一、业务回顾
香港物业发展
2023年初，香港恢复全面通关，促使本地经济逐渐复苏，令香港住宅市场出现短期反弹，惟受美国联储局于加息取态上仍存变数，加上环球投资市场前景迷雾重重，使住宅市场处于整固期。于回顾年内，与楼市相关的一个月港元拆息(HIBOR)创下新高，置业气氛疲弱，令本地楼价及成交量下跌。根据土地注册处公开数据，2022年7月至2023年6月，香港一手住宅楼宇买卖合约数量按年跌17%，合约价值按年减少26%。
回顾年内，本集团于香港的物业发展收入为16,754.9百万港元及分部业绩为3,394.3百万港元。物业销售贡献主要来自住宅项目柏傲庄一至二期。
于回顾年内，本集团于香港的应占物业合同销售为约8,859.0百万港元，主要来自住宅项目天泷、MIAMI QUAY，以及出售南商金融创新中心的单位。于2023年6月30日，本集团在香港的待售住宅单位合共1,681个。其中，由本集团销售团队主理的项目住宅单位占519个。于2023年6月30日，本集团香港未入账之应占物业合约销售收入当中，4,634.8百万港元及7,218.5百万港元将分别于2024及2025财政年度入账。预计2024财政年度入账的主要项目包括傲泷及柏蔚山，预计2025财政年度入账的主要项目包括柏傲庄三期。
本集团位于长沙湾荔枝角道888号的南商金融创新中心甲级写字楼项目已于2022年5月落成，楼高28层，总楼面面积约52万平方尺。项目为本集团于政府宣布撤销非住宅物业双倍印花税后推出的首个重要项目。截至2023年6月30日止，项目累计售出超过80%应占总楼面面积，应占物业合同销售为65亿港元。
香港物业投资及其他
随着香港全面恢复通关，在访港旅客数字显著回升及本地需求强劲复苏下，香港政府推出「你好，香港！」带动游客消费，加上新一轮消费券计划和「开心香港」两大推广活动，整体消费气氛和经营环境明显得到改善。集团的零售物业组合表现稳健，商场人流和租务活动均有所增加。
于回顾年内，本集团香港物业投资收入为3,087.0百万港元及分部业绩为2,262.7百万港元，分部业绩增长主要受惠于位于九龙尖沙咀的K11MUSEA人文购物艺术馆及K11Art Mall购物艺术馆之营运效率提升及租用率改善。
在旅游业复苏及K11独有的「文化商圈」商业模式带动下，K11MUSEA及K11Art Mall整体销售表现远超疫情前，创历史高位，两间商场在回顾年内均录得高出租率。K11MUSEA的销售额按年增长39%，主要受益于奢侈品消费、热门餐饮组合及文娱活动带动，总客流量超过2,400万人次，按年增长22%。凭借独特的营销策略及举行各种文化艺术活动，持续提升商户组合及人流，成为本港居民及旅客的必到热点。
备受「Z世代」欢迎的K11Art Mall享有极佳的交通网络，位于连接多段港铁线的尖沙咀港铁站，大受本地年轻一代及旅客青睐，顾客群稳健。于回顾年内，K11Art Mall整体出租率维持近100%，销售额按年上升超过40%，人流亦录得开幕以来的新高。本集团一直积极完善租户组合，引入不同新人气品牌及快闪店，包括潮流生活时尚品牌及特色餐饮店，更会策划一连串文化展览及顾客体验活动，继续吸引「Z世代」前来消费及体验。
本集团会员积分计划「KLUB11」深受欢迎，会员登记人数更突破上升，并与主要支付平台、业务伙伴和商场租户合作推出一连串推广活动，不断提升顾客消费体验和加强奖赏计划。「KLUB11」会员计划持续扩大其会员层面，其中最高消费群组黑卡会员活跃人数及消费金额更录得显著的增长。
回顾年内，本港写字楼租务市场仍然充满挑战，但随着整体经济逐渐复苏和中港两地通关，市场气氛逐渐好转，本集团旗下写字楼的租赁查询和租务活动均录得增长，获大部份现有租户继续承租及吸纳新客户的方式，维持稳定的表现。
香港土地储备
回顾年内，香港政府继续积极推进一系列土地房屋供应措施，其中包括落实新发展区及新市镇扩展计划、《北部都会区发展策略》及用地改划。长远而言，「北部都会区」将成为香港未来的策略发展据点，而新发展区将会是主要土地供应来源之一，更是驱动香港再创高峰的新引擎。本集团将继续加快农地转换以释放价值，并于补充土地储备时善加利用政府的政策及措施，以应付香港的房屋需求。
