疫情影响下，多个城市的社区都实行封闭管理，物业公司的工作量增加，公司人员加班开支、物料成本有所提升，将导致公司基础物业服务的成本的上升及非业主增值服务收入的下降(主要协销收入)，但难以对物业企业业绩产生趋势性影响。而物管公司亦成为此次抗疫中的重要环节之一，选择优质物业公司将成为广大业主的共识，物业企业的平台服务价值、弱周期性及防御性在疫情影响下得到进一步凸显。
    投资建议
    得益于新城系2016-2018年合约面积的高速增长，截至2019年年中，公司合约面积、在管面积分别为1.33亿平方米、4440万平方米，待转化的储备面积相当于在管面积的1.98倍，在我们覆盖的主要物业管理公司中排名第一，显示公司业绩的高增长仍然具有持续性。且公司目前在手现金9.17亿，还可通过的第三方项目拓展和并购使公司的在管面积再上台阶。我们上调公司2019-2021年归母净利润至2.78亿、4.02亿、5.54亿元，对应EPS为0.34元、0.49元、0.68元。给予公司2020年PE36X，对应目标价19.60港元，维持“买入”的投资评级。

●2020-03-01 新世界发展(00017)派息稳定，持续布局大湾区及核心城市兴业证券 (6页)

    我们的观点：受到结转结构变化影响，公司上半财年业绩下滑，我们预计该影响将持续到FY2020下半年，2021年起将会有多个项目陆续竣工和结转。2020开始大型新盘香港大围站项目(3000个住宅单位)将逐步推售，预计香港区域未来2年的销售规模将达到150亿港元。公司在内地坚持重点布局大湾区和其他核心一二线城市，销售规模稳步增长。期内Vicktoria Dockside项目全面启用，租金收入平稳增长，未来5年预计将有6个内地k11项目及3个香港综合体投入运营，长期来看投资物业将产生稳定的租金收益。公司派息金额保持稳定，当前股息收益率超过5%，当前股价对应2019财年PE为5.6倍。
    主要受结转节奏影响，FY2020H1业绩下滑：FY2020H1公司实现营业收入325亿港元，同比下降34%，其中物业销售、建筑、物业投资、保险、道路、酒店营运和其他业务分别占37%、25%、18%、7%、6%、1%、3%。按地域构成划分，香港、中国内地和其他地区收入占比为58%、41%、1%。公司FY2020H1毛利润为123亿港元，同比下降20%，毛利率为37.8%，同比提升6.8个百分点。基本溢利(扣除投资物业公允价值变动等)为39亿港元，同比下降27%，调整后利润率为12.1%，同比提升1.1个百分点。公司FY2020H1业绩整体下滑，主要受到结转节奏影响，上半年香港没有新项目竣工，瑧頤、瑧尚等项目预计都将在2021年竣工。
    每股派息保持稳定：公司FY2020H1每股派息14港仙，跟2019H1持平，派息总额为14.3亿港元，占基本溢利的比例为36%。按FY2019全年派息计算，当前股价下股息收益率超过5%。
    重点项目大围站项目预计2020年开始贡献销售：上半财年公司在香港本地的权益销售金额为30亿港元，同比下降12%，主要来自傲泷、柏蔚山及瑧颐等存货项目。大围站项目为未来几年公司在香港区域的重点住宅新盘，该项目为地铁上盖交通便利，规模庞大总可售货源达到3000个住宅单位，预计第一、二期共超过2000个住宅单位将于今年推出。
    内地销售规模稳步增长：2020H1公司在内地实现销售金额116亿元，同比增长24%，其中住宅销售金额为87亿元，同比增长2%。上半年销售中超过一半来自于大湾区(主要广深)销售贡献。公司上半年在内地完成了约30亿元非核心资产处置，下半年预计还将有30亿港元资产完成处置，非核心资产资源置换将持续优化公司的资产结构。

●2020-02-25 新世界发展(00017)投资物业增长潜力有望逐步释放国信证券(香港) (7页)