于2023年6月30日，本集团在香港持有应占总楼面面积约814万平方尺之土地储备可作即时发展，其中物业发展应占总楼面面积约337万平方尺。与此同时，本集团于新界持有合共约1,636万平方尺待更改用途之应占农地土地面积，其中约90%位于「北部都会区」范围。
中国内地物业发展
2023财年，中央政府多次明确房地产行业为支柱地位，强调切实防范化解重点领域风险，促进房地产市场平稳健康发展，并作出「本集团国房地产市场供求关系发生重大变化」的判断，「稳支柱」、「促需求」、「防风险」是2023年房地产行业的政策主题。具体来看，政府强调因城施策、精准施策，加大金融支持力度防范化解房企风险，降低市民购房成本、保障购房者权益。惟政策落地、销售改善传导至拿地上量、开工投资提振均存在一定时滞，楼市恢复较缓。
国家统计局公布数据显示，2023年上半年，中国内地房地产开发投资金额为人民币58,550亿元，同比下降7.9%，其中住宅投资金额为人民币44,439亿元，同比下降7.3%。商品房销售面积为5.95亿平方米，同比下降5.3%，商品房销售金额为人民币63,092亿元，同比增长1.1%。
凭借本集团前瞻性战略布局、高品质发展策略和品牌优势，本集团优质项目多地开花，项目产品得到市场认可，实现业绩稳健增长。于回顾年内，本集团中国内地物业发展收入包括合作发展项目为10,553.2百万港元及分部业绩为5,311.9百万港元。贡献主要来自广州、杭州及沈阳等住宅项目。
在房地产行业乃至中国内地经济发展面临挑战的背景下，本集团始终坚持高质量发展战略，匠心打造高品质项目，精准紧抓推售时机，在行业调整期取得了逆势而上的佳绩。其中，杭州新世界·城市艺术中心单盘累计销售金额强势突破人民币110亿元、由新世界携手招商蛇口，保利发展控股合筑的上海「天汇玺」住宅项目，分别于2023年4月及8月二次推售二次售罄，单盘销售额超人民币53亿；广州耀胜新世界广场｜耀胜尊府自2023年3月开盘以来累计销售超人民币30亿元，这些优异的成绩诠释了新世界品牌的优质口碑和市场号召力，更进一步印证了大湾区和长三角的巨大潜力。
于回顾年内，本集团中国内地整体物业合同销售成绩理想，总合同销售额为人民币151.3亿元，完成年度目标，合同销售面积约30.2万平方米，整体合同销售的平均价格超过每平方米人民币50,000元。合同销售金额的地区分布，以大湾区为首的南部地区及长三角地区为首的东部地区贡献最大，超过94%。贡献主要来自大湾区及长三角项目如杭州新世界·城市艺术中心、上海天汇玺、广州耀胜新世界广场｜耀胜尊府、广州逸彩庭园等。
中国内地物业投资及其他
从2023年下半财年开始，中国内地疫情防控完全放开，积压的需求随即释放，消费市场逐步回暖，零售行业恢复，客流提升明显。中国中央政府也出台相关政策，支持企业发展，有效促进居民就业增加收入，拉动内需促进消费，形成良性循环。国家统计局公布数据显示，2023年上半年，社会消费品零售总额为人民币227,588亿元，同比增长8.2%。
惟受累于2022年下半年仍受新冠疫情的影响下，于回顾年内，本集团在中国内地物业投资收入达到1,908.7百万港元，分部业绩为930.9百万港元，投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。
凭借本集团K11独特品牌定位，本集团位于中国内地的本集团拥有或管理的K11购物艺术馆销售额取得亮丽表现。广州K11在品牌升级进行部份公区封闭升级改造的情况下，抓住经济回暖趋势，与国际知名艺术家合作艺术展览。同时，广州K11运用品牌号召力在抖音、大众点评、小红书等线上平台转化顾客到线下消费，本集团通过异业合作开源节流、借力打力，持续发掘提升销售的新渠道。推广方面，于回顾年内，广州K11完成4次大型展览，总曝光量近亿，同时通过合作带来额外广告赞助收入减低了市场推广成本。
武汉K11持续锁定潮奢定位，抢新品牌、引入潮奢快闪店、丰富品牌定位、持续引发潮奢话题、吸引目标客群。于回顾年内，武汉K11通过打造大师级咖啡文化节，拉新转化率达85%；邀请小红书、抖音网络红人进行店铺打卡活动，引爆店铺线上流量，带动销售拉升。武汉光谷K11Select持续引进热门品牌，对新开店铺重点推广扶持，锁定Z世代定位，借助线上渠道，提高消费转化率。
上海K11在K11年度艺术节(K11Art Karnival)及消费复苏的双重推动下，在活动展览门票销售和客流上引起爆发效益。2023下半财年，销售额和客流均同比实现超过1倍升幅。同时上海K11出租率在疫情后快速恢复至91%。沈阳K11Select于疫情后迅速恢复，销售额和客流均同比实现双位数跃升。于回顾年内，沈阳K11Select共开展9次大型线下活动，各类授权收入实现同比双位数升幅。
天津K11Select继续精准定位Z世代、小太阳家庭客群，着力于会员发展，培养顾客粘性。通过结合艺术、潮玩、未来生活试验场的独特定位，天津K11Select在提升销售的同时，致力推动特有的艺术体验及触达互动，改变传统实体零售模式，打造崭新文化零售概念。
宁波新世界THE PARK by K11Select购物艺术中心在2022年底正式发布。项目引入PARK公园式的潮趣生活方式，并充分融合宁波城市的艺术、人文、自然特色进行整体设计，将建成一座涵盖沈浸体验、时尚运动、全龄玩乐、精奢零售、艺术策展等多元业态和体验的综合空间，成为本集团在长三角打造的又一商业旗舰之作，进一步提升宁波新世界综合体的整体商业水准与竞争力。
随着由K11品牌运营或管理的项目陆续落成开业，本集团将会继续秉承「聚焦深耕大湾区一线城市及长三角重点区域」的战略布局，发展多元业态，进一步拓展经常性租金收入。
中国内地土地储备
截至2023年6月30日，本集团于中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约477.3万平方米可作即时发展，其中约264.1万平方米为住宅用途。核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等城市，不包括车库的土地储备总楼面面积约406.9万平方米，约60%位于大湾区及长三角地区，住宅约为206.7万平方米。
凭借自身稳健的发展和持续深耕内地的战略，本集团通过城市更新、招拍挂、合作开发、收并购等管渠道扩大土地储备，为本集团未来的可持续发展提供充足的资源。
酒店营运
于2023年1月，新型冠状病毒疫情所引发长达3年的全球旅游限制终于结束，世界各地的酒店及旅游业迎来强劲复苏，当中包括本集团酒店营运所在的东南亚、香港及中国内地。然而，各地区的复苏步伐不一。本集团在东南亚的四间酒店整体收入按年上升逾150%，相比2019财年表现更胜一筹。
香港方面，2023财年伊始，旅游业面临严峻挑战。随着2022年9月检疫规定取消及其后于10月社交距离措施放宽，市场开始出现复苏迹象。尤其于2023年2月底至5月初，旅客人数大幅增加，自3月以来，旅游活动亦显著增长。本集团香港酒店的收入按年上升逾60%。
中国内地方面，由于2022年第三季度及第四季度爆发多轮新型冠状病毒疫情，全国多地维持封控至2022年底，减慢旅游业的复苏步伐，亦导致多个城市接连实施封控措施及旅游限制。然而，2023年初，中国内地开始放宽旅游限制，使商务与MICE在内所有细分市场旅客的国内旅游需求急增，有关趋势持续至5月的五一黄金周。于2023财年，本集团的收入继续按年增长逾20%。
展望未来，航班载客量有望于2024年中重返疫情前水平，本集团预计酒店业务亦会继续向好。于2024财年，本集团在香港及中国内地的酒店将会是收入增长的主要动力。
于2023年6月30日，本集团在香港、中国内地及东南亚合共拥有15间营运中的酒店物业，提供5,958间客房。
二、业务展望