    大型综合物业开发商，具备差异化竞争优势
    新世界发展于1972年在香港联交所上市，截至2019年6月30日，公司总资产达5,033亿港元，为香港恒生指数成份股之一。近年来，公司以香港和内地的物业发展及物业投资业务为基石，将经营范围扩展至物业及酒店、基建、服务和百货等多项业务，旗下控股新创建集团(0659。HK)及新世界百货(0825。HK)两家上市公司，并全资拥有新世界中国地产有限公司。近年来，公司提出的“TheArtisanal Movement”理念独具匠心，打造的K11项目，将艺术及人文内涵融入商业的发展当中，形成了公司差异化的产品竞争优势。
    大湾区土地储备充足，项目资源优质
    (1)根据公司2019年财报，截至2019年6月30日，公司2019年内地合约销售面积约为67万平方米，而公司在内地有土地储备约为648.3万平方米(不包括车库)，内地土地储备面积是2019年合约销售面积的9.7倍。大湾区的布局成为公司近年来重要的发展战略之一，自2016年以来，公司在大湾区购入147.1万平方米的土地纳入土储，使公司在大湾区的土地储备合计达267万平方米，大湾区土储占公司核心项目土储的51%。(2)在土地供应有限的香港市场，截至2019年6月30日，公司在的土地储备面积为907.6万平方尺，其中用于物业开发、投资物业的面积分别为421万、486.7万平方尺。另外公司还在新界持有约1687.9万平方尺待更改用途的农地，其中68.7%位于元朗。
    物业销售维持稳健增长
    (1)截至2019年12月31日，公司在内地整体物业权益合同销售额为116亿元，已完成2020财年200亿元销售目标的57%，住宅合同销售的平均价格约为32,000元/平方米，其中华南地区的贡献达49%，凸显公司在粤港澳大湾区的布局已初见成效。而公司可售面积约11万平方米(49%权益)的深圳蛇口太子湾项目已于2019年底开盘，预计可为公司带来约55亿元的销售收入。尽管新冠疫情使公司短期物业销售承压，但我们预计公司未来内地物业销售额每年仍能维持200亿人民币左右。(2)公司在香港可售资源丰富，约3000个住宅单位的沙田大围站项目及位于西九龙长顺街、总楼面面积约52万平方尺的写字楼等项目，将陆续分批推出，我们预计公司未来在香港的物业年销售额将保持150亿港元左右。
    投资物业增长潜力将逐步释放
    (1)2017-2019财年公司在香港的投资物业收入分别为15.8亿港元、17.4亿港元、19.4亿港元，三年复合增长10.9%，收入稳健增长。而随着位于尖沙嘴海滨核心地段的新地标Victoria Dockside(总楼面面积约300万平方尺)于2019年11月全面启用，将推动公司在香港的租金收入在未来两三年内快速增长。而随着西九龙琼林街项目、启德体育园零售部份、以及毗邻香港国际机场客运大楼的SKYCITY航天城(总楼面面积约377万平方尺)等一系列优质项目的分阶段落成，到2026年公司在香港的投资物业组合总楼面面积将是现在规模的3倍。(2)截至2019年6月30日，公司在内地投资物业收入为17.27亿港元，同比上升26%。未来随着沈阳、武汉、宁波、北京、深圳前海、深圳太子湾、广州等地多个K11项目陆续开业，预计到2025财年公司在内地的投资物业组合总楼面面积将是现有规模的6倍。
    财务管理审慎健康，派息稳定
    公司财务稳健，截至2019财年末净负债率32.1%、债务平均融资成本3.65%，低于多数内地房地产开发企业。截至期末，公司有息负债为1370.43亿港元，其中短期借款为149.77亿元，在手现金及银行存款637亿港元，财务管理审慎而健康。未来随着Victoria Dockside项目进入成熟期，公司的现金流状况将进一步好转，净负债率仍有下降的空间。近年来，公司派息总额保持稳定增长，现价对应的股息率5.15%。
    投资建议
    我们预计未来三年公司在香港与内地的物业合同销售将分别稳定在150亿港元、200亿人民币左右的水平。而随着位于尖沙嘴海滨核心地段的新地标Victoria Dockside的全面启用、SKYCITY航天城的分阶段落成以及公司在沈阳、武汉、宁波、北京、深圳、广州等内地多个一二线城市核心地段的K11项目陆续开业，预计2025-2026年公司香港、内地的投资物业组合总楼面面积将分别增长至目前的3倍、6倍，投资物业收入在分部业绩中的占比将不断提升。我们预计公司2020-2022财年将实现收入729.3亿、802.2亿、882.4亿港元，实现归母净利润187.8亿、202.9亿、214.3亿港元，给予公司2020年6.5XPE，对应目标价12元，首次覆盖，给予公司“买入”的投资评级。