作为国民经济重要支柱的房地产行业，未来很长时间依然会在中国的经济社会发展中扮演重要角色，一线城市的庞大发展机遇和人才、产业聚集效应更将不断凸显核心城市核心地段的价值，这是本集团对行业机会的根本判断。同时，中央政府也再次强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，不断出台政策，以期促进房地产市场平稳健康发展，也为行业不断带来政策利好。2023年9月，内地一线城市更先后落实首次置业「认房不认贷」、调低按揭贷款利率等政策，市场活跃度显著提高。本集团始终对国家经济发展充满信心，在行业急需提振之际，本集团将继续坚持高质量发展战略，推动以新世界生态圈为依托的「产城融合」发展新模式。本集团拥有完善的生态圈，融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗，科技创新等领域，生态圈资源的引入将持续赋能本集团的品牌价值，而本集团在内地的旗舰项目也将为生态圈的落地提供更多助力，各产业协同发展、有机共融。
香港受惠于大湾区的持续经济发展，在中央政府的大力支持下，积极推进「十四五」规划中「八大中心」的建设，巩固国际金融中心地位，同时致力发展为国际创新科技中心，并继续成为跨境贸易和旅游的强大枢纽。香港政府为提升本港的国际竞争力及解决人才紧张情况，推出一系列计划吸引各地人才和企业来港，反应十分热烈，预计可进一步支持香港的房屋需求，为本港注入新动力。
香港物业发展方面，在环球经济前景不明朗的情况下，加息周期或已接近尾声。截至2023年6月30日，预计未来三至四年的一手私人住宅供应量约10.5万伙，相信一手住宅将会成为市场主流。于2024财政年度，本集团将继续分阶段推出六个住宅项目，共提供超过3,000个单位。本集团亦将继续推售甲级写字楼项目，包括南商金融创新中心剩余单位，以及长沙湾永康街、琼林街等项目。
香港物业投资方面，新落成写字楼供应增加，预计写字楼市场在未来仍然充满挑战，但本集团近年对非传统商业区的策略性部署渐入收成期。建筑质素优秀，位于长沙湾的写字楼物业具备完善的基建设施，与大湾区紧密连接，将更具优势及增强其对租户的吸引力。K11ATELIER在《Euromoney》主办的2023年度地产选举，被全球逾2,000位来自发展商、投资经理、物业顾问公司、银行及企业用户的代表评选为「香港最佳写字楼项目发展商」。
零售方面，随着社会活动复常，香港恢复与内地和国际的便捷联系，整体经营环境持续改善。香港政府亦推出多项推广活动，以具吸引力的优惠带动游客和企业。本地需求强劲复苏及旅客恢复访港的带动下，集团旗下的K11MUSEA人文购物艺术馆及K11Art Mall购物艺术馆将继续受惠于独有的「文化商圈」模式，为顾客营造独一无二的创新体验。K11MUSEA将善用与星光大道及维港码头区的协同效应，推出各类文化和市场推广活动，增加高端品牌的总楼面及引进更多快闪店，以刺激人流和租户销售额。
K11Art Mall购物艺术馆位置优越，云集多间人气餐厅及潮流打卡店铺，深受「Z世代」欢迎，亦吸引旅客到访。K11Art Mall租户组合亦全面提升，未来将积极引入新人气品牌，继续推动现有租户销售增长。此外，本集团不时优化会员积分计划「KLUB11」，其中新会员登记及最高消费群组黑卡会员活跃人数持续上升，未来将加强与业务伙伴和商场租户合作，提升顾客的购物体验。本集团将继续推出不同种类文化艺术活动及提升商户组合，展望人流及总销售额将持续向好。
座落于香港国际机场和港珠澳大桥附近的大型地标项目11SKIES，以其380万平方尺的总楼面面积成为大湾区的新地标，获国际权威金融杂志《Euromoney》选为2023年全球及亚太区「最佳发展项目发展商」，并将与扩建后的二号客运大楼无缝连接，为顾客带来更多便利。其中，三座甲级办公大楼部分区域已于本年度如期落成启用，租务查询亦有上升。主要租户包括金融及财富管理、健康医疗服务以及计划拓展大湾区业务的企业。11SKIES将打造全港最大规模的室内娱乐空间，楼面面积达57万平方尺，拥有八大项世界级娱乐设施，预计将开始陆续试业，为游客及居民提供非凡的娱乐体验；目前已公布的娱乐设施包括，大中华区首个及大湾区唯一的KidZania趣志家儿童职业体验乐园；韩国沉浸式多媒体艺术博物馆ARTE MUSEUM；