●2019-10-07 新世界发展(00017)维持增持评级，目标价10.5港元摩根大通 (1页)

    小摩发布报告称，新世界发展(10.4，-0.12，-1.14%)(00017)去年基本盈利符预期，同比增长10%，派息升6%。该行相信集团会有更多出售非核心资产的机会，加上未来大围站项目推出及K11MUSEA商场的租金收入，预计公司的资产负债表将有所改善，也预期新世界是可受惠政府加快农地置换计划的其中一家主要发展商。此外，股东回报增加将有助其估值增长，维持“增持”评级，目标价看10.5港元。

●2019-09-27 新世界发展(00017)多元化渠道补充土储，财务稳健资金充裕兴业证券 (6页)

    投资要点
    我们的观点：2019财年公司顺利完成全年销售目标，并审慎在香港和内地补充了土地储备，大湾区作为长期深耕区域，公司通过多元化方式(收购、招拍挂、旧改)补充土地储备，当前总土储保持充足约可供4年发展需要。上半年公司出售了9个项目，通过处置滞重库存整体资产质量也逐步提高。公司的综合实力较强，主要优势更体现在：具备不惧周期和外部扰动的强大财务实力(年内香港已累计降息50bp，当前基准利率下降至2.25%)及突出的项目产品力(主要体现在投资物业上，单位数百分比稳定租金增长，约90%出租率)，派息亦保持丰厚水平，当前股息收益率为5%。公司的当前股价对应FY2019PE为5.7倍，建议投资者关注。
    2019财年业绩符合预期：2019财年公司实现营业收入768亿港元，同比增长26%。毛利润为250亿港元，同比增长22%，毛利率为32.6%，同比下降1.3个百分点。基本溢利为88亿港元，同比增长10%，调整后净利率为11.5%，同比下降1.6个百分点。公司2019财年业绩符合预期。
    持续稳定派发丰厚股息：2019财年公司中期每股分派股息14港仙，末期分派股息37港仙，全年每股股息为51港仙，同比增长6%，派息总额为52亿港元，占调整后净利润的比例为59%。公司保持丰厚稳定的派息政策，预计未来每年每股分派将以5-10%速度稳定增长。
    土地储备保持充沛：财年内公司在香港新获取了3幅位于启德跑道上的住宅用地，合计GFA190万平方尺，其中公司权益面积为36万平方尺。截至财年末，公司在香港的土地储备为1688万平方尺，与上一财年基本持平。在内地公司通过收购、旧改、招拍挂等多种方式获取土储。期内公司通过收并购获取广州地铁长隆地块65%股权，公开渠道杭州上城区综合体项目和增城地块。截至财年末，公司在内地的土地储备为648万平米，主要集中南部地区，南部土储占比约50%。公司的总土储规模呈下降的趋势，但我们认为总体可保持充足，约可供未来至少4年发展，且公司积极主动置换资产(年内出售9个项目)，资产质量正在改善。

●2019-09-26 新世界发展(00017)核心利润同比增长10%，物业投资表现良好，派息超预期第一上海 (3页)

    2019财年核心利润同比增长10%，派息超预期：期内，公司录得综合收入767.6亿港元，同比增加26%，主要受惠于香港物业分部表现。物业发展分部收入录得65%的增长，主要受益于2018年二季度的销售入账贡献；物业投资分部收入录得18%的增长，主要受益于香港K11ATELIER和武汉光谷K11的全年贡献。核心利润同比增长10%达88.1亿港元，每股核心溢利0.86港元，同比增加8%。近年来每股派息额稳定增长，2019财年每股派息共0.51港元，对应股息率5.1%，超出我们的预期。
    物业销售强劲，捐300万尺农地回馈社会：期內，公司在香港的应占合同销售为105亿港元，在内地总销售金额为198亿元人民币，均超过前期目标。可售资源丰富，截至2019年9月，公司在香港的待售住宅单位共365个，2020年公司计划推出大围站住宅项目，对应逾3000个住宅单位。期末，公司在香港持有应占总楼面面积910万平方尺的土地储备以供开发。此外，公司宣布捐出约300万尺农地用于兴建公屋等，对应约1/5的原有农地储备，希望缓解香港房屋短缺问题，体现了公司良好的社会责任。
    物业投资整体表现良好，Victoria Dockside有望继续增加经常性收入贡献：香港分部表现良好，随着K11Musea的开幕，Victoria Dockside现已全部运营。K11ATELIER贡献理想，目前出租率大约80%，最新成交呎租超过100港元。零售方面，K11Musea目前项目已租出超过95%，人流情况良好。由于Victoria Dockside尚处开业前期，影响了分部利润，但随运营的成熟未来会继续增加经常性收入贡献。内地分部继续稳定发展，分部业绩增长14%。
    均衡的物业发展及投资组合策略，盈利确定性高，维持目标价13.50港元，买入评级：公司将继续加强物业投资组合，按照公司规划到2026年香港分部核心租赁GFA将达三倍，内地租赁GFA将达六倍，预期带来更加均衡的物业发展和物业投资的组合，提高盈利确定性。截至期末，公司财务稳健，在手现金637亿港元，净负债比率为32.1%，公司仍持有一定规模非核心资产，预计公司派息能力将稳定提升。我们预期2020财年公司的收入为711.4亿港元，基本溢利同比增长8.0%至95.1亿港元。我们维持目标价13.50港元，对应每股NAV24.13港元44%的折让，维持买入评级。

●2019-09-18 新世界发展(00017)大型综合物业开发商，Victoria Dockside带来长期经常性收入增长第一上海 (20页)

    大型综合物业开发商，聚焦大湾区核心城市，土地储备布局优良：新世界发展(17.HK)是周大福企业成员公司，旗下控股新创建集团(659.HK)及新世界百货(825.HK)，公司强调“The ArtisanalMovement”理念极具品牌个性，以香港和中国内地的物业发展及物业投资为核心，同时综合发展基建与服务、零售、酒店及服务式住宅及百货营运等多项业务。公司土地储备优良、布局多元，在香港的土地储备(不包括农地)约965.6万平方尺，其中发展物业420.7万平方尺(43.6%)，投资物业544.9万平方尺(56.4%)，另有1,686.5万平方尺农地等待转换；在中国内地的土地储备约703.6万平方米(不包括车库)，以一二线城市为主，约一半核心土地储备位于大湾区。
    物业销售稳步发展：公司推出的地产项目销售强劲，2018财年公司在香港、中国内地销售合同额分别为247亿港元、163亿人民币。公司可售资源丰富，截至2019上半财年，在香港有约4,700个住宅单位和若干商业项目待售，在中国内地有约163.9万平方米可售发展物业(不包括车库)，为2020/2021财年合约销售额奠定了基础。
    物业投资组合不断加强，Victoria Dockside带来长期经常性收入增长：近年来公司物业投资表现稳健，短期来看，Victoria Dockside运营成熟后将增厚租金收入。中长期来看，位于大湾区核心地带的SKYCITY航天城项目有望成为另一增长点。随着公司的物业投资组合的加强，整体租金收入将显著提升，带来良好现金流。
    派息稳定，盈利确定性高，首次覆盖给予目标价13.50港元，买入评级：公司派息政策稳定，近年来每股派息绝对额稳中有升，相信未来经常性收入的增加将进一步提高派息能力。基于公司物业分部的稳步发展和多元化的业务组成，我们预期未来三年业绩将稳定增长，盈利确定性高，2019财年公司的收入预期同比增长22.7%至744.6亿港元，基本溢利同比增长16.2%至92.7亿港元。我们对达到均衡利润后的物业及其他板块进行分部估值，再将2021财年目标市值以及期间收取的分红折现，得到目标价13.50港元，对应每股NAV24.13港元44%的折让，对应现价33%的涨幅，首次覆盖给予买入评级。