全港首个飞行影院Timeless Flight Hong Kong「飞越天际」，及全球首个柏灵顿熊主题室内亲子游乐体验馆PaddingtonTM Play Adventures「柏灵顿历险乐园」，让全龄段客群均能享受趣味盎然、充满探索及冒险的体验。中国内地方面，本集团多个重磅级项目将于2023年下半年陆续入市，其中，位于广州白鹅潭的新世界白鹅潭项目，将于2023年年底入市；杭州新世界·城市艺术中心商业部份也将于2023年年底前入市；广州耀胜新世界广场在2023年9月迎来全业态封顶，预计2025年5月全面开业。上述项目将为本集团业绩的持续增长，提供有力保障。
同时，本集团多个城市更新项目取得进展，其中位于深圳龙岗区的188工业区城市更新项目于回顾年内正式动工，有望在2024年入市，作为本集团在深圳首个正式进入开发建设阶段的城市更新项目，此项目的动工，标志着本集团在深圳的发展进入新阶段。此外，本集团在深圳的另外两个城市更新项目－西丽新围工业区项目及光明光侨食品厂项目，也都在近期取得了显著进展，将进入全面开发阶段，本集团也将持续开拓在深圳的其他城市更新项目。
K11作为全球率先融合「艺术人文自然」的原创品牌，体现本集团对革新、创新和文化的不懈追求。「K11ECOAST」作为K11内地首个旗舰项目，雄踞于深圳南山太子湾片区，项目总建筑面积达228,500平方米，涵盖K11购物艺术中心、K11HACC多用途艺术展览空间、K11ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等。K11ECOAST拟于2024年底开业，届时将成为大湾区海滨文化零售新地标及回圈经济先行者，推进大湾区文化零售新里程。此外，广州K11将继续改造及品牌升级，新品牌预计2023年底陆续开业，目标打造广州又一高端新地标；上海K11会员区域经过改造后即将在2024财年升级亮相，届时将以更高规格的场地及服务迎接核心客群；沈阳K11Select会强化及丰富化妆品及珠宝品牌品类，精准聚焦目标客群。此外，针对Z世代，中国内地及香港多个K11项目精准Z世代定位，致力维护特有的艺术体验及触达互动，打造崭新文化零售概念。
预计至2026财政年度时，K11的足迹将遍布大中华地区的10个重点城市，合共38个项目，总楼面面积达297万平方米。随着全国各地的K11项目逐渐落成和开幕，加上个别项目的改造及升级陆续完成，本集团的经常性租金收入将持续提升，为业务表现提供增长动力。
通过出售非核心资产及业务，本集团专注发展核心业务，持续优化资产组合及回报，提升企业效益及为股东创造更多价值。本集团已于2023财政年度完成出售约59亿港元的非核心资产。
本集团注意到于2023年8月底在某些社交平台，有人以不具名方式对某地产集团散播的不实某些言论，可能暗示为本集团。因此本集团已就事件咨询法律意见，同时向其散播不实言论及指控的人士采取进一步行动。
本集团财务稳健，于2023年6月30日，可动用资金合共93,964.6百万港元，其中现金及银行存款约54,517.9百万港元，可动用的银行贷款约39,446.7百万港元。本集团积极审慎管理现金流，提高成本效益，分散资金来源渠道，平衡风险，并减低营运成本，造就回顾年内的经常性行政及其他营运费用减少约4%。而2024财政年度到期的贷款再融资已全数被处理。在可预见的将来并没有供股或配股计划，亦没有向股东集资的需要。
本集团会继续秉持「创造共享价值」的企业精神，与非牟利机构及政府部门保持紧密沟通，为社会房屋项目注入独特和创新的元素，为香港下一代建设更美好的社区。本集团亦推动保育及产城共融，矢志将香港皇都戏院以及内地多个旧城改造项目，缔造为大家引以为傲的大湾区地标。
未来，本集团将会继续加强与持份者的联系，进一步将环境、社会和管治因素纳入业务，竭诚支持合作伙伴，为所有持份者创造共享价值。