●2019-03-08 新世界发展(00017)目标价升至15.5港元，给予买入评级野村证券 (1页)

    野村发表研究报告称新世界发展(12.56,0.04,0.32%)(00017)上半财年核心盈利按年升29%至54亿港元，较该行预期高21%，中期派息持平于每股0.14港元水平，符合该行预期。期内，经营溢利升7倍至57亿港元，较该行预期高7%，主要由于多个大型项目入帐所致。
    该行称，并不担心公司中期派息仅按年持平，认为公司以全年为基础在期末时管理派息。展望下半财年，该行预期公司将有更多现金流入，包括有多个新盘推出，以及VictoriaDockside开始有盈利贡献，料可支持自由现金流及年末派息。该行维持新世界“买入”评级，目标价由13.9港元升至15.5港元。
    截至发稿，新世界发展(00017)无升跌，报12.540港元。

●2019-03-03 新世界发展(00017)2019财年中期业绩点评：业绩稳定释放，项目储备丰盛国泰君安 (2页)

    本报告导读：
    公司旗下住宅开发及以K11为核心的高端商业地产项目持续协同发展，拥有较高的产品溢价能力，于大湾区的投资将逐渐释放业绩
    维持增持评级。公司2019财年中期公司实现营业收入492.67亿港币，同比增长76%；公司股东应占溢利112.84亿港币，与去年基本持平。公司在香港及内地市场中拥有较高的产品溢价能力，可结算资源充足，目前财务水平稳健，维持增持评级。
    香港可售货值充足，不断补充优质稀缺项目。截止2018年底，公司在香港可售共计4,694套(其中3,090套将于2020财年分期推出)；土地储备107.29万平米，其中56%为投资物业。2018年11月，公司以83亿港元竞得旧启德机场跑道上的首幅住宅地块，总建筑面积6.37万平米，公司占权益29.3%。2019年下半年，随着香港K11MUSEA、ARTUS开业，公司于香港的租金收益也将稳步提升。
    内地业务量价齐升，持续受益湾区崛起。2019年上半财年，公司于内地销售金额93亿元人民币，同比增长8%；住宅整体售价大幅上涨61%达到32700元/平。从结构来看，湾区的广佛深三城占销售额58%。2019年2月，《粤港澳大湾区规划纲要》出台，要求联合打造一批辐射带动力强、具有国际竞争力的战略性新兴产业集群，增强经济发展新动能。我们认为粤港澳大湾区有望成为新一轮改革开放的探索区，成为拉动中国经济增长的新引擎。截止2019年财年中期，公司在内地土地储备703.6万平米(不包括车库)，完全可以满足未来销售规模需求；其中南部地区284.4万平米，占比约为40%，将持续受益于湾区的地产需求逐渐释放。
    资产负债表持续扩张，财务水平持续稳健。公司净负债率从2018财年中期的29.3%上升至2019年财年的35.6%，展示公司稳步扩张的步伐和趋势。从债务结构来看，57%的负债在三年之后到期。目前公司净负债率仍然维持在行业的较低水平，到期债务压力较小，财务水平持续稳健。

●2019-02-28 新世界发展(00017)商业租赁增长稳健，下半财年加快推货节奏兴业证券 (6页)

    我们的观点：公司在FY2019H1的整体销售增长偏慢，但步入下半财年，公司将调整推盘力度加大货量供应，目前美国加息放缓，汇率趋稳，香港楼市有望取得复苏。国内物业发展项目均位于核心城市，大湾区战略部署也逐渐开始产生成效，预计公司的全年销售仍将保持不错的成绩。公司除了招拍挂之外也积极关注农地转换等其他土地补给方式，在香港和内地均可保持足够的储备货量。另外，公司的新商业项目陆续开始贡献收入，商业部分提供持续稳定的现金流入。公司的派息维持稳定，财务状况无忧，当前的股价对应2018财年PE为5.4倍，股息收益率为3.8%，推荐投资者积极关注。
    FY2019H1业绩符合预期：上半财年公司实现营业收入493亿港元(下同)，同比增长76.4%。毛利润为153亿港元，同比增长50%，毛利率维持在30%以上，基本溢利(扣除公允价值变动等)为54亿港元，同比增长29%，利润率为11%。期内产生其他净亏损(汇兑亏损等)1.2亿港元(2018H1净收益11.4亿港元)，归母净利润为113亿港元，与2018H1持平。
    香港本地下半财年加推货量，期待2019H2销售发力：上半年公司在香港本地的销售金额为34亿港元，同比下降33%，主要来自于柏蔚山、傲泷等住宅项目及两个非住宅项目，截至目前共剩余约750个待售单位。步入下半年，公司将加快推盘步伐，即将面世的楼盘包括瑧尚、窝打老道项目、龙田村项目，合计包含847个可售单位。
    内地物业开发业务蓬勃发展，大湾区为主要贡献者：公司积极投资大湾区项目并在内地核心的一二线城市进行布局，内地业务持续蓄力。2019H1，公司在内地的销售金额为93亿元，同比增长8%。预计下半年内地销售规模将提速增长。公司内地销售项目中，贡献较大的如广佛新世界、广州逸彩庭院等均位于大湾区，从区域分布来看，南部地区占比较FY2018明显增加，南部、中部、东部、北部、东北部分别占比63%(+37%)、2%(-22%)、14%(-4%)、6%(-10%)、15%(-1%)。

●2018-10-09 新世界发展(00017)品牌焕新，重估可期招商证券(香港) (6页)

●2018-10-07 新世界发展(00017)经营稳健派息丰厚，销售保持规模兴业证券 (6页)

●2018-05-03 新世界发展(00017)予增持评级，目标价13.5元摩根士丹利 (1页)

●2018-02-28 新世界发展(00017)维持持有评级，目标价12元德意志银行 (1页)

●2017-02-26 新世界发展(00017)维持跑赢大市评级，看12.2港元瑞信证券 (1页)

●2017-02-26 新世界发展(00017)给予跑赢大市评级麦格理证券 (1页)

●2017-02-26 新世界发展(00017)上调买入评级，看11.5港元美银美林 (1页)

●2017-01-25 新世界发展(00017)维持跑输大市评级，目标价8.8元里昂证券 (1页)

●2016-12-15 新世界发展(00017)维持中性评级交银国际 (1页)

●2016-11-10 新世界发展(00017)上调至增持评级，目标价11元摩根士丹利 (1页)

●2016-09-27 新世界发展(00017)给予买入评级，看12.01元瑞银证券 (1页)

●2016-09-23 新世界发展(00017)持续出售非核心资产，未来增长稳健招商证券(香港) (4页)

●2016-09-22 新世界发展(00017)FY16业绩回顾，重新激活资产交银国际 (4页)

●2016-09-21 新世界发展(00017)业绩焦点致富证券 (2页)

●2016-09-20 新世界发展(00017)维持买入评级，目标价11.5元美银美林 (1页)

●2016-09-19 新世界发展(00017)给予新世界买入评级，目标价10.9元德意志银行 (1页)

●2016-09-12 新世界发展(00017)维持跑赢大市评级，目标价11.51元麦格理证券 (1页)

●2016-08-12 新世界发展(00017)投资物业大升级，“新世界中心”焕新春招商证券(香港) (11页)

●2016-02-27 新世界发展(00017)维持买入评级，目标价11元高盛 (1页)

●2016-02-23 新世界发展(00017)业绩焦点致富证券 (2页)

●2016-02-23 新世界发展(00017)维持中性评级美银美林 (1页)

●2016-01-08 新世界发展(00017)重申买入评级，目标价11.1元高盛 (1页)

●2015-12-09 新世界发展(00017)给予长线买入评级交银国际 (2页)

●2015-12-08 新世界发展(00017)给予买入评级，目标价13元德意志银行 (1页)

●2015-12-08 新世界发展(00017)给予增持评级摩根大通 (1页)

●2015-09-30 新世界发展(00017)重申买入评级，目标价13元德意志银行 (1页)

●2015-09-28 新世界发展(00017)维持买入评级，目标价12元美银美林 (1页)

●2015-09-28 新世界发展(00017)维持增持评级，目标价下调至10元摩根大通 (1页)

●2015-09-24 新世界发展(00017)料全年核心盈利69亿，按年升6%美银美林 (1页)

●2015-07-14 新世界发展(00017)前景向好，推荐国浩证券 (1页)

●2015-05-06 新世界发展(00017)上调目标价至11.65元，重申买入瑞银证券 (1页)

●2015-03-03 新世界发展(00017)维持中性评级，目标价降至10.35元瑞信证券 (1页)

●2015-02-26 新世界发展(00017)预算案无加辣措施，土地供应未见加速德意志银行 (1页)

●2015-02-26 新世界发展(00017)料中期核心盈利39亿元美银美林 (1页)

●2015-02-04 新世界发展(00017)升评级至买入，目标价至12.3元德意志银行 (1页)

●2015-02-04 新世界发展(00017)升评级至买入，看10.61元瑞银证券 (1页)

●2013-09-30 新世界发展(00017)跑赢大市评级，目标价削6.9%麦格理证券 (1页)

●2013-09-27 新世界发展(00017)Improving asset turnover星展银行 (8页)

●2013-09-27 新世界发展(00017)Building a steady growth track中信证券国际 (2页)

●2013-04-27 新世界发展(00017)High Mass-Market Exposure；Initiate with OW摩根士丹利 (34页)

●2013-03-08 新世界发展(00017)Possible spin-off of hospitality assets may unlock valueGS高盛 (6页)

●2013-03-01 新世界发展(00017)业绩胜预期，重申确信买入高华证券 (页)

●2013-03-01 新世界发展(00017)升目标价19%至15.65元巴黎银行 (页)

●2013-02-28 新世界发展(00017)SUMMARY OF THE INTERIM RESULTS FOR THE SIX MONTHS ENDED 31ST DECEMBER 2012东亚证券 (4页)

●2013-02-28 新世界发展(00017)买入评级，目标价16.6元美银美林 (页)

●2013-02-28 新世界发展(00017)维持买入评级，目标价16.5港元里昂证券 (页)

●2013-02-27 新世界发展(00017)业绩焦点致富证券 (2页)

●2013-02-27 新世界发展(00017)料中期核心纯利升14%美银美林 (页)

●2013-02-27 新世界发展(00017)高开高走，续评买入美银美林 (页)

●2013-02-18 新世界发展(00017)销售强劲，趁势买入敦沛金融 (页)

●2013-01-24 新世界发展(00017)维持买入评级，目标价16.5港元高华证券 (页)

●2013-01-24 新世界发展(00017)随市走高，续评买入高华证券 (页)

●2012-12-11 新世界发展(00017)降目标价至15.74元，评级买入瑞银证券 (页)

●2012-12-11 新世界发展(00017)目标价15.74元，维持买入评级瑞银证券 (页)

●2012-12-05 新世界发展(00017)Confident about the launch pipeline for FY13美银美林 (5页)

●2012-09-27 新世界发展(00017)Enough ingredients for a re-rating中信证券国际 (2页)

●2012-09-27 新世界发展(00017)发展业绩符预期，目标价13.15元瑞银证券 (页)

●2012-09-25 新世界发展(00017)料全年核心盈利增9%美银美林 (页)

●2012-07-19 新世界发展(00017)New Eastern Terrace lease modification affirms active sales pipelineGS高盛 (5页)

●2012-06-20 新世界发展(00017)The Riverpark sales raises earnings visibility amid fast growth trackGS高盛 (8页)

●2012-05-28 新世界发展(00017)Riverpark sales just around the corner，to kick-start active pipelineGS高盛 (8页)

●2012-05-10 新世界发展(00017)Kick-starting a series of launches to monetize a quarter of NAV，BuyGS高盛 (10页)

●2012-02-03 新世界发展(00017)Updating estimates/TP on property sales progressGS高盛 (6页)

●2011-12-06 新世界发展(00017)Factoring in new estimates for NWS HoldingsGS高盛 (6页)

●2011-10-18 新世界发展(00017)Rights issue at 37% discount to last closing priceUBS瑞银 (8页)

●2011-03-01 新世界发展(00017)FY11 interim results review,undemanding valuationJPM摩根大通 (12页